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Créé le 26.12.2023

Achat immobilier: conseils et check-lists pour un investissement réussi

Vous envisagez d’acheter un logement? Voici les questions que vous devez vous poser au préalable. Ainsi, si vous ne voulez pas vivre dans votre futur bien immobilier mais souhaitez plutôt obtenir un rendement, mieux vaut investir dans un appartement. Découvrez dans cet article les autres points à prendre en considération.

Acheter une maison ou acheter un appartement: les différences en un coup d’œil

TermeMaison individuelleAppartement en propriété
Terme
Coût d’acquisition
Maison individuelle
plutôt élevés
Appartement en propriété
en principe plus faibles; plusieurs facteurs jouent un rôle
Terme
Frais d’entretien
Maison individuelle
élevés
Appartement en propriété
Plusieurs facteurs entrent en ligne de compte pour le montant des frais d’entretien
Terme
Convient comme objet de rendement
Maison individuelle
plutôt non
Appartement en propriété
plutôt oui
Terme
Convient comme prévoyance vieillesse
Maison individuelle
plutôt oui 
Appartement en propriété
plutôt oui

Acheter un logement: voici les questions que vous devez vous poser au préalable

Lorsque vous envisagez d’acheter un logement, vous devez répondre à une question fondamentale ainsi qu’à de nombreuses questions plus spécifiques.

Question 1: souhaitez-vous vous engager, vous ainsi que votre argent?

Il n’est pas question ici de mariage – vous pouvez très bien devenir propriétaire en étant célibataire ou en concubinage. Il s’agit plutôt de vous demander si vous souhaitez «vous fixer», autrement dit vous établir durablement dans un lieu, ou si vous souhaitez plutôt réaliser un autre rêve avec votre argent ou pouvoir faire vos valises à tout moment, que ce soit pour prendre un nouvel emploi, pour vous installer à l’étranger ou pour faire un voyage.

Vous pouvez aussi avoir envie d’investir vos fonds propres pendant quelques années dans des actifs, des fonds ou d’autres placements sur le marché des capitaux.

Question 2: quels critères l’objet immobilier doit-il remplir?

Si vous décidez d’acheter, il vous faut trouver l’objet immobilier adéquat. Demandez-vous à quoi ressemble le logement de vos rêves. Cela vous servira de référence pour vos recherches. Vous pourrez toujours revoir vos exigences à la baisse plus tard.

Critères de recherche possibles:

  • Budget: de quelle somme d’argent environ disposez-vous? 
  • Lieu / Situation: où voudriez-vous vivre?
  • Taille: de combien de chambres avez-vous besoin?
  • Équipement: à quoi ne voulez-vous ou ne pouvez-vous pas renoncer (p. ex. cuisine / salle de bains moderne, accessibilité)
  • Jardin / Terrain: voulez-vous p. ex. un grand jardin ou plutôt un environnement facile à entretenir?
  • Caractéristiques particulières: accordez-vous une importance particulière à des équipements spécifiques comme un balcon, une grande terrasse, un grand garage, une chambre d’amis, etc.?

Question 3: achat immobilier – à quels points devez-vous prêter attention?

Vous avez trouvé un objet potentiel. Vous devez à présent l’examiner sous toutes les coutures:

  • Prix: quel est le prix maximal que vous voulez ou pouvez payer? (voir également question 4)
  • Quels sont les frais d’entretien à votre charge? (voir également question 5)
  • État du bien immobilier:
     quand l’immeuble a-t-il été rénové/assaini pour la dernière fois?
    Y a-t-il de graves défauts?
    À combien s’élèvent les éventuels coûts d’assainissement et de rénovation à ce jour et dans les années à venir? 

Clarifiez tous les points importants, au plus tard lors de la visite, et demandez à la personne qui vend l’objet les documents suivants:

  • extrait récent du registre foncier
  • plan cadastral et plan de zone
  • plans de construction et description détaillée de la construction
  • documents concernant la valeur d’assurance de l’immeuble
  • certificat énergétique cantonal des bâtiments (CECB), le cas échéant
  • Lors de l’achat d’une propriété par étages: acte constitutif, règlement intérieur, calcul de la quote-part des valeurs, informations sur le fonds de rénovation, etc.

Question 4: avez-vous suffisamment de fonds propres pour acheter un logement?

