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Amortissement direct et indirect des hypothèques

19.06.2026

Avec l’amortissement, vous réduisez votre dette garantie par constitution d’hypothèque. Pour ce faire, vous avez le choix entre un amortissement direct ou indirect. L’option directe consiste à rembourser régulièrement votre créancier, alors que pour l’amortissement indirect, les remboursements sont versés sur un compte prévoyance mis en gage. Nous vous présentons ici les avantages et les inconvénients de ces deux variantes pour un logement en propriété à usage personnel. 

En bref

  • En principe, en Suisse, seule l’hypothèque de  deuxième rang doit être amortie. Elle doit être remboursée dans un délai de 15 ans ou au plus tard au moment du départ à la retraite. 
  • Avec l’amortissement direct, vous réduisez en permanence votre dette garantie par constitution d’hypothèque. Ce faisant, vos frais d’intérêts diminuent, et les possibilités de déduction fiscale aussi. 
  • Avec l’amortissement indirect, vous versez dans une solution de prévoyance mise en gage. L’hypothèque est maintenue, mais vous pouvez bénéficier d’avantages fiscaux. 
  • La forme d’amortissement la plus judicieuse dépend de facteurs tels que le revenu, la fortune, la situation fiscale, le comportement en matière de placement et les préférences personnelles.

Vous avez des doutes sur la forme d’amortissement qui convient le mieux à votre situation? Nos conseillères et conseillers hypothécaires vous aident à trouver la solution de financement adaptée et à évaluer les aspects fiscaux et financiers dans leur globalité.

Conseil en matière d’hypothèques

Quand une hypothèque doit-elle être amortie? 

En achetant un bien immobilier en Suisse, il est possible de financer (nantir) au maximum 80 % de la valeur immobilière par le biais d’une hypothèque. Jusqu’aux deux tiers de la valeur du bien immobilier, un nantissement relève de  l’hypothèque de premier rang. Cette somme ne doit pas être amortie dans la mesure où la capacité financière est garantie. Si la part de financement est supérieure à 67% - 80%, elle relève de l’hypothèque de   deuxième  rang, et une obligation d’amortissement s’applique. 

En vertu de la loi, le montant de l’hypothèque de deuxième rang doit être remboursé intégralement dans un délai de 15 ans, et au plus tard à l’âge de départ à la retraite. 

Mais vous pouvez aussi amortir davantage que ce qui est prévu par la loi: si vous souhaitez réduire ou rembourser complètement votre dette garantie par constitution d’hypothèque au fur et à mesure, vous pouvez le faire au moyen d’un amortissement volontaire.

Infographie intitulée «Nantissement», qui montre le financement d’un logement en propriété et la constitution de l’hypothèque au fil du temps. Les fonds propres (20%) sont représentés dans la partie inférieure, avec l’indication qu’au moins 10% de ces fonds doivent être apportés en espèces sans caisse de pensions. Au-dessus, l’hypothèque de premier rang (67%) forme une grande zone continue. Tout en haut se trouve l’hypothèque de deuxième rang, représentée par une barre dégressive échelonnée. Celle-ci diminue progressivement sur une période d’environ 15 ans et porte la mention «Amortissement», ce qui montre le remboursement en cours. Les limites de financement sont indiquées à gauche: maximum 80% de fonds externes et minimum 20% de fonds propres. Le graphique illustre ainsi la structure du financement immobilier ainsi que la réduction obligatoire de l’hypothèque de deuxième rang au fil du temps.

Exemple de calcul pour l’amortissement d’une hypothèque de 2e rang

  • Prix d’achat / valeur vénale du bien immobilier: CHF 1’000’000.–
  • Fonds propres (20%): CHF 200’000.–
  • Nantissement (80%): CHF 800’000.–
  •  Hypothèque de 1er rang (67% de 1’000’000.–): CHF 670’000.–  
  •  Hypothèque de 2e rang (13% de 1’000’000.–): CHF 130’000.–

Retraite > 15 ans: CHF 130’000.–: 15 = CHF 8’667.– Amortissement par an
Retraite dans p. ex. 10 ans: CHF 130’000.–: 10 = CHF 13’000.– Amortissement annuel

Quelle est la différence entre amortissement direct et amortissement indirect?

Une hypothèque peut être amortie directement ou indirectement. En cas d’amortissement direct, vous faites des versements réguliers à votre créancier, ce qui réduit la dette garantie par constitution d’hypothèque du montant de l’amortissement. Un amortissement indirect signifie que vous faites des versements dans une solution de prévoyance du pilier 3a ou dans une police qui serviront à amortir la dette garantie par constitution d’hypothèque à la liquidation de cette solution, les deux formes pouvant également être mélangées.

Amortissement direct ou indirect

Infographie intitulée «Amortissement et avantages fiscaux», qui compare deux modèles de remboursement d’hypothèques en Suisse: l’amortissement indirect et l’amortissement direct. L’amortissement indirect est représenté à gauche: l’hypothèque de 1er rang reste constante (barre sombre) et l’hypothèque de 2e rang est également maintenue (zone claire au-dessus). Au lieu de remboursements, des versements annuels sont effectués dans le pilier 3a. Avantages: économies fiscales supplémentaires grâce aux dépôts 3a et aux produits d’intérêts exonérés d’impôts. Inconvénient: l’hypothèque reste inchangée et continue d’être soumise aux intérêts. À droite, le graphique montre l’amortissement direct: l’hypothèque de 1er rang reste stable, tandis que l’hypothèque de 2e rang diminue continuellement au fil des ans (zone en baisse). Avantages: dette garantie par constitution d’hypothèque réduite et réduction possible de la charge d’intérêts. Inconvénient: pas d’économie d’impôts supplémentaire. Entre les deux représentations, une flèche renvoie à l’«Amortissement de l’hypothèque de 2e rang». Les avantages et inconvénients des deux modèles sont présentés sous forme de tableau. Les axes montrent les montants (CHF) et le temps (années).

