Principali ostacoli: capitale proprio e sostenibilità

I soggetti che erogano le ipoteche finanziano una quota massima dell’80% del valore venale o del prezzo d’acquisto dell’immobile, in base a quale dei due valori risulta più basso (si veda anche il principio del valore più basso). Il valore corrispondente è il cosiddetto valore di anticipo, ossia il valore sul quale si basa il calcolo della somma ipotecaria massima.

D’altra parte ciò significa che per ottenere il finanziamento, dovrete poter coprire con capitale proprio almeno il 20% del prezzo d’acquisto. Il secondo ostacolo, sovente il maggiore, è rappresentato dalla capacità creditizia, denominata anche solvibilità. Quest’ultima dipende soprattutto dalla possibilità di sostenere la spesa per la propria abitazione su un lungo periodo o, in altre parole, dalla garanzia di sostenibilità.

Analizziamo più da vicino queste due condizioni principali.

Cosa è considerato capitale proprio?

Per il finanziamento di un’abitazione a uso proprio è possibile attingere dalle seguenti fonti:

• risparmi (conti bancari, depositi di gestione titoli, pilastro 3b ecc.)
• averi previdenziali per l’abitazione di proprietà provenienti dalla cassa pensioni (2º pilastro) e dalla previdenza vincolata (pilastro 3a)
• donazioni/anticipi di eredità, prestiti

Vi ricordiamo che per la quota di capitale proprio non è previsto nessun limite massimo. Tanto più elevato è il capitale proprio che si può impiegare oltre la percentuale obbligatoria del 20%, tanto più le offerte saranno interessanti.

Finanziamento immobiliare

Se intendete attingere fondi dal 2º pilastro, dovete rispettare la regola seguente: almeno il 10% del valore di anticipo deve provenire da fonti diverse dalla cassa pensioni.

Nel caso del pilastro 3a questo vincolo non sussiste: la quota di capitale proprio, infatti, può essere integralmente coperta con questi averi. Non bisogna dimenticare tuttavia che il prelievo di averi previdenziali è soggetto alla cosiddetta imposta sul prelievo di capitale, di cui occorre tenere conto nell’eventualità di un prelievo anticipato. In alternativa è possibile costituire in pegno l’avere previdenziale necessario depositato sul 2º pilastro o sul pilastro 3a, in modo che in un primo momento non venga applicata quest’imposizione fiscale. 

A tal proposito: il capitale previdenziale può essere impiegato soltanto per il finanziamento di immobili destinati a uso proprio, ma non per quelli in affitto (immobili di reddito). Fatto salvo il caso in cui si abiti una parte dell’immobile in questione.

Quando sussistono le condizioni di sostenibilità?

La sostenibilità è assicurata se i costi annui per l’immobile sono inferiori al 33% del reddito lordo del proprio nucleo familiare.

Il reddito lordo del nucleo familiare si compone di quanto segue:

• salari annui di tutte le persone che richiedono l’ipoteca, inclusa la 13ª mensilità
• bonus (conteggiati di solito soltanto in parte, dal momento che non si tratta di una fonte di reddito fissa)

I costi dell’immobile si compongono di quanto segue:

• oneri degli interessi (con un tasso di interesse calcolatorio del 5%)
• ammortamento 
• spese accessorie (1% del valore venale)

Per determinare gli oneri degli interessi non si parte dal tasso d’interesse calcolatorio effettivo, ma da un valore teorico più elevato pari a circa il 5% per garantire la sostenibilità dell’ipoteca anche in caso di aumento degli interessi.

L’eventuale ammortamento annuo e il suo importo dipendono dal valore relativo al grado di anticipo. Nel caso in cui questo fosse superiore a circa il 67% (ipoteca di secondo grado), sono previsti ammortamenti obbligatori. La legge impone infatti ai mutuatari di ridurre il proprio debito ipotecario a due terzi del valore di anticipo nell’arco di 15 anni o entro il pensionamento.

Per spese accessorie si intendono i costi per la manutenzione o le riparazioni. Per questa voce di spesa il creditore calcola in genere un importo forfettario dell’1% del valore venale.

Il doppio reddito viene esaminato nel dettaglio

Nel quadro del calcolo della sostenibilità, per stimare i rischi vengono considerati anche diversi scenari futuri. Ad esempio, per una coppia giovane con due salari e ancora senza figli, si verifica se un solo reddito sia sufficiente a coprire i costi correnti. Questo calcolo serve nel caso in cui, ad esempio, la famiglia dovesse crescere e uno dei due genitori non lavorasse più o lavorasse di meno.

Fattori legati all’immobile: quanto vale il bene?

Nella concessione di un’ipoteca anche l’immobile riveste un ruolo centrale. Il suo valore costituisce di fatto la base per determinare l’importo del finanziamento e quindi anche per il calcolo della sostenibilità.

Pertanto, per determinare il valore venale, si effettua sempre una valutazione immobiliare. Nel caso si tratti di un’abitazione a uso proprio si applica di norma il metodo edonico, prendendo in considerazione il prezzo di vendita di immobili simili ubicati nella stessa regione da cui si ricava un valore medio. Nel caso di immobili di reddito, invece, si adotta il metodo del valore di rendimento e anche la sostenibilità è calcolata in modo diverso in questa circostanza.

Ad assumere un ruolo centrale nella determinazione del valore sono la posizione e lo stato dell’immobile. Emissioni di qualunque tipo (rumori, odori, gas di scarico) comportano ad esempio una diminuzione del valore.

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