Vous devez apporter au moins 20% du prix d’achat du bien immobilier en fonds propres. Au minimum 10% du prix d’achat doit provenir de fonds propres «durs», autrement dit d’une autre source que le 2e pilier (retrait anticipé et mise en gage des avoirs de la caisse de pensions). Pour le reste du prix d’achat, vous pouvez souscrire une hypothèque.

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Question 5: votre capacité financière est-elle suffisante pour cet objet immobilier?

La question de la capacité financière est tout aussi capitale que celle des fonds propres. Elle détermine si vous pouvez financer votre bien immobilier à long terme.

En termes de capacité financière, la règle suivante s’applique: les coûts de votre bien immobilier ne doivent pas dépasser un tiers de votre revenu brut. Les coûts immobiliers comprennent les intérêts, l’amortissement obligatoire et les charges du bien immobilier (frais d’entretien, réparations, etc.)

Pour déterminer votre capacité à supporter à terme les charges d’un immeuble, les créanciers potentiels utilisent non pas le taux d’intérêt effectif mais un taux d’intérêt calculé, plus élevé, qui est actuellement d’environ 5%. Les créanciers entendent ainsi s’assurer que les clientes et les clients conserveront leur capacité financière également en cas de hausse des taux d’intérêt.

Calcul de la capacité financière:

5% du montant de l’hypothèque + amortissement obligatoire + 1% du prix d’achat (charges) ≤ 1/3 du revenu brut

Question 6: check-list Documents: de quels documents avez-vous besoin pour votre hypothèque?

Nous avons établi une check-list vous indiquant les documents nécessaires à la souscription d’une hypothèque.

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Questions et réponses

  • L’alternative à l’achat d’un logement existant est bien sûr la construction d’un logement neuf. Les avantages sont évidents: vous concevez votre chez-vous comme vous le souhaitez.

    Quant à savoir quelle solution est la plus économique, la réponse ne coule pas de source; en effet, les coûts dépendent de très nombreux facteurs comme les prix des terrains, l’équipement ou la situation. 

    En revanche, le financement est bien différent: un immeuble existant sera financé par une hypothèque alors qu’une nouvelle construction le sera par un crédit de construction. Celui-ci est généralement converti en hypothèque lorsque la construction est achevée.

    Pendant la phase de construction, il se peut qu’en tant que maître d’ouvrage, vous deviez supporter une double charge financière: le loyer de votre logement actuel et le crédit de votre construction.

  • Lors de l’achat d’un immeuble, il vous faudra étudier rigoureusement toutes les étapes et la documentation. Il est recommandé de se faire conseiller et accompagner par des spécialistes.

    Cela pourra vous éviter de mauvaises surprises. 

    • Faites évaluer l’état architectural de l’immeuble par une experte ou un expert en bâtiment ou une ou un architecte.
    • Lisez attentivement le contrat de vente et faites-le vérifier sur le plan juridique.
    • Convenez si possible d’une garantie pour les défauts juridiques et les vices cachés.

    Bon à savoir: si la partie vendeuse vous a caché des défauts dont elle avait connaissance en employant des manœuvres dolosives, sa responsabilité sera engagée quoi qu’il arrive.

  • Lors de l’achat d’un logement, vous devrez vous acquitter des frais d’actes notariaux et des frais administratifs. Ils varient selon les cantons et sont généralement partagés entre la partie acheteuse et la partie vendeuse:

    • Droits de mutation: ils sont prélevés dans la majorité des cantons. Ils n’existent pas dans certains cantons, comme le canton de Zurich. La forme et le taux d’imposition varient fortement selon le canton: le taux d’imposition le plus élevé est pratiqué dans le canton de Neuchâtel avec 3,3% de la valeur vénale, tandis que les autorités du canton de Zoug fixent l’imposition en fonction de la charge de travail. Dans certains cantons, les communes sont chargées de la perception des droits de mutation.
    • Frais de notaire: il est obligatoire de faire appel à une ou un notaire pour l’authentification du contrat de vente et l’inscription au registre foncier de la nouvelle ou du nouveau propriétaire et du droit de gage immobilier de l’établissement créancier. En principe, les honoraires notariaux sont calculés en fonction de la valeur vénale (p. ex.  0,1%).
    • Frais administratifs du bureau du registre foncier: le bureau du registre foncier facture également des frais administratifs pour les inscriptions au registre foncier (changement de propriétaire et droit de gage immobilier). À Zurich, ces frais représentent p. ex. 0,1%de la valeur vénale.

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