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Direkte und Indirekte Amortisation von Hypotheken 

19.06.2026

Mit der Amortisation verringern Sie Ihre Hypothekarschuld. Dafür haben Sie die Wahl zwischen direkter und indirekter Amortisation. Bei der direkten handelt es sich um eine regelmässige Rückzahlung an Ihren Kreditgeber. Bei der indirekten gehen die Rückzahlungen auf ein verpfändetes Vorsorgekonto. Wir erklären Ihnen Vor- und Nachteile dieser beiden Varianten für selbstbewohntes privates Wohneigentum. 

In Kürze

  • In der Schweiz muss grundsätzlich nur die 2. Hypothek amortisiert werden. Sie muss innerhalb von 15 Jahren oder spätestens bis zur Pensionierung zurückbezahlt werden. 
  • Bei der direkten Amortisation reduzieren Sie Ihre Hypothekarschuld laufend. Dadurch sinken Ihre Zinskosten, gleichzeitig fallen die steuerlichen Abzugsmöglichkeiten geringer aus. 
  • Bei der indirekten Amortisation zahlen Sie in eine verpfändete Vorsorgelösung ein. Die Hypothek bleibt bestehen, dafür können Sie von steuerlichen Vorteilen profitieren. 
  • Welche Amortisationsform sinnvoll ist, hängt von Faktoren wie Einkommen, Vermögen, Steuersituation, Anlageverhalten und persönlichen Präferenzen ab.

Unsicher, welche Amortisationsform zu Ihrer Situation passt? Unsere Hypothekarberater:innen unterstützen Sie dabei, die passende Finanzierungslösung zu finden und steuerliche sowie finanzielle Aspekte ganzheitlich zu beurteilen.

Hypothekenberatung

Wann muss eine Hypothek amortisiert werden? 

Wer in der Schweiz eine Immobilie kauft, kann maximal 80 Prozent des Immobilienwerts über eine Hypothek finanzieren (belehnen). Eine Belehnung bis maximal zwei Drittel des Immobilienwerts liegt innerhalb der 1. Hypothek. Diese Summe muss nicht amortisiert werden, sofern die Tragbarkeit gegeben ist. Der Finanzierungsanteil über 67% - 80% entspricht der sogenannten  2. Hypothek - dort gilt eine Amortisationspflicht. 

Die Summe, die als 2. Hypothek aufgenommen wird, muss gesetzlich innert 15 Jahren oder spätestens bis zum ordentlichen Pensionsalter vollständig zurückbezahlt werden. 

Sie können aber auch mehr amortisieren, als gesetzlich vorgeschrieben ist: Wer seine Hypothekarschuld Schritt für Schritt verringern oder ganz tilgen möchte, kann dies über eine freiwillige Amortisation tun. 

Infografik mit dem Titel „Belehnung“, die die Finanzierung eines Eigenheims und den Aufbau der Hypothek über die Zeit zeigt. Im unteren Bereich sind die Eigenmittel (20 %) dargestellt, ergänzt durch den Hinweis, dass mindestens 10 % davon als Barmittel ohne Pensionskasse eingebracht werden müssen. Darüber liegt die 1. Hypothek (67 %) als grosser, durchgehender Bereich. Am oberen Rand befindet sich die 2. Hypothek, die als gestufter, abnehmender Balken dargestellt wird. Dieser nimmt über einen Zeitraum von etwa 15 Jahren schrittweise ab und ist mit „Amortisation“ gekennzeichnet, was die laufende Rückzahlung zeigt. Links sind die Finanzierungsgrenzen beschriftet: maximal 80 % Fremdkapital sowie mindestens 20 % Eigenkapital. Die Grafik visualisiert damit die Struktur der Immobilienfinanzierung sowie den verpflichtenden Abbau der zweiten Hypothek über die Zeit.

