Chi necessita di capitale di terzi per l’acquisto di un’abitazione di proprietà, per una costruzione o per interventi di ristrutturazione o rinnovo si rivolge in genere a un creditore per un finanziamento.

• Per gli immobili già esistenti l’acquisto può essere finanziato con un’ipoteca.
  
• Per i progetti di edilizia che prevedono un esborso di spese costante (ad esempio per interventi di ristrutturazione, rinnovo o per una nuova costruzione) esiste come forma di finanziamento il credito di costruzione.

Cos’è un’ipoteca?

Un’ipoteca è un credito garantito da un immobile: chi acquista una casa o un appartamento può coprire parte dei costi con capitale proprio e stipulare un’ipoteca per le spese rimanenti. L’importo massimo dell’ipoteca dipende, tra le altre cose, dal valore dell’oggetto stabilito dal creditore.

Come funziona un’ipoteca?

In Svizzera esistono tre modelli ipotecari: le ipoteche fisse, le ipoteche a tasso variabile e le ipoteche del mercato monetario. Le ipoteche fisse vengono stipulate per una durata fissa superiore a un anno con un tasso d’interesse fisso per tutto il periodo concordato. Le ipoteche a tasso variabile sono prodotti dinamici e vengono regolarmente adeguate in base alla situazione del mercato. Si orientano principalmente ai tassi applicati ai depositi a risparmio. Le ipoteche del mercato monetario sono finanziamenti nei quali il tasso d’interesse viene adeguato periodicamente (in genere con cadenza trimestrale) in base all’andamento del tasso d’interesse di riferimento «Saron». Anche per le ipoteche del mercato monetario (chiamate anche ipoteche Saron) viene concordata in genere una determinata durata. Tutti i modelli hanno in comune le seguenti caratteristiche:

• Prima della stipula il creditore verifica la vostra solvibilità e sostenibilità
• Il grado di anticipo dell’immobile non deve superare l’80% del suo valore venale
• Se un finanziamento supera il 66% del valore venale, l’importo eccedente deve essere ammortizzato
• I costi dell’abitazione di proprietà (interessi ipotecari, ammortamento, manutenzione e spese accessorie) non devono essere superiori a un terzo del reddito lordo percepito

Cos’è un credito di costruzione?

Il credito di costruzione è una soluzione di finanziamento per la fase di costruzione. Viene aperto per il mutuatario un conto di costruzione attraverso il quale possono essere gestiti i costi correnti relativi al progetto di costruzione (ad esempio per i pagamenti all’impresa edile, agli artigiani e agli architetti). La linea di credito concordata può essere utilizzata in modo flessibile e può anche essere convertita in un’ipoteca in base all’avanzamento dei lavori. È possibile distinguere tra due forme:

Credito in conto corrente

Inizialmente i mutuatari trasferiscono il capitale proprio sul conto di costruzione, successivamente è possibile pagare a mano a mano le fatture ricorrendo a questo conto. Una volta esaurito il capitale proprio è possibile richiedere un credito fino al limite concordato. Gli interessi devono essere versati solo sul limite di credito effettivamente utilizzato. Terminata la fase di costruzione, i mutuatari saldano il credito di costruzione convertendolo in un’ipoteca. Questa operazione viene chiamata «consolidamento». 

Consolidamento parziale

Il consolidamento parziale consiste nella conversione di somme parziali di un credito di costruzione in un’ipoteca prima della conclusione del progetto edile. Oltre al consolidamento parziale esiste anche il consolidamento anticipato (detto anche consolidamento a termine), che consiste nella conversione di una parte dell’importo del credito in un’ipoteca fissa a termine prima o durante il progetto di costruzione.

Come funziona un credito di costruzione?

• Tutte le fatture relative al progetto di costruzione (costruzione, ristrutturazione o rinnovo) vengono saldate mano a mano a partire dal conto di costruzione.
• Nel quadro del credito di costruzione viene definito un tetto di credito (limite del credito di costruzione) che non deve essere superato durante i lavori di costruzione.
• Per il limite di credito utilizzato è prevista la corresponsione di un tasso d’interesse.
• Le regole relative alla sostenibilità sono le stesse per entrambe le forme di finanziamento.
• Il creditore controlla tutte le fatture. In particolare verifica se il denaro viene utilizzato effettivamente per il progetto di costruzione.
• Una volta terminato il progetto di costruzione, il credito di costruzione viene convertito in un’ipoteca (consolidamento).
• È possibile anche una conversione in tranche precedentemente definite (consolidamento parziale).

Conviene combinare le due forme di finanziamento?

Combinare queste due forme di finanziamento può essere una buona soluzione. Le ipoteche offrono in genere interessi più allettanti. Inoltre, se questi dovessero aumentare nel corso del progetto di costruzione, vale la pena effettuare tempestivamente una conversione in un’ipoteca fissa. Optando per questa soluzione, però, pagate dall’inizio gli interessi per l’intera somma, anche se utilizzate il capitale solo successivamente. Per quanto riguarda il credito di costruzione, invece, gli interessi vengono versati solo sul denaro di cui si è effettivamente usufruito.

Le opzioni a vostra disposizione per una combinazione

Per combinare le due forme di finanziamento esistono più modelli. Potete far trasferire l’intera ipoteca sul conto di costruzione all’inizio dei lavori oppure scegliere il pagamento scaglionato dell’ipoteca durante la fase di costruzione. Ad esempio, potete saldare pagamenti di un’impresa generale definiti a priori pagando l’ipoteca in modo scaglionato sul conto di costruzione. In questo modo potete convertire gradualmente il credito ancor prima che si concluda il progetto di costruzione.

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