La valutazione media di questa pagina è di %r di massimo cinque stelle. In totale sono presenti %t valutazioni.
Tempo di lettura 6 Minuti Tempo di lettura 6 Minuti

Ammortamento diretto e indiretto di ipoteche

19.06.2026

L’ammortamento consente di ridurre il debito ipotecario. A tal fine, potete scegliere tra ammortamento diretto e indiretto. Il primo prevede rimborsi regolari al vostro creditore. Nel secondo, i rimborsi vengono versati su un conto previdenza costituito in pegno. Di seguito vi illustriamo i vantaggi e gli svantaggi di queste due varianti per l’acquisto di una proprietà abitativa a uso proprio. 

In breve

  • In linea di principio, in Svizzera deve essere ammortizzata solo l’ ipoteca di secondo grado. Deve essere rimborsata entro 15 anni o al più tardi entro il pensionamento. 
  • Con l’ammortamento diretto riducete costantemente il vostro debito ipotecario. In questo modo si riducono gli oneri degli interessi e al contempo le possibilità di deduzione fiscale. 
  • Con l’ammortamento indiretto il versamento avviene in una soluzione previdenziale costituita in pegno. L’ipoteca resta in essere, per questo potete beneficiare di vantaggi fiscali. 
  • La forma di ammortamento più opportuna dipende da fattori quali reddito, patrimonio, situazione fiscale, abitudini d’investimento e preferenze personali.

Non sapete quale forma di ammortamento si adatta alla vostra situazione? Le nostre e i nostri consulenti ipotecari vi aiuteranno a trovare la soluzione di finanziamento adatta e a valutare gli aspetti fiscali e finanziari nel loro complesso.

Consulenza ipotecaria

In quali casi è obbligatorio ammortizzare un’ipoteca?

Chi acquista un immobile in Svizzera può finanziare (anticipare) al massimo l’80% del valore dell’immobile tramite un’ipoteca.  Un anticipo fino a un massimo di due terzi del valore dell’immobile rientra nell’ipoteca di primo grado. Questa somma non deve essere ammortizzata, purché sussistano le condizioni di sostenibilità. La quota di finanziamento superiore al 67-80% corrisponde alla cosiddetta   ipoteca di secondo grado, per cui vige l’obbligo di ammortamento. 

La somma presa in prestito come ipoteca di secondo grado per legge deve essere rimborsata integralmente entro 15 anni o al più tardi entro l’età pensionabile. 

Tuttavia, è possibile ammortizzare anche più di quanto previsto per legge: chi vuole ridurre il debito ipotecario gradualmente o estinguerlo del tutto può farlo, infatti, attraverso un ammortamento volontario.

Infografica intitolata «Anticipo», che mostra il finanziamento di una casa di proprietà e la struttura dell’ipoteca nel tempo. Nella parte inferiore sono riportati i fondi propri (20%), con l’indicazione che almeno il 10% di essi deve essere presentato sotto forma di liquidità, esclusa la cassa pensioni. L’ipoteca di primo grado (67%) è raffigurata come un’area grande e continua. Nella parte superiore si trova l’ipoteca di secondo grado, rappresentata da una barra discontinua e decrescente. Diminuisce gradualmente nell’arco di circa 15 anni ed è contrassegnata con l’«ammortamento», che mostra il rimborso in corso. A sinistra sono indicati i limiti di finanziamento: massimo l’80% di capitale di terzi e minimo il 20% di capitale proprio. Il grafico mostra così la struttura del finanziamento immobiliare e la riduzione vincolante dell’ipoteca di secondo grado nel corso del tempo.

Esempio di calcolo per l’ammortamento di un’ipoteca di secondo grado

  • Prezzo d’acquisto / valore venale dell’immobile: CHF 1’000’000.–
  • Capitale proprio (20%): CHF 200’000.–
  • Grado di anticipo (80%): CHF 800’000.–
  •  Ipoteca di primo grado (67% di 1’000’000.–): CHF 670’000.– 
  •  Ipoteca di secondo grado (13% di 1’000’000.–): CHF 130’000.– 

Pensionamento > 15 anni: CHF 130’000.– : 15 = CHF 8’667.– ammortamento annuale
Pensionamento ad es. tra 10 anni: CHF 130’000.– : 10 = CHF 13’000.– ammortamento annuale

Qual è la differenza tra ammortamento diretto e indiretto?

Un’ipoteca può essere ammortizzata in modo diretto o indiretto. Nel primo caso si eseguono pagamenti regolari al creditore, riducendo il debito ipotecario dell’importo dell’ammortamento. Indiretto significa versare in una soluzione previdenziale del pilastro 3a o in una polizza, che ridurranno il debito ipotecario solo in caso di risoluzione di tale soluzione.

È possibile anche combinare le due forme.

Ammortamento indiretto vs. ammortamento diretto

Infografica intitolata «Ammortamento e vantaggi fiscali» che mette a confronto due modelli di rimborso ipotecario in Svizzera: l’ammortamento diretto e quello indiretto. A sinistra viene rappresentato l’ammortamento indiretto: l’ipoteca di primo grado rimane costante (barra scura), così come quella di secondo grado (area chiara sopra). Non vengono effettuati rimborsi, ma versamenti annuali nel pilastro 3a. Vantaggi: ulteriore risparmio fiscale grazie ai depositi 3a e proventi da interessi esenti da imposta. Svantaggio: l’ipoteca rimane invariata e continua a maturare interessi. A destra il grafico mostra l’ammortamento diretto: l’ipoteca di primo grado rimane stabile, mentre quella di secondo grado diminuisce costantemente nel corso degli anni (parte discendente). Vantaggi: debito ipotecario inferiore e possibile riduzione dell’onere degli interessi. Svantaggio: nessun ulteriore risparmio fiscale. Tra i due grafici, una freccia indica l’«ammortamento dell’ipoteca di secondo grado». Di seguito nella tabella sono riportati vantaggi e svantaggi di entrambi i modelli. Gli assi indicano gli importi (CHF) e il tempo (anni).

