Prolungare o ammortizzare: perché si ha la scelta?

Indipendentemente dal fatto che si tratti di un’ipoteca fissa o di un’ipoteca Saron, un finanziamento si suddivide per lo più in un’ipoteca di primo e di secondo grado. L’ipoteca di primo grado non può superare i due terzi del valore di anticipo della casa. Se poi chi acquista ha bisogno di un’altra quota di capitale di prestito, allora si ricorre a un’ipoteca di secondo grado. L’ipoteca totale non può superare l’80% del valore di anticipo.

L’ammortamento è obbligatorio solo per l’ipoteca di secondo grado, che deve essere rimborsata entro 15 anni o al più tardi al momento del pensionamento. L’ammortamento dell’ipoteca di primo grado è facoltativo. Tuttavia non potete scegliere liberamente quando effettuarlo. Nel caso delle ipoteche fisse ciò è possibile in genere al momento della relativa scadenza, mentre in quello delle ipoteche Saron alla fine della durata di base concordata, in tutti e due i casi senza commissioni. 

Quali fattori entrano in gioco?

Sulla decisione di un rimborso (parziale) incidono vari fattori:

• tassi d’interesse attuali
• imposte
• il proprio atteggiamento nei confronti degli investimenti 
• fabbisogno di liquidità individuale
• evoluzione del valore dell’immobile rispetto al grado di anticipo

Esaminiamo più da vicino questi fattori.

Chi ammortizza risparmia interessi (elevati)

Se i tassi d’interesse attuali sono molto alti, è ovvio che prolungare l’intera ipoteca fissa non è molto interessante. In questo caso può valere la pena rimborsare (parzialmente) il debito per risparmiare sugli oneri degli interessi. Ciò dipende però sostanzialmente da come si presenta la vostra situazione rispetto agli altri fattori.

Chi prolunga risparmia sulle imposte

Gli interessi risparmiati sono solo un aspetto dell’ammortamento. Il rovescio della medaglia è rappresentato dal fatto che potrete dedurre meno interessi dal reddito o non potete dedurne affatto. Il vostro carico fiscale, pertanto, aumenta. Per contro, se prolungate l’ipoteca senza modifiche potete continuare a risparmiare sulle imposte. La domanda da porsi è la seguente:

è maggiore il risparmio sugli interessi derivante da un ammortamento o il risparmio fiscale generato dal mantenimento della stessa somma ipotecaria?

Non si può tuttavia sapere con esattezza per quanto tempo durerà il vantaggio fiscale di cui si può beneficiare. Da molti anni si susseguono interventi politici volti a ribaltare la tassazione del cosiddetto valore locativo proprio, in base alla quale chi ha una casa di proprietà deve dichiarare il valore locativo del proprio immobile come reddito, potendo però dedurre gli interessi ipotecari. Se un giorno questa legge dovesse essere abrogata, l’aspetto dell’ammortamento andrebbe rivisto.

Chi investe di buon grado in titoli dovrebbe prolungare

Se potete ammortizzare significa che avete a disposizione più liquidità, che potreste investire anche in modo diverso, ad esempio in azioni. In questo caso la domanda da porsi è la seguente:

sarebbe più elevato il risparmio sugli interessi generato da un ammortamento o il rendimento derivante da un investimento?

Per ottenere una risposta affidabile occorre confrontare il tasso d’interesse netto per il finanziamento (al netto delle imposte) con il rendimento netto dell’investimento (anch’esso al netto delle imposte). Quest’ultimo è ovviamente imprevedibile nel caso di investimenti che dipendono da quotazioni di borsa, come le azioni. Nell’esempio che segue prevediamo un rendimento a lungo termine del 2,5%. 

Ammortizzare o investire

Chi vuole rimanere flessibile dovrebbe prolungare senza rimborsare

Chi ammortizza investe il proprio denaro in un immobile. Questo non significa che il denaro sparisce, ma che non è più disponibile per altri progetti e necessità. Se per esempio state progettando una ristrutturazione dovreste utilizzare il denaro per realizzarla e non per estinguere il debito ipotecario.

Soprattutto se state per andare in pensione o ci siete già non dovreste vincolare tutta la vostra liquidità all’immobile, altrimenti non sarete abbastanza flessibili per reagire a nuove situazioni ed esigenze della vita. Di solito non è facile ottenere un nuovo finanziamento o un aumento dell’ipoteca, soprattutto in età avanzata.

Se l’immobile perde valore potrebbe scattare un obbligo di ammortamento

Un ultimo punto che potrebbe rivelarsi importante in fase di decisione è il grado di anticipo. In linea di massima un’ipoteca non può superare l’80% del valore di anticipo.

Se il valore di un immobile cala, a parità di importo del prestito il grado di anticipo aumenta. Fondamentalmente un’ipoteca non può superare l’80% del valore di anticipo a condizione che ciò sia possibile in termini di sostenibilità finanziaria anche per la mutuataria o il mutuatario. Se il valore di un immobile cala, a parità di importo del prestito il grado di anticipo aumenta. Se il grado di anticipo supera il limite stabilito dal creditore, quest’ultimo potrebbe richiedere un ammortamento per ridurlo nuovamente.

Se il prezzo dell’immobile diminuisce, possono scattare inoltre nuovi obblighi di ammortamento anche se il grado di anticipo è basso. Ciò avviene ad esempio se il grado di anticipo può situarsi solo entro il limite dell’ipoteca di primo grado e il limite del grado di anticipo dell’ipoteca di primo grado viene superato a causa del calo del valore dell’immobile (ad esempio nel caso di una mutuataria o un mutuatario in pensione con un limite del grado di anticipo pari al massimo all’ipoteca di primo grado).

Conclusione: ponderare accuratamente e farsi consigliare

Quando si deve scegliere tra un rinnovamento e un ammortamento, i fattori da tenere presente e ponderare sono numerosi: come sono i tassi d’interesse attuali? Come si presenta il calcolo d’imposta? Quanto denaro avete a disposizione? Che tipi di investitrici o di investitori siete? Dovete colmare lacune previdenziali? Di quanta liquidità avete bisogno? Come si prospetta il vostro futuro finanziario, in particolare dopo il pensionamento? 

In molti casi prevalgono gli argomenti a favore del rinnovo, ma non esiste una formula generale. Per avere un quadro della vostra situazione potete rivolgervi a PostFinance e farvi consigliare dalle nostre figure esperte. 

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