En Suisse, les personnes qui souhaitent construire, acquérir, transformer ou rénover un logement peuvent choisir un crédit de construction ou une hypothèque pour le financement. Mais qu’est-ce qui distingue ces deux modes de financement? Et quand faut-il recourir à telle ou telle forme de crédit? Nous vous donnons les réponses.
Les personnes qui ont besoin de fonds externes pour acquérir un logement, construire, transformer ou rénover ont généralement recours à un financement auprès d’un créancier.
Une hypothèque est un crédit garanti par un immeuble. Si vous achetez une maison ou un appartement, vous pouvez couvrir une partie des coûts avec vos fonds propres et conclure une hypothèque pour le reste. Le montant maximal que cette dernière peut atteindre dépend notamment de la valeur du bien, qui est fixée par le créancier.
En Suisse, il existe 3 modèles hypothécaires: les hypothèques fixes, les hypothèques variables et les hypothèques du marché monétaire. Dans le cas des hypothèques fixes, la preneuse ou le preneur d’hypothèque convient d’une durée fixe, supérieure à un an, et d’un taux d’intérêt qui demeure le même pendant toute la période. Les hypothèques variables sont dynamiques et régulièrement adaptées à la situation du marché. Elles s’inspirent principalement de la rémunération des avoirs d’épargne. Quant aux hypothèques du marché monétaire, il s’agit de financements pour lesquels le taux d’intérêt est adapté périodiquement (en général trimestriellement) en fonction de l’évolution du taux d’intérêt de référence Saron. Pour les hypothèques du marché monétaire (souvent appelées hypothèques Saron), vous convenez généralement aussi d’une durée avec votre créancier. Cela vaut pour tous les modèles:
Le crédit de construction est une solution de financement pour la phase de construction. Les preneuses et preneurs de crédit ouvrent un compte de construction, qui leur permet de régler les frais courants liés à leur projet de construction (par exemple les paiements aux entrepreneurs, aux artisans et aux architectes). Le cadre du crédit convenu peut être utilisé de manière flexible. En fonction de l’avancement des travaux, le crédit de construction peut aussi être converti en hypothèque. On distingue deux formes de crédits de construction:
Au début, les preneuses et preneurs de crédit transfèrent leurs fonds propres sur le compte de construction. Les factures peuvent ensuite être payées au fur et à mesure avec ce dernier. Si les fonds propres sont dépensés, un crédit peut être sollicité jusqu’à la limite convenue. Les intérêts ne doivent être payés que pour la limite de crédit souhaitée. Une fois la phase de construction terminée, les preneuses et preneurs de crédit remboursent le crédit de construction en le convertissant en une hypothèque. Cette étape est appelée consolidation.
Une consolidation partielle est la conversion de montants partiels d’un crédit de construction en une hypothèque, effectuée avant l’achèvement du projet de construction. Outre la consolidation partielle, il est également possible d’utiliser une sous-consolidation (également appelée consolidation à effets différés). Dans ce cas, une partie du montant du crédit est convertie en une hypothèque fixe à effets différés avant ou pendant le projet de construction.
Il peut valoir la peine de combiner ces deux formes de financement. Avec les hypothèques, vous bénéficiez en général de taux d’intérêt plus avantageux. Une conversion précoce en hypothèque fixe est également judicieuse si les taux d’intérêt augmentent au cours de la construction. Vous payez toutefois dès le début les intérêts pour la totalité de la somme, même si vous n’avez besoin du capital que plus tard. Avec un crédit de construction, en revanche, vous ne payez des intérêts que sur les montants effectivement utilisés.
Il existe plusieurs modèles de combinaison des deux formes de financement. Vous pouvez soit faire virer la totalité de l’hypothèque sur le compte de construction au début des travaux, soit opter pour des versements hypothécaires échelonnés pendant la phase de construction. Vous pouvez par exemple régler les factures d’une entreprise générale, fixées dès le départ, par des versements hypothécaires échelonnés sur le compte de construction. Ainsi, vous convertissez progressivement votre crédit avant l’achèvement de votre projet de construction.
Le crédit de construction est une solution transitoire: il couvre les frais courants qui surviennent pendant la phase de construction. Le processus qui précède l’octroi du crédit est le même que pour une hypothèque. Le créancier vérifie votre solvabilité, votre capacité financière et votre taux d’avance. Cela permet de fixer un plafond de crédit qui ne peut pas être dépassé pendant toute la phase de construction.
Avec une hypothèque, vous financez l’achat d’un bien immobilier fini, alors qu’avec un crédit de construction, vous financez un projet de construction, de rénovation ou de transformation. Dans le premier cas, vous disposez librement de la totalité du montant du crédit. Un crédit de construction, par contre, est lié à un objectif précis. Le créancier vérifie les factures à régler: il n’accepte et ne règle que celles qui concernent concrètement votre projet de construction, de rénovation ou de transformation.
Le crédit de construction est géré sous la forme d’un crédit en compte courant. Vous pouvez utiliser votre compte de construction pour payer les factures au fur et à mesure. Si les fonds propres sont épuisés, vous pouvez recourir au crédit jusqu’à la limite convenue et ne payez des intérêts que sur les crédits effectivement utilisés.