Cos’è l’ammortamento diretto?

Con l’ammortamento diretto, l’ipoteca viene rimborsata a intervalli regolari direttamente al creditore. In questo modo il debito ipotecario si riduce costantemente.

Quali sono i vantaggi dell’ammortamento diretto?

Con l’ammortamento diretto, l’importo dell’ipoteca si riduce dopo ogni rimborso. Si pagano quindi di volta in volta meno interessi ipotecari. In questo modo si riduce non solo il debito, ma anche l’onere mensile degli interessi.

Cos’è l’ammortamento indiretto?

Con l’ammortamento indiretto, i rimborsi non vengono versati direttamente al creditore, ma passano prima da una soluzione previdenza costituita in pegno, come un conto previdenza del pilastro 3a o un’assicurazione sulla vita vincolata. L’ipoteca non si riduce durante il periodo di ammortamento. Questo credito serve da garanzia al creditore. Alla scadenza dell’ammortamento obbligatorio (dopo 15 anni o al momento del pensionamento), il capitale di previdenza accumulato può essere utilizzato per estinguere o ridurre il debito ipotecario. L’ammortamento indiretto è possibile solo in caso di proprietà abitativa a uso proprio e privato.  

Quali sono i vantaggi dell’ammortamento indiretto?

Con l’ammortamento indiretto, il debito ipotecario e con esso gli interessi passivi rimangono invariati. Il vantaggio di questa variante è che sia i versamenti nella soluzione previdenziale, sia gli interessi ipotecari invariati sono deducibili dal reddito imponibile. Qualora non possiate permettervi una pensione privata (pilastro 3a), con questa variante potete beneficiare di deduzioni. Inoltre, grazie alla garanzia supplementare del capitale di previdenza, potrete beneficiare di condizioni dei tassi d’interesse in parte più vantaggiosi per la vostra ipoteca. 

Quando è più opportuna quale forma di ammortamento?

Nella pianificazione dell’ammortamento entrano in gioco molti fattori. Oltre alle questioni di ottimizzazione fiscale, un altro aspetto determinante è l’atteggiamento personale nei confronti degli investimenti. Ponetevi ad esempio le seguenti domande:

  •  È opportuno investire i fondi liquidi di cui disponete in azioni o in altri strumenti di investimento?
  •  Il capitale libero consente di ottenere un rendimento da interessi superiore al tasso ipotecario che si deve pagare? In questo caso, un rimborso volontario dell’ipoteca non è sensato dal punto di vista finanziario.
  • I fondi liquidi sono depositati su un conto bancario o vengono investiti in modo difensivo (ad esempio in titoli di stato)? In questo caso, gli interessi risparmiati attraverso l’ammortamento saranno più vantaggiosi del rendimento degli investimenti. 
  • Disponete di liquidità a sufficienza sia per l’ammortamento diretto che per il versamento nella soluzione previdenziale privata del pilastro 3a? In questo caso potrebbe essere più conveniente l’ammortamento diretto.
  • Quale grado di indebitamento è indicato per la mia situazione finanziaria iniziale? Per rispondere a questa domanda, rivolgetevi a una o un consulente fiscale. 

Vanno considerati anche i fattori psicologici: ad alcune persone giova di più ridurre costantemente i propri debiti nell’ottica di liberarsene del tutto anziché ottimizzare le proprie finanze e il carico fiscale. 

Domande e risposte

  • Con questa variante, il debito ipotecario rimane invariato, pertanto non ridurrete i vostri passivi. Anche l’onere per gli interessi ipotecari resta sempre uguale. Inoltre, i versamenti nel 3º pilastro sono limitati all’importo massimo previsto per legge. Se l’ammortamento deve o dovrà essere maggiore, conviene ricorrere a una combinazione tra ammortamento diretto e indiretto.

  • Con l’ammortamento indiretto potete dedurre integralmente gli interessi ipotecari dal vostro reddito imponibile. Anche il capitale e i proventi da interessi del conto previdenza utilizzato per l’ammortamento indiretto sono esenti da imposte. Le imposte sono quindi dovute solo al momento del prelievo dei fondi previdenziali (ad es. per estinguere il debito ipotecario), ma con un’aliquota d’imposta ridotta. 

  • In linea di principio, ridurre il debito ipotecario è svantaggioso ai fini fiscali, perché gli interessi ipotecari possono essere dedotti integralmente dal proprio reddito imponibile. Se gli oneri degli interessi diminuiscono, il carico fiscale aumenta. Peraltro, scegliendo l’ammortamento diretto potreste trovarvi a non avere il denaro per il versamento nella previdenza privata (pilastro 3a) e a non godere dei vantaggi fiscali che questa offre.

La valutazione media di questa pagina è di %r di massimo cinque stelle. In totale sono presenti %t valutazioni.
Per la pagina è possibile esprimere una valutazione da una a cinque stelle. Cinque stelle corrisponde alla valutazione massima.
Grazie per la valutazione
Valutare l’articolo

Altri argomenti che potrebbero interessarvi