Qu’est-ce qui change avec la suppression de la valeur locative?

Questions et réponses

Quelles sont les répercussions de la réforme sur les recettes fiscales de la Confédération, des cantons et des communes?

Les conséquences de la réforme pour les pouvoirs publics dépendent fortement du niveau futur des taux d’intérêt hypothécaires. La suppression de l’imposition de la valeur locative entraînerait, pour la Confédération, les cantons et les communes, une diminution des recettes se chiffrant en milliards de francs en cas de faible niveau des taux d’intérêt ainsi qu’une augmentation des recettes tout aussi importante si ces mêmes taux sont élevés. Avec un taux d’intérêt hypothécaire de 1,5%, la diminution des recettes est estimée à environ CHF 1,8 milliard au total (impôt fédéral direct: CHF 400 millions; impôts cantonaux et communaux: environ CHF 1,4 milliard), dont environ 260 millions concernent des résidences secondaires. En revanche, à partir d’un niveau moyen des taux hypothécaires d’environ 3%, il faut s’attendre à des recettes publiques supplémentaires.

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Les estimations sont incertaines, car certains éléments de la réforme ne peuvent pas être estimés faute de données. Les effets à long terme de la réforme sur les recettes fiscales dépendent également de la manière dont les ménages privés réagissent à la nouvelle situation fiscale ainsi que des décisions des cantons. Ces derniers décident s’ils souhaitent continuer à accorder la déduction pour les économies d’énergie et la protection de l’environnement, la déduction pour les coûts de démantèlement en vue d’une nouvelle construction de remplacement ainsi que le report de déduction s’appliquant aux dépenses susmentionnées.

À combien s’élèveraient les recettes provenant de l’impôt foncier spécial?

On ne peut pas estimer à l’avance les recettes provenant de l’impôt foncier spécial sur les résidences secondaires. Leur montant dépend de la manière dont les cantons ou les communes appliquent cet impôt. Ces modalités ne sont pas encore clairement définies.

Quels sont les effets de la réforme pour les locataires et les bailleurs privés?

Pour une grande partie des locataires, la réforme n’a aucun effet direct ou a seulement un effet négligeable. Néanmoins, s’ils disposent d’actifs mobiliers tels qu’un portefeuille de titres plus important, financé en partie par des crédits, ils peuvent être davantage concernés par la réforme en raison de la limitation de la déduction des intérêts passifs. En termes de chiffres, ces ménages ne représentent toutefois qu’une minorité par rapport à l’ensemble des locataires.

La réforme concerne également les bailleurs privés, car la déduction des intérêts passifs dépend désormais de la composition du total de l’actif. Les intérêts passifs ne peuvent être réclamés que pour la part du patrimoine revenant à des biens immobiliers loués ou affermés. En principe, les bailleurs devraient donc également pouvoir déduire moins d’intérêts passifs qu’à l’heure actuelle. Ils ne peuvent plus non plus faire valoir les déductions pour les mesures d’économie d’énergie et de protection de l’environnement dans le cadre de l’impôt fédéral direct. Pour les objets loués, l’entretien des immeubles reste cependant déductible sans restriction.

Pourquoi faut-il un impôt foncier spécial?

Si la valeur locative des résidences secondaires n’est plus soumise à l’impôt, cela peut entraîner une diminution des recettes en cas de taux d’intérêt hypothécaires bas, en particulier dans les cantons touristiques typiques comme les Grisons, le Valais et le Tessin, qui comptent un nombre élevé de résidences secondaires. C’est pourquoi le Parlement a souhaité mettre en place une possibilité de compensation en autorisant les cantons, par le biais d’une nouvelle disposition constitutionnelle, à prélever un impôt foncier spécial sur les résidences secondaires qui sont majoritairement occupées en propre et ainsi à déroger aux principes d’imposition énoncés à l’art. 127, al. 2 de la Constitution fédérale (universalité, égalité de traitement et capacité économique).

J’ai acheté une maison il y a quelques années. Puis-je encore bénéficier de la déduction pour acquisition du premier logement?