Qu’est-ce que l’amortissement direct?

Dans le cas d’un amortissement direct, vous remboursez votre hypothèque à intervalles réguliers, directement au créancier. Ainsi, votre dette garantie par constitution d’hypothèque diminue au fur et à mesure.

Quels sont les avantages de l’amortissement direct?

Avec l’amortissement direct, le montant de l’hypothèque diminue après chaque remboursement. Vous payez ainsi de moins en moins d’intérêts hypothécaires. De cette manière, vous réduisez non seulement votre endettement, mais aussi la charge mensuelle des intérêts.

Qu’est-ce que l’amortissement indirect?

En cas d’amortissement indirect, vos remboursements ne sont pas envoyés au créancier, mais d’abord sur une solution de prévoyance mise en gage. Il peut s’agir par exemple d’un compte de prévoyance du pilier 3a ou d’une assurance-vie liée. L’hypothèque ne diminue pas pendant la durée de l’amortissement. Cet avoir sert de garantie au créancier. Dès que l’amortissement obligatoire est dû (après 15 ans ou lors du départ à la retraite), le capital de prévoyance épargné peut être utilisé pour rembourser ou réduire la dette garantie par constitution d’hypothèque. L’amortissement indirect n’est possible que pour les logements en propriété à usage propre et les logements privés. 

Quels sont les avantages de l’amortissement indirect?

Avec l’amortissement indirect, la dette garantie par constitution d’hypothèque reste au même niveau, de même que les intérêts passifs. L’avantage de cette variante est qu’aussi bien les versements dans la solution de prévoyance que les intérêts hypothécaires inchangés peuvent être déduits du revenu imposable. Si vous ne pouviez pas vous permettre par ailleurs une prévoyance privée (pilier 3a), cette variante vous fait profiter des possibilités de déduction. Et grâce à la sécurité supplémentaire des capitaux de prévoyance, vous bénéficiez en partie de meilleures conditions d’intérêt pour votre hypothèque. 

Quelle est la forme d’amortissement la plus appropriée?

Dans le plan d’amortissement, de nombreux facteurs entrent en jeu. Outre les questions d’optimisation fiscale, votre comportement de placement joue aussi un rôle. Posez-vous par exemple les questions suivantes:

  • Les liquidités dont vous disposez doivent-elles être investies dans des actions ou d’autres placements?
  • Le capital libre génère-t-il des produits d’intérêts plus élevés que les intérêts hypothécaires à payer? Dans ce cas, un remboursement volontaire de l’hypothèque n’est pas judicieux d’un point de vue financier.
  • Les liquidités se trouvent-elles sur un compte bancaire ou sont-elles investies de manière défensive (par exemple, dans des emprunts d’État)? Dans ce cas, vous profitez davantage de l’économie d’intérêts grâce à l’amortissement que du rendement des investissements.  
  • Disposez-vous de suffisamment d’argent pour aussi bien amortir de manière directe qu’effectuer des versements dans la solution de prévoyance privée du pilier 3a? Dans ce cas, l’amortissement direct peut s’avérer plus judicieux.
  • Quel degré d’endettement est le plus pertinent compte tenu de ma situation financière initiale? Pour cette question, faites appel à une conseillère ou à un conseiller fiscal.

Il y a aussi des facteurs psychologiques: pour certaines personnes, il est plus important pour leur bien-être de réduire constamment leurs dettes et de s’en débarrasser complètement que d’optimiser leurs finances et leur charge fiscale. 

Questions et réponses

  • Dans cette variante, votre dette garantie par constitution d’hypothèque reste toujours au même niveau, vous ne réduisez donc pas vos dettes. Même la charge des intérêts hypothécaires reste toujours aussi élevée. En outre, les versements dans le 3e pilier sont limités au montant maximal fixé par la loi. S’il faut amortir davantage, il peut être judicieux de combiner l’amortissement direct et indirect.

  • Avec l’amortissement indirect, vous pouvez déduire l’ensemble des intérêts hypothécaires de votre revenu imposable. Vos capitaux et vos produits d’intérêts sur le compte de prévoyance que vous utilisez pour l’amortissement indirect sont également exonérés d’impôt. Les impôts ne sont dus qu’au moment du retrait des fonds de prévoyance (p. ex. pour le remboursement de la dette garantie par constitution d’hypothèque), mais avec un taux d’imposition réduit. 

  • D’un point de vue fiscal, il n’est en principe pas intéressant de réduire sa dette hypothécaire. En effet, les intérêts de votre hypothèque peuvent être déduits intégralement de votre revenu imposable. Par conséquent, si vos frais d’intérêts baissent, votre charge fiscale augmente. Et si vous amortissez de façon directe, il est possible que vous n’ayez pas assez d’argent pour investir dans une prévoyance privée (pilier 3a), et vous ne profitez donc pas des avantages fiscaux que celle-ci apporte.

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