Taux de nantissement = rapport entre les fonds externes et la valeur de nantissement

Rares sont les personnes qui disposent de suffisamment de fonds propres pour payer un logement en une seule fois. Dans la plupart des cas, il est nécessaire d’emprunter des fonds externes sous la forme d’une hypothèque. La part de fonds externes dans la valeur de nantissement est appelée taux d’avance ou taux de nantissement (en %). Le montant des fonds externes qui en résulte représente l’hypothèque (en francs).

Qu’est-ce que la valeur de nantissement?

Le terme de valeur de nantissement a déjà été mentionné à plusieurs reprises. De quoi s’agit-il au juste? La valeur de nantissement est la valeur totale du bien immobilier sur laquelle le créancier se base pour calculer l’hypothèque.

Deux valeurs entrent en ligne de compte comme valeur de nantissement: la valeur vénale et le prix d’achat. La première est déterminée au moyen d’une évaluation immobilière, l’autre est le prix effectif à payer, négocié entre l’acheteur et le vendeur. Les deux valeurs peuvent être identiques, mais ce n’est pas toujours le cas.

La valeur qui est considérée comme la valeur de nantissement dépend du scénario qui s’applique parmi les trois scénarios suivants:

• Scénario 1: la valeur vénale et le prix d’achat sont identiques -> valeur de nantissement = valeur vénale / prix d’achat
• Scénario 2: le prix d’achat est inférieur à la valeur vénale -> valeur de nantissement = prix d’achat
• Scénario 3: la valeur vénale est inférieure au prix d’achat -> valeur de nantissement = valeur vénale

Dans les scénarios 2 et 3, on applique le principe de la valeur la plus basse. Selon ce principe, c’est la valeur la plus basse entre la valeur vénale et le prix d’achat qui est considérée comme la valeur de nantissement.

Le scénario 3 montre clairement comment le principe de la valeur la plus basse peut poser problème à une acheteuse ou un acheteur. En effet, si le prix effectif est supérieur à la valeur vénale, l’acheteuse ou l’acheteur doit apporter plus de 20% du prix en fonds propres car, dans ce cas, le créancier ne contribue qu’à hauteur de 80% de la valeur vénale (la plus basse) et non à hauteur de 80% du prix effectif. L’acheteuse ou l’acheteur doit combler cette lacune de financement avec son propre argent.

Où se situe la limite de nantissement?

Selon les «Directives relatives aux exigences minimales pour les financements hypothécaires» de l’Association suisse des banquiers (Swiss Banking), pour un logement à usage propre, il convient d’apporter au moins 10% de fonds propres. Ces 10% ne peuvent pas inclure de fonds provenant de la caisse de pension. Inversement, cela signifie que le taux de nantissement ne doit pas dépasser 90%. Toutefois, dans la pratique, aucun financement n’est généralement accordé avec un taux de nantissement supérieur à 80%, à moins qu’il n’existe des sûretés supplémentaires, par exemple sous la forme d’un avoir de prévoyance mis en gage.

Quel est le lien entre le taux de nantissement et la capacité financière?

La capacité financière est, avec la part minimale de fonds propres de 20%, la condition la plus importante pour l’octroi d’une hypothèque. Pour évaluer si une cliente ou un client remplit les critères en matière de capacité financière, les établissements financiers font le calcul suivant:

intérêts (5% de l’hypothèque) + amortissement + frais accessoires (1% de la valeur vénale) ≤ 1/3 du revenu brut

Le taux de nantissement a une influence sur deux facteurs liés au calcul de la capacité financière: les intérêts et l’amortissement. Il n’a qu’un effet indirect sur les intérêts hypothécaires, via la valeur de nantissement et le montant hypothécaire qui en résulte. 

Le taux de nantissement a une influence directe sur l’amortissement. La raison en est la suivante: les directives d’auto-réglementation de Swiss Banking exigent que la deuxième hypothèque soit remboursée après 15 ans ou au plus tard au moment du départ à la retraite. Par deuxième hypothèque, on entend la partie de l’hypothèque qui dépasse les deux tiers (environ 67%) de la valeur de nantissement. Elle peut s’élever à environ 13% au maximum.

Le taux de nantissement détermine par conséquent s’il y a lieu d’effectuer un remboursement plus élevé ou moins élevé ou si aucun remboursement n’est nécessaire, ce qui a une incidence directe sur la capacité financière. Par exemple, si le taux de nantissement est de deux tiers dès le début, aucun amortissement n’est nécessaire.

Taux de nantissement trop élevé? Ce que vous pouvez essayer de faire.

Supposons que vous ayez trouvé la maison de vos rêves. La valeur vénale et le prix s’élèvent à CHF 1’000’000.  Or vous ne disposez que de 150’000 francs d’économies, ce qui entraînerait un taux de nantissement trop élevé:

• Valeur de nantissement: CHF 1’000’000.–
• Fonds propres disponibles: CHF 150’000.–
• Fonds externes nécessaires: CHF 850’000.–
• Taux de nantissement: 85% (trop élevé!)

Que pouvez-vous faire pour rendre possible le financement? En théorie, il y a deux possibilités:

• Négocier le prix à la baisse
• Trouver des fonds propres supplémentaires

Examinons de plus près ces deux possibilités à l’aide d’exemples:

Possibilité n°1: négocier le prix à la baisse

Il s’agit ici de savoir de quel montant la valeur de nantissement (dans ce cas-là, le prix) devrait être réduite pour que les fonds propres disponibles représentent 20%. 

• Fonds propres disponibles (= 20%): CHF 150’000.–
• Valeur de nantissement cible (= 100%): CHF 750’000.–

Vous devriez donc faire baisser le prix de 1’000’000 à 750’000 francs pour que le financement soit réalisable. Voilà qui ne va pas être facile. La deuxième option a peut-être plus de chances d’aboutir.

Possibilité n°2: trouver des fonds propres supplémentaires

Dans notre exemple, 50’000 francs de fonds propres supplémentaires seraient nécessaires pour permettre le financement:

• Valeur de nantissement: CHF 1’000’000.–
• Fonds propres nécessaires (20%): CHF 200’000.–
• Fonds propres disponibles: CHF 150’000.–
• Fonds propres manquants: CHF 50’000.–

Vérifiez s’il existe des sources de fonds propres que vous n’avez pas encore exploitées. Les pistes possibles sont par exemple un retrait anticipé ou une mise en gage de la caisse de pension ou du pilier 3a. Les avances sur héritage ou les donations au sein de la famille peuvent également contribuer à combler la lacune de financement.

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Vérifiez s’il existe des sources de fonds propres que vous n’avez pas encore exploitées. Les pistes possibles sont par exemple un retrait anticipé ou une mise en gage de la caisse de pension ou du pilier 3a. Les avances sur héritage ou les donations au sein de la famille peuvent également contribuer à combler la lacune de financement.

Si vous avez d’autres questions concernant le taux d’avance ou d’autres sujets liés au financement, n’hésitez pas à vous adresser à nos spécialistes. Le conseil est gratuit et sans engagement.