Prolonger ou amortir: pourquoi a-t-on le choix?

Qu’il s’agisse d’une hypothèque fixe ou d’une hypothèque Saron, un financement est généralement divisé en une hypothèque de premier et une hypothèque de deuxième rang. L’hypothèque de premier rang peut atteindre un maximum de deux tiers de la valeur du taux d’avance de la maison. Si la partie acheteuse a besoin de davantage de fonds étrangers, ceux-ci seront couverts par l’hypothèque de deuxième rang. La totalité de l’hypothèque peut atteindre 80% de la valeur du taux d’avance au maximum.

L’obligation d’amortissement ne s’applique qu’à l’hypothèque de deuxième rang, qui doit être remboursée dans un délai de 15 ans ou d’ici votre départ à la retraite. L’amortissement de l’hypothèque de premier rang est facultatif. Toutefois, vous ne pouvez pas choisir librement le moment d’un amortissement. Ceci est généralement possible sans engendrer de frais; pour les hypothèques fixes, seulement à l’échéance, et pour les hypothèques Saron, à la fin du contrat-cadre convenu. 

Quels sont les facteurs importants?

Dans la décision d’un remboursement (partiel), les facteurs suivants jouent un rôle:

• Taux d’intérêt actuels
• Impôts
• Comportement individuel en matière de placement 
• Besoins individuels en liquidités
• Évolution de la valeur du bien immobilier/du nantissement

Étudions maintenant ces facteurs d’un peu plus près.

Quiconque amortit, épargne des intérêts (élevés)

Il est évident que si les taux d’intérêt actuels sont très élevés, une prolongation de l’ensemble de l’hypothèque fixe n’est pas très attrayante. Il peut être intéressant de rembourser (en partie) la dette pour économiser des frais d’intérêts. Mais l’utilité de le faire dépend de la façon dont votre situation se présente par rapport aux autres facteurs.

Quiconque prolonge, économise des impôts

Les intérêts épargnés ne sont qu’une face de l’amortissement. Dont voici le revers: vous pouvez déduire moins ou plus du tout d’intérêts de votre revenu. Ce qui augmente votre charge fiscale. À l’inverse, cela signifie que si vous prolongez l’hypothèque sans la modifier, vous pouvez continuer à économiser des impôts. La question est donc la suivante:

Qu’est-ce qui serait le plus élevé: l’épargne d’intérêts par un amortissement ou bien l’économie d’impôts en poursuivant avec la même somme hypothécaire?

Toutefois, ce qui n’est pas certain, c’est combien de temps durera cet avantage fiscal. Des initiatives politiques n’ont de cesse depuis des années de tenter de renverser l’imposition de la soi-disant valeur locative. Ainsi, les propriétaires doivent payer des impôts sur la valeur locative de leur bien immobilier et peuvent déduire en contrepartie les intérêts hypothécaires. Si cette loi devait être abrogée un jour, il faudrait recalculer l’amortissement.

Quiconque aime investir dans des titres, devrait prolonger

Si vous pouvez amortir, cela signifie que vous disposez d’une plus grande quantité de liquidités. De l’argent que vous pourriez investir différemment, par exemple dans des actions. La question que vous devez vous poser est la suivante:

Qu’est-ce qui serait le plus élevé: l’épargne d’intérêts par un amortissement ou le rendement d’un placement?

Afin d’obtenir une réponse fiable, il convient de comparer le taux d’intérêt net pour le financement (après impôts) avec le rendement net du placement (également après impôts). Ce dernier n’est évidemment pas prévisible pour les placements en bourse tels que les actions. Dans l’exemple ci-dessous, nous tablons sur un rendement à long terme de 2,5%. 

Amortir ou investir

Amortir ou investir?

Intérêts hypothécaires

Rendements nets du placement

Avant impôts

Après impôts (net)

Compte d’épargne

Dépôt à terme 3 ans

Titres

Quiconque souhaite conserver sa flexibilité financière, devrait prolonger sans remboursement

Quiconque amortit, investit son argent dans un bien immobilier. Ainsi, il n’a pas disparu, mais n’est plus pour autant disponible pour des projets et autres besoins. Par exemple, si vous avez prévu de faire des rénovations, vous devrez utiliser l’argent à cette fin et ne pas rembourser la dette hypothécaire.

Vous ne devriez pas engager toutes vos liquidités dans un bien immobilier, surtout si vous êtes sur le point de prendre votre retraite ou que vous êtes déjà à la retraite. Vous manquerez sinon de flexibilité pour faire face à de nouvelles situations ou à des besoins. Il est généralement peu aisé d’obtenir un nouveau financement ou une augmentation de l’hypothèque, surtout l’âge avançant.

Si le bien immobilier perd de la valeur, un amortissement peut devenir obligatoire

Le dernier point à prendre en compte pour se décider, c’est le taux d’avance. En principe, une hypothèque ne doit pas dépasser 80% de la valeur du taux d’avance.

En cas de perte de valeur d’un bien immobilier, le taux d’avance augmente si le montant du prêt reste inchangé. Fondamentalement, une hypothèque ne doit pas excéder 80% de la valeur de nantissement, pour autant que la capacité financière des preneuses ou des preneurs de crédit le permette. En cas de perte de valeur d’un bien immobilier, le taux d’avance augmente si le montant du prêt reste inchangé. S’il dépasse la limite d’avance fixée par le créancier, celui-ci peut demander un amortissement pour réduire à nouveau le taux d’avance.

Dans le cas d’une baisse des prix immobiliers, il peut aussi y avoir de nouvelles obligations d’amortissement, même si le taux d’avance est faible. C’est par exemple le cas lorsque le taux d’avance ne peut se situer que dans la limite de l’hypothèque de premier rang et que la limite d’avance de l’hypothèque de premier rang est dépassée à cause de la baisse de la valeur du bien immobilier (par exemple pour les preneuses et preneurs de crédit retraités avec une limite d’avance d’une hypothèque de premier rang au maximum).

Conclusion: il faut peser soigneusement le pour et le contre et se faire conseiller

La décision de renouveler ou d’amortir recèle de nombreux facteurs à considérer et à confronter: quels sont les intérêts actuels? Qu’en est-il de votre facture d’impôts? Quelle somme d’argent avez-vous à disposition? Quel type d’investisseuse ou d’investisseur êtes-vous? Faut-il combler les lacunes de prévoyance? Quel est le besoin en liquidités? Qu’en est-il de votre avenir financier, surtout après votre départ à la retraite? 

Les arguments en faveur du renouvellement prévalent dans bien des cas, mais il n’y a pas de recette miracle. Sollicitez l’aide de PostFinance pour établir votre bilan de situation personnel et faites-vous conseiller par nos expertes et experts. 

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