Berechnungsbeispiel Amortisation 2. Hypothek

  • Kaufpreis / Verkehrswert der Immobilie: CHF 1’000’000.– 
  • Eigenkapital (20%): CHF 200’000.– 
  • Belehnung (80%): CHF 800’000.– 
  • 1. Hypothek (67% von 1’000’000.–): CHF 670’000.–  
  • 2. Hypothek (13% von 1’000’000.–): CHF 130’000.– 

Pensionierung > 15 Jahre: CHF 130'000.– : 15 = CHF 8'667.– Amortisation pro Jahr
Pensionierung in bspw. 10 Jahren: CHF 130'000.– : 10 = CHF 13'000.– Amortisation pro Jahr

Was ist der Unterschied zwischen direkter und indirekter Amortisation? 

Eine Hypothek kann direkt oder indirekt amortisiert werden. Direkt heisst, dass Sie regelmässige Zahlungen an den Kreditgeber leisten und sich die Hypothekarschuld um den Amortisationsbetrag verringert. Indirekt heisst, dass Sie in eine Vorsorgelösung der Säule 3a oder eine Police einzahlen, die erst bei Auflösung dieser Lösung zur Tilgung der Hypothekarschuld verwendet wird. 

Die beiden Formen können auch gemischt werden.

Indirekte Amortisation vs. Direkte Amortisation

Infografik mit dem Titel „Amortisation und Steuervorteile“, die zwei Modelle der Hypothekenrückzahlung in der Schweiz vergleicht: indirekte und direkte Amortisation. Links wird die indirekte Amortisation dargestellt: Die 1. Hypothek bleibt konstant (dunkler Balken), während die 2. Hypothek ebenfalls bestehen bleibt (heller Bereich darüber). Statt Rückzahlungen erfolgen jährliche Einzahlungen in die Säule 3a. Vorteile: zusätzliche Steuerersparnis durch 3a-Einlagen sowie steuerfreie Zinserträge. Nachteil: Die Hypothek bleibt unverändert und voll verzinst. Rechts zeigt die Grafik die direkte Amortisation: Die 1. Hypothek bleibt stabil, während die 2. Hypothek über die Jahre kontinuierlich abnimmt (abfallender Bereich). Vorteile: geringere Hypothekarschuld und mögliche Reduktion der Zinsbelastung. Nachteil: keine zusätzliche Steuerersparnis. Zwischen den beiden Darstellungen weist ein Pfeil auf die „Amortisation 2. Hypothek“ hin. Unten sind Vorteile und Nachteile beider Modelle tabellarisch aufgeführt. Die Achsen zeigen Geldbeträge (CHF) und Zeit (Jahre).

Was ist die direkte Amortisation? 

Bei der direkten Amortisation zahlen Sie die Hypothek in regelmässigen Abständen direkt an den Kreditgeber zurück. Ihre Hypothekarschuld verringert sich damit stets. 

Welches sind die Vorteile der direkten Amortisation? 

Bei der direkten Amortisation reduziert sich die Höhe der Hypothek nach jeder Rückzahlung. Sie zahlen also jedes Mal weniger Hypothekarzinsen. Sie senken so nicht nur Ihre Verschuldung, sondern auch die monatliche Zinsbelastung. 

Was ist die indirekte Amortisation? 

Bei der indirekten Amortisation gehen Ihre Rückzahlungen nicht an den Kreditgeber, sondern zunächst auf eine verpfändete Vorsorgelösung. Das kann zum Beispiel ein Vorsorgekonto der Säule 3a oder eine gebundene Lebensversicherung sein. Die Hypothek verkleinert sich während der Amortisationsdauer nicht. Dem Kreditgeber dient dieses Guthaben als Sicherheit. Sobald die Pflichtamortisation fällig ist (nach 15 Jahren oder bei Pensionierung), kann das angesparte Vorsorgekapital zur Tilgung bzw. Reduktion der Hypothekarschuld eingesetzt werden. Die indirekte Amortisation ist nur bei selbstbewohntem und privatem Wohneigentum möglich. 