Lors de l’introduction d’une déduction pour acquisition du premier logement, le Parlement a veillé à ce qu’une disposition transitoire s’applique: si une personne assujettie à l’impôt a acquis pour la première fois son logement, par exemple trois ans avant l’entrée en vigueur de la nouvelle réglementation, elle peut encore procéder à la déduction pour acquisition du premier logement pendant sept ans après l’entrée en vigueur de la présente loi. Le montant de la déduction n’est pas calculé à partir de la date d’entrée en vigueur de la disposition, mais à partir de la date de l’achat de l’immeuble. Cette réglementation ne s’applique qu’en cas de propriété ininterrompue. Si une personne primo-accédante vend son logement et en achète un nouveau quelques années plus tard, mais dans un délai inadéquat, la disposition transitoire ne s’applique pas.

Pourquoi la réforme concerne-t-elle, outre les hypothèques, d’autres formes de crédit comme les crédits à la consommation ou les crédits lombards?

Les intérêts passifs doivent pouvoir être déduits lorsqu’ils sont liés à la réalisation d’un rendement imposable. Avec la suppression de la valeur locative, il est logique de limiter la déduction des intérêts passifs.

La déductibilité des intérêts passifs sur les crédits à la consommation est aujourd’hui déjà étrangère au système, car le crédit – comme son nom l’indique – sert généralement à financer la consommation et non à générer un revenu. Quant aux crédits lombards, leur principale finalité est de financer un portefeuille de titres. Cela peut générer des rendements de fortune imposables, mais aussi des gains en capital exonérés d’impôt sur la fortune privée. Le Parlement s’est prononcé en faveur d’une règle très stricte sur la limitation de la déductibilité des intérêts passifs.

La déduction actuelle des intérêts passifs est conçue comme une déduction générale. Avec la réforme, les intérêts passifs ne peuvent être réclamés que pour la part du patrimoine revenant à des biens immobiliers loués ou affermés. Même après la réforme, la nature des dettes ne joue aucun rôle a cet égard, qu’il s’agisse d’une hypothèque, d’un crédit lombard ou encore d’un crédit à la consommation. Certes, les dettes peuvent légalement être attribuées à un objet déterminé, mais une telle attribution n’est guère possible d’un point de vue économique.

L’impôt sur les gains immobiliers change-t-il?

Non. L’impôt sur les gains immobiliers n’est pas concerné par le changement de système. Il continue d’être prélevé conformément à la législation du canton dans lequel se trouve le bien immobilier.

En cas de vente, la différence entre le produit de la vente et les frais d’investissement fiscalement déductibles est en principe imposée. Les frais d’investissement peuvent inclure en particulier le prix d’acquisition et les investissements visant à accroître la valeur du bien. En principe, les frais d’entretien purs ne peuvent pas être pris en compte une nouvelle fois en tant que frais d’investissement.

La suppression de la déduction des frais d’entretien dans le cadre de l’impôt sur le revenu n’entraîne donc pas automatiquement la possibilité de déduire ultérieurement tous les coûts correspondants de l’impôt sur les gains immobiliers. Le type de dépenses et le droit cantonal applicable sont déterminants.

Pour les autorités fiscales, la pratique devrait devenir plus exigeante: jusqu’à présent, la plausibilité de la qualification d’un investissement en tant qu’accroissement de valeur dans le cadre de l’impôt sur les gains immobiliers pouvait être établie par une comparaison avec la déclaration d’impôt sur le revenu, car les frais d’entretien préservant la valeur y étaient indiqués séparément. Pour les biens immobiliers habités par leur propriétaire, ce point de référence sera à l’avenir en grande partie supprimé, car plus aucun frais d’entretien ne sera déclaré. Pour les propriétaires, cela signifie a contrario que les justificatifs d’investissements visant à accroître la valeur du bien immobilier devraient être conservés avec un soin tout particulier à l’avenir afin de pouvoir éventuellement les faire valoir auprès de l’impôt sur les gains immobiliers en cas de vente ultérieure.