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Erstellt am 26.12.2023

Hauskauf: Tipps und Checklisten für eine gelungene Investition

Spielen Sie mit dem Gedanken, ein Haus zu kaufen? Hier erfahren Sie, welche wichtigen Fragen Sie sich davor beantworten sollten. Wenn Sie zum Beispiel nicht selbst darin wohnen, sondern damit eine Rendite erzielen wollen, sollten Sie besser in eine Wohnung investieren. Worauf Sie sonst noch achten sollten? Lesen Sie weiter.

Haus- vs. Wohnungskauf – die Unterschiede auf einen Blick

BegriffEinfamilienhausEigentumswohnung
Begriff
Anschaffungskosten
Einfamilienhaus
eher hoch
Eigentumswohnung
in der Regel tiefer; verschiedene Faktoren spielen eine Rolle
Begriff
Unterhaltskosten
Einfamilienhaus
hoch
Eigentumswohnung
Verschiedene Faktoren sind für die Höhe der Unterhaltskosten relevant
Begriff
Eignung als Renditeobjekt
Einfamilienhaus
eher nein
Eigentumswohnung
eher ja
Begriff
Eignung als Altersvorsorge
Einfamilienhaus
eher ja 
Eigentumswohnung
eher ja

Eigenheim kaufen: Diese Fragen sollten Sie sich beantworten

Bei einem allfälligen Eigenheimkauf gibt es für Sie eine grundsätzliche und viele Detailfragen zu klären:

Frage 1: Wollen Sie sich und Ihr Geld binden?

Mit dieser Frage meinen wir nicht, ob Sie bald heiraten wollen – ein Eigenheim können Sie natürlich auch alleine oder als unverheiratetes Paar kaufen. Es geht um die Frage: Wollen Sie im besten Sinne des Wortes «immobil» werden und Wurzeln schlagen? Oder wollen Sie sich mit Ihrem Geld lieber erst einen anderen Traum erfüllen oder jederzeit die Kisten und Koffern packen können, sei es für eine neue Stelle, einen Auslandaufenthalt oder eine Reise?

Auch können Sie sich überlegen, ob Sie Ihr vorhandenes Eigenkapital vorerst ein paar Jahre in Aktien, Fonds oder andere Kapitalmarktanlagen investieren wollen.

Frage 2: Welche Kriterien sollte das Objekt erfüllen?

Entscheiden