Welches sind die Vorteile der indirekten Amortisation? 

Bei der indirekten Amortisation bleiben Ihre Hypothekarschuld und somit der Schuldzins gleich hoch. Der Vorteil dieser Variante ist, dass sowohl die Einzahlungen in die Vorsorgelösung wie auch die gleichbleibenden Hypothekarzinsen beim steuerbaren Einkommen geltend gemacht werden können. Wenn Sie sich sonst keine private Vorsorge (Säule 3a) leisten könnten, profitieren Sie bei dieser Variante von den Abzugsmöglichkeiten. Und dank der Zusatzsicherheit des Vorsorgekapitals erhalten Sie teilweise bessere Zinskonditionen für Ihre Hypothek. 

Wann ist welche Form der Amortisation sinnvoll? 

In der Amortisationsplanung spielen viele Faktoren eine Rolle. Neben Fragen der Steueroptimierung gehört auch das persönliche Anlageverhalten dazu. Stellen Sie sich dazu zum Beispiel diese Fragen: 

  • Sollen die flüssigen Mittel, über die Sie verfügen, in Aktien oder andere Anlagen investiert werden? 
  • Wird mit dem freien Kapital ein höherer Zinsertrag erwirtschaftet als der Hypothekarzins, der gezahlt werden muss? In diesem Fall ist eine freiwillige Rückzahlung der Hypothek aus finanzieller Sicht nicht sinnvoll. 
  • Liegen die liquiden Mittel auf einem Bankkonto oder werden sie defensiv investiert (zum Beispiel in Staatsanleihen)? In diesem Fall profitieren Sie mehr von der Zinsersparnis durch die Amortisation als von der Rendite der Investitionen.  
  • Haben Sie genug Geld zur Verfügung, um sowohl direkt zu amortisieren als auch in die private Vorsorgelösung der Säule 3a einzuzahlen? In diesem Fall ist die direkte Amortisation unter Umständen sinnvoller. 
  • Welcher Verschuldungsgrad macht mit meiner finanziellen Ausgangslage am meisten Sinn? Ziehen Sie zu dieser Frage eine Steuerberater:in zu. 

Es gibt auch noch psychologische Faktoren: Für manche Menschen ist es wichtiger für ihr Wohlbefinden, ihre Schulden laufend abzubauen und irgendwann ganz loszuwerden, als die Finanzen und die Steuerbelastung zu optimieren. 

Fragen und Antworten 

  • Bei dieser Variante bleibt Ihre Hypothekarschuld immer gleich, Sie reduzieren also Ihre Schulden nicht. Auch die Belastung durch Hypothekarzinsen bleibt immer gleich gross. Zudem sind die Einzahlungen in die 3. Säule auf den gesetzlich festgelegten Maximalbetrag begrenzt. Falls mehr amortisiert werden soll oder muss, ist eine Kombination aus der direkten und indirekten Amortisation sinnvoll. 

  • Bei der indirekten Amortisation können Sie die gesamten Hypothekarzinsen von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen. Ihr Kapital und Ihre Zinserträge auf dem Vorsorgekonto, das Sie für die indirekte Amortisation verwenden, ist ebenfalls von der Steuer befreit. Die Steuern fallen dann erst beim Bezug der Vorsorgegelber (z. B. zur Tilgung der Hypothekarschuld) an – aber zu einem reduzierten Steuersatz. 

  • Aus steuerlicher Sicht ist das Reduzieren der Hypothekarschuld in der Regel ungünstig. Denn Sie können die Zinsen für Ihre Hypothek vollumfänglich von Ihrem steuerbaren Einkommen abziehen. Wenn Ihre Zinskosten sinken, heisst das also, dass Ihre Steuerbelastung steigt. Und wenn Sie direkt amortisieren, fehlt Ihnen möglicherweise auch das Geld für die Einzahlung in die private Vorsorge (Säule 3a), und Sie kommen nicht in den Genuss der steuerlichen Vorteile, die diese bietet. 

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