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Créé le 19.12.2023

Capacité financière: à long terme, puis-je me permettre d’acheter la maison de mes rêves?

Si vous souhaitez contracter une hypothèque pour un logement en propriété, il y a deux obstacles principaux à surmonter: la part des fonds propres qui doit s’élever à au moins 20%, et le calcul de la capacité financière. Ce second critère permet de s’assurer que vous pouvez vous permettre de payer l’hypothèque ou le bien immobilier à long terme. Découvrez ici comment calculer la capacité financière.

Capacité financière – le facteur central lors de l’achat d’un bien immobilier

Si vous souhaitez acquérir une maison ou un appartement, vous devez pouvoir payer au moins 20% du prix d’achat avec vos fonds propres. Pour le reste qui représente donc au maximum 80%, vous pouvez souscrire une hypothèque. On parle aussi de «taux d’avance». Avant que ce taux d’avance soit accepté, on vérifie que, selon toute probabilité, vous pouvez vous permettre d’acheter le bien-fonds également sur le long terme. Cela signifie que vous devez être en mesure de payer les intérêts et l’amortissement convenus, ainsi que les charges liées au bien immobilier.

Les facteurs du calcul de la capacité financière

Pour évaluer si vous pouvez supporter le bien immobilier de vos rêves, on applique la règle d’or suivante: le coût annuel du bien immobilier ne doit pas dépasser 33% de votre revenu annuel brut. Votre revenu est donc un facteur décisif dans le calcul de la capacité financière.

Mais quelles charges immobilières doit-il couvrir? De quoi se composent-elles? Voici un aperçu:

Intérêts hypothécaires/intérêts calculés

Pour chiffrer le montant de vos intérêts hypothécaires, le calcul de la capacité financière ne se base pas sur le taux d’intérêt effectivement convenu, mais sur le taux d’intérêt dit calculé. Celui-ci se situe à 5%, soit bien au-dessus des taux d’intérêt actuels du marché. Avec ce «tampon», on s’assure que vous pourrez supporter votre hypothèque même si les taux d’intérêt augmentent.

Amortissement (paiement échelonné)

En plus du paiement des intérêts, vous devez généralement payer l’amortissement. En effet, après 15 ans ou au moment de votre retraite (en fonction de ce qui arrive avant), votre dette hypothécaire doit avoir été réduite à hauteur des deux tiers maximum du prix d’achat. La partie d’une hypothèque qui dépasse ces deux tiers est appelée 2e hypothèque.

Charges

Les charges comprennent les dépenses pour l’eau, l’électricité, les ordures ménagères, le chauffage ou la conciergerie. Pour le calcul de la capacité financière, les charges sont estimées à 1% du prix d’achat.

Calcul de la capacité financière – un exemple

RépartitionValeur
Répartition
Prix d’achat du bien immobilier
Valeur
CHF 750’000.–
Répartition
Part de fonds propres (20% du prix d’achat)
Valeur
CHF 150’000.–
Répartition
Nantissement total (80% du prix d’achat)
Valeur
CHF 600’000.–
Répartition
1ère hypothèque (67% du prix d’achat)
Valeur
CHF 502’500.–
Répartition
2e hypothèque (13% du prix d’achat)
Valeur
CHF 97’500.–

FacteursCoûts immobiliers par an
Facteurs
Intérêts de la 1ère hypothèque
Coûts immobiliers par an
CHF 25’125.– (5% de CHF 502’500.–)
Facteurs
Intérêts de la 2e hypothèque
Coûts immobiliers par an
CHF 4’875.– (5% de CHF 97’500.–)
Facteurs
Amortissement de la 2è hypothèque
Coûts immobiliers par an
CHF 6’500.– (CHF 97’500.– ÷ 15 ans)
Facteurs
Charges
Coûts immobiliers par an
CHF 7’500.– (1% de CHF 750’000.–)
Facteurs
Total
Coûts immobiliers par an
CHF 44’000.–
Facteurs
Revenu brut nécessaire
Coûts immobiliers par an
CHF 132’000.– (CHF 44’000.– x 3)

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Questions et réponses

  • Le montant d’une hypothèque se calcule en déduisant du prix d’achat la part de fonds propres (au moins 20%).

    Exemple:

    • Prix d’achat: CHF 750’000.–
    • Fonds propres: CHF 150’000.– (20%)
    • Hypothèque: CHF 600’000.– (80%)
  • L’obligation d’amortir n’existe que pour la 2e hypothèque. Celle-ci correspond à la part de l’hypothèque qui dépasse les deux tiers de la valeur vénale. La 1ère hypothèque peut être remboursée, mais ce n’est pas obligatoire.

    Exemple:

    • Prix d’achat: CHF 750’000.–
    • Fonds propres: CHF 150’000.– (20%)
    • Hypothèque: CHF 600’000.– (80%)
    • 1ère hypothèque: CHF 502’500.– (67% de CHF 750’000.–)
    • 2e hypothèque: CHF 97’500.– (13% de CHF 750’000.–)
  • La 2e hypothèque doit être remboursée après 15 ans ou au moment de la retraite. C’est l’événement qui survient en premier qui fait foi. Pour la 1ère hypothèque, il n’existe en général pas d’obligation d’amortissement.

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