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Créé le 29.11.2023

Valeur vénale: comment est-elle calculée?

Quiconque souhaite vendre ou acheter un bien immobilier devrait faire estimer la valeur vénale de ce dernier; il s’agit de la base pour une négociation de prix réussie. Quelles sont les différentes méthodes d’estimation immobilière existantes et quels sont les facteurs déterminant la valeur d’une maison ou d’un appartement?

Valeur vénale, valeur réalisable et valeur officielle: comment les différencier?

La valeur vénale ou valeur de marché est le prix réaliste que vous devriez recevoir ou payer pour une maison ou un appartement. Il s’agit d’une valeur estimative qui ne doit pas être confondue avec la valeur effectivement réalisable (également nommée prix d’achat), ni avec la valeur officielle (également nommée valeur fiscale).

Voici comment la valeur vénale est calculée

Il existe trois méthodes pour déterminer la valeur. Dans la pratique, elles sont souvent combinées:

Méthode hédoniste (ou méthode des valeurs de comparaison)

On utilise des modèles d’estimation assistés par ordinateur qui se basent sur les prix effectivement payés pour des objets identiques dans la région. Cette détermination de la valeur est particulièrement adaptée à des biens immobiliers relativement «normaux», tels que des maisons individuelles ou des propriétés par étages. Elle s’est imposée comme une procédure standard très fiable, précise et peu coûteuse pour l’estimation immobilière. La plupart des créanciers utilisent cette méthode pour l’octroi d’une hypothèque: la valeur de marché ainsi déterminée (et non le prix d’achat) sert de base pour calculer le montant du nantissement. De nombreux outils en ligne pour l’estimation immobilière emploient également cette méthode. De cette façon, vendeuses et vendeurs mais aussi acheteuses et acheteurs ont la possibilité de déterminer rapidement et facilement un premier prix indicatif pour un bien immobilier. Toutefois, dans le cas d’objets spécifiques comme les villas ou les objets d’amateur, cette technique atteint rapidement ses limites. Une estimation sur place par une experte ou un expert est alors inévitable.

Méthode de la valeur réelle (également appelée méthode de la valeur intrinsèque ou méthode de la valeur de remplacement)

On additionne la valeur du terrain correspondante et la valeur actuelle du bâtiment. La valeur actuelle est obtenue à partir des frais de construction pour une nouvelle construction hypothétique du bien immobilier, auxquels on soustrait la perte de valeur liée à l’âge ou à l’usure. Cette méthode est principalement utilisée pour les biens immobiliers spécifiques comme les objets de luxe ou les biens exceptionnels. C’est un processus très laborieux et le résultat est parfois très éloigné de la réalité des prix du marché, étant donné qu’il ne prend pas toujours en compte certains facteurs actuels comme la demande sur le marché immobilier dans certaines régions.

Méthode de la valeur de rendement

Cette méthode est utilisée uniquement pour les immeubles de placement, tels que les immeubles locatifs ou les bâtiments commerciaux. Dans ce cas, les revenus locatifs sont le facteur d’estimation déterminant.

Les facteurs déterminant la valeur

La valeur de marché d’un bien immobilier dépend de dizaines de facteurs. Dans le cas de la méthode hédoniste, on compte par exemple environ 70 facteurs individuels. On peut grossièrement faire la distinction entre les facteurs liés à l’emplacement et ceux liés à l’objet. Voici un aperçu:

Situation générale

  • Situation actuelle de la demande dans la région
  • Attractivité de la région (p. ex. proximité d’un lac)
  • Accès aux transports (p. ex. TP/raccordement à l’autoroute)
  • Magasins à proximité
  • Proximité des écoles, crèches, installations de sport et espaces verts
  • Offre culturelle
  • Taux fiscal de la commune

Situation particulière

  • Vue
  • Attractivité de l’environnement immédiat
  • Nuisances sonores
  • Ensoleillement

Superficie et état

  • Superficie de la parcelle
  • Surface habitable/cubage (volume en m3 / nombre de pièces
  • Plan
  • Qualité de construction (p. ex. qualité de l’isolation et des fenêtres)
  • Âge/état/besoin d’assainissement
  • Normes énergétiques et de modernisation
  • Équipement (p. ex. garage, balcon, ascenseur)
  • Type de bien immobilier (pour les maisons, p. ex. maison individuelle, maison mitoyenne, maison jumelée; pour les appartements, p. ex. étage, situation à l’intérieur de l’habitation)

Exemple: qu’est-ce qui est considéré comme surface habitable et qu’est-ce qui ne l’est pas?

La surface habitable comprend l’ensemble de tous les espaces intérieurs habitables en m².

Ne sont pas pris en compte: Le grenier, Le local de rangement, Le balcon, Le garage, La cage d’escalier, Le débarras, Le local de chauffage. Sont pris en compte: Les combles habitables, Le bureau, La chambre à coucher, La cuisine, La salle de bains, Le salon, Le jardin d’hiver, L’atelier.

Questions et réponses

  • La valeur vénale forme généralement la base des négociations portant sur la valeur réalisable. Les deux valeurs peuvent correspondre, mais ce n’est pas obligatoire. La valeur réalisable finale est toutefois le résultat des négociations entre l’acheteuse ou l’acheteur et la vendeuse ou le vendeur. Dans certaines circonstances précises, celle-ci peut diverger de l’estimation.

    Bon à savoir: pour le créancier, c’est la valeur vénale et non la valeur réalisable qui sert de base au calcul du montant de l’hypothèque. En tant qu’acheteuse ou acheteur, vous ne devriez, dans la mesure du possible, jamais acheter au-dessus de la valeur vénale. Sinon, vous devrez payer le surplus avec vos fonds propres.

  • Il est vivement recommandé de faire déterminer la valeur d’un bien si vous souhaitez vendre l’objet, que ce soit en raison d’un déménagement, d’une séparation ou parce que vous voulez céder un héritage.

    En tant qu’acheteuse potentielle ou acheteur potentiel, vous faites également bien de faire estimer la valeur de l’objet de vos rêves, afin de vous préparer pour la négociation du prix.

    Même si vous ne souhaitez pas vendre votre maison, il peut être utile de faire estimer sa valeur de temps en temps. En particulier si vous avez entrepris des travaux d’assainissement ou des transformations faisant augmenter sa valeur. En effet, une augmentation ou une réduction de la valeur a également un impact sur votre situation financière globale et, le cas échéant, sur vos obligations d’amortissement auprès de la banque.

  • Les hypothèques de deuxième rang peuvent être amorties directement ou indirectement. Un amortissement direct implique que vous procédiez à des paiements réguliers en faveur de l’hypothèque et que celle-ci diminue. Un amortissement indirect signifie que vous faites des versements dans une solution de prévoyance du pilier 3a, qui serviront à amortir la dette hypothécaire à la liquidation de ce pilier. L’hypothèque reste donc la même jusqu’à l’amortissement. 

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