In quali casi è obbligatorio ammortizzare un’ipoteca?

Chi acquista un immobile in Svizzera e accende un’ipoteca può prendere in prestito al massimo i due terzi del valore dell’immobile attraverso un’ipoteca di primo grado. Questa somma non deve essere ammortizzata, purché sussistano le condizioni di sostenibilità. Per l’ipoteca di secondo grado, invece, l’ammortamento è obbligatorio. Si ricorre a un’ipoteca di secondo grado solo se si vuole o si ha bisogno di prendere in prestito dall’istituto finanziario più di due terzi del valore dell’immobile. 

Perché un’ipoteca viene ammortizzata?

La somma presa in prestito come ipoteca di secondo grado deve essere rimborsata integralmente entro 15 anni o al più tardi entro l’età pensionabile. Il motivo è riconducibile alla sostenibilità: anche se solitamente la situazione reddituale peggiora al momento del pensionamento, questa deve essere garantita anche con un reddito inferiore.

Tuttavia, è possibile ammortizzare anche più di quanto previsto per legge: chi vuole ridurre il debito ipotecario gradualmente o estinguerlo del tutto può farlo, infatti, attraverso un ammortamento volontario.

Qual è la differenza tra ammortamento diretto e indiretto?

L’ipoteca di secondo grado può essere ammortizzata in modo diretto o indiretto. Nel primo caso si eseguono pagamenti regolari al creditore, riducendo il debito ipotecario dell’importo dell’ammortamento. Nel secondo si eseguono invece dei versamenti in una soluzione previdenziale del pilastro 3a che permetteranno di ridurre il debito ipotecario solo allo scioglimento del pilastro.

Anche l’ipoteca di primo grado può essere ammortizzata in modo diretto o indiretto. Esiste anche una forma mista che fonde entrambe le varianti: è possibile ripagare l’ipoteca in modo diretto, prelevando l’avere previdenziale risparmiato tramite un ammortamento indiretto. In questo modo non si dovrà prelevare e dichiarare l’intero capitale di previdenza in una sola volta. 

Cos’è l’ammortamento diretto?

Con l’ammortamento diretto, l’ipoteca viene rimborsata a intervalli regolari direttamente al creditore. In questo modo il debito ipotecario si riduce costantemente.

Quali sono i vantaggi dell’ammortamento diretto?

Con l’ammortamento diretto, l’importo dell’ipoteca si riduce dopo ogni rimborso. Si pagano quindi di volta in volta meno interessi ipotecari. In questo modo si riduce non solo il debito, ma anche l’onere mensile degli interessi.

Cos’è l’ammortamento indiretto?

Con l’ammortamento indiretto, i rimborsi non vengono versati direttamente al creditore, ma passano prima da un conto previdenza costituito in pegno, come un conto previdenza del pilastro 3a o un’assicurazione sulla vita vincolata. Questo credito serve da garanzia al creditore. L’ammortamento indiretto e diretto tramite il pilastro 3a o 3b è consentito solo per gli immobili destinati a uso proprio. Il capitale di previdenza risparmiato viene versato al più tardi alla scadenza dell’ammortamento obbligatorio (dopo 15 anni o al momento del pensionamento) e viene versato e tassato in una volta sola per estinguere il debito ipotecario.

Quali sono i vantaggi dell’ammortamento indiretto?

Con l’ammortamento indiretto, il debito ipotecario e con esso gli interessi passivi rimangono sempre invariati. Potete dedurre dal vostro reddito imponibile gli interessi invariati, ma anche i contributi di previdenza, risparmiando così in modo significativo sulle imposte. Qualora non possiate permettervi una pensione privata (pilastro 3a), con questa variante potete beneficiare di deduzioni. Inoltre, grazie alla garanzia supplementare del capitale di previdenza, godrete di buone condizioni dei tassi d’interesse per la vostra ipoteca.

Quando è più opportuna quale forma di ammortamento?

Nella pianificazione dell’ammortamento entrano in gioco molti fattori. Oltre alle questioni di ottimizzazione fiscale, un altro aspetto determinante è l’atteggiamento personale nei confronti degli investimenti. Vi invitiamo a porvi, ad esempio, queste domande:

• è meglio investire i fondi liquidi a vostra disposizione in azioni o in altri strumenti finanziari?
• Il capitale libero genererà un rendimento da interessi superiore agli interessi ipotecari da pagare? In questo caso, il rimborso volontario dell’ipoteca non è finanziariamente conveniente.
• I fondi liquidi sono depositati su un conto bancario o sono investiti in modo difensivo (ad esempio in titoli di stato)? In questo caso, gli interessi risparmiati attraverso l’ammortamento saranno più vantaggiosi del rendimento degli investimenti.
• Disponete di liquidità a sufficienza sia per l’ammortamento diretto che per il versamento nella soluzione previdenziale privata del pilastro 3a? In questo caso potrebbe essere più conveniente l’ammortamento diretto.
• Quale grado di indebitamento è indicato per la mia situazione finanziaria iniziale? A tal merito vi consigliamo di rivolgervi a una o un consulente fiscale.

Vanno considerati anche i fattori psicologici: ad alcune persone giova di più ridurre costantemente i propri debiti nell’ottica di liberarsene del tutto anziché ottimizzare le proprie finanze e il carico fiscale.

Come si calcola l’ammortamento?

Per acquistare un immobile occorre un capitale proprio pari ad almeno il 20% del prezzo del bene. L’ipoteca può coprire al massimo l’80%, tuttavia quella di primo grado può finanziare solo il 67% circa del prezzo d’acquisto. La legge prevede solo l’ammortamento per l’ipoteca di secondo grado, per un importo massimo pari al 13% del prezzo di acquisto (o del valore venale). Se si accende un’ipoteca di secondo grado per 100’000 franchi, l’importo dovrà essere rimborsato entro 15 anni (o al più tardi al momento del pensionamento). Ciò significa che, oltre agli interessi ipotecari pattuiti, si dovrà corrispondere un ammortamento annuo pari a 6’666.65 franchi.

Esempio di calcolo per l’ammortamento di un’ipoteca di secondo grado

• Prezzo d’acquisto / valore venale dell’immobile: CHF 1’000’000.–
• Capitale proprio (20%): CHF 200’000.–
• Grado di anticipo (80%): CHF 800’000.–
•  Ipoteca di primo grado (67% di 1’000’000.–): CHF 670’000.–
• Ipoteca di secondo grado (13% di 1’000’000.–): CHF 130’000.–

Spese per l’abitazione

• Interessi calcolatori/anno (5% di CHF 800’000.–): CHF 40’000.–
• Ammortamento ipoteca di secondo grado appross. all’anno (CHF 130’000.– ÷ 15 anni): CHF 8’700.–
• Ammortamento ipoteca di secondo grado appross. al mese (CHF 8’666.65 ÷ 12): CHF 725.–
• Spese accessorie/anno (1% di CHF 1’000’000.–): CHF 10’000.–

Reddito lordo richiesto / anno per l’adempimento della sostenibilità

3 × (CHF 40’000.– + CHF 8’700.– + CHF 10’000.–) = CHF 176’100.–