Principaux obstacles: fonds propres et capacité financière

Les créanciers hypothécaires financent au maximum 80% de la valeur vénale ou du prix de vente de l’immeuble, la valeur la plus basse étant déterminante (voir aussi principe de la valeur la plus basse). Cette valeur correspond à la valeur de nantissement, sur laquelle se base le calcul de la somme hypothécaire maximale.

Cela induit, a contrario, que vous devez être en mesure de couvrir au moins 20% du prix d’achat avec vos fonds propres pour pouvoir obtenir un financement. Le deuxième obstacle majeur réside dans la capacité de crédit, appelée aussi solvabilité. Votre capacité de crédit dépend de votre faculté à supporter financièrement votre logement sur le long terme, autrement dit de votre capacité financière.

Examinons ces deux prérequis plus en détails.

Que comprennent les fonds propres?

Pour financer un bien immobilier, vous pouvez recourir aux sources suivantes:

• Économies (comptes en banque, dépôts-valeurs, pilier 3b, etc.)
• Avoirs de prévoyance pour la propriété du logement provenant de la caisse de pensions (2e pilier) et de la prévoyance liée (pilier 3a)
• Donations/Avances sur héritage, prêts

À noter qu’il n’y a pas de montant maximal fixe pour la part de fonds propres. Plus vous pouvez apporter de fonds propres, au-delà des 20% requis, plus les offres sont intéressantes.

Financement immobilier

Si vous souhaitez recourir à l’avoir de votre 2e pilier, veuillez tenir compte de cette règle: au moins 10% de la valeur de nantissement doit provenir de sources autres que la caisse de pensions.

Cette restriction ne s’applique pas au pilier 3a: vous pouvez utiliser ces fonds pour couvrir la totalité de votre part de fonds propres. Notez toutefois que vous devrez vous acquitter de l’impôt sur le versement en capital en cas de retrait de vos avoirs de prévoyance. Veillez à intégrer ces coûts si vous optez pour un retrait anticipé. En mettant en gage l’avoir de prévoyance du 2e pilier ou du pilier 3a requis, cette charge fiscale est reportée. 

À noter que le capital de prévoyance ne peut être utilisé que pour le financement d’immeubles habités en propre et non pour des objets destinés à la location (immeubles de rendement), sauf si vous occupez une partie de l’immeuble en question.

Quand la capacité financière est-elle validée?

La capacité financière est établie dès lors que les charges immobilières annuelles pour votre bien ne dépassent pas 33% du revenu brut de votre ménage.

Le revenu brut du ménage comprend:

• Les salaires annuels de l’ensemble des personnes demandeuses, dont le 13e mois
• Les bonus (généralement pris en compte seulement partiellement, car ils ne constituent pas une source de revenu fixe)

Les charges immobilières se composent des éléments suivants:

• Frais d’intérêt (sur la base d’un taux d’intérêt calculé de 5%)
• Amortissement 
• Charges (1% de la valeur vénale)

Pour déterminer les frais d’intérêts, le calcul ne se base pas sur le taux d’intérêt effectif, mais sur le taux d’intérêt calculé plus élevé (environ 5%). En tant que cliente ou client, vous pourrez ainsi continuer à rembourser votre hypothèque même si les taux d’intérêt augmentent.

Le taux d’avance conditionne l’amortissement et, le cas échéant, le montant annuel de cet amortissement. Un taux d’avance supérieur à env. 67% (hypothèque de 2e rang) implique des amortissements obligatoires. En effet, les preneuses et les preneurs de crédit sont légalement tenus de réduire leur dette garantie par constitution d’hypothèque dans un délai de 15 ans ou au plus tard pour la date du départ à la retraite aux deux tiers de la valeur de nantissement.

Les charges renvoient aux coûts liés à l’entretien ou aux réparations. En général, les créanciers appliquent ici un forfait de 1% de la valeur de marché.

Les doubles revenus examinés avec attention

Dans le cadre du calcul de la capacité financière, différents scénarios d’avenir sont également examinés afin d’évaluer les risques. Ainsi, pour un jeune couple qui n’a pas encore d’enfants et qui dégage deux salaires, on pourra par exemple vérifier si un seul revenu suffirait à couvrir les frais courants, cela dans le cas où ces personnes auraient plus tard un enfant et où l’un des parents ne travaillerait plus ou diminuerait son taux d’occupation.

Facteurs liés à l’objet: quelle est la valeur du bien immobilier?

L’objet en lui-même occupe par ailleurs une place centrale dans le processus d’octroi d’une hypothèque. En définitive, sa valeur détermine le montant du financement nécessaire et, partant, le calcul de la capacité financière.

C’est pourquoi une évaluation du bien est systématiquement réalisée afin de déterminer sa valeur vénale. S’agissant des logements habités en propre, c’est la méthode hédoniste qui est généralement appliquée: on se base sur les prix de vente d’objets similaires dans le secteur pour établir une valeur moyenne. En revanche, pour les immeubles de rendement, on aura recours à la méthode de la valeur de rendement, auquel cas la capacité financière sera calculée différemment.

La situation et l’état de l’immeuble sont les facteurs déterminants pour le calcul de sa valeur. Peuvent notamment faire baisser cette dernière les émissions de toutes sortes (bruits, odeurs, gaz d’échappement).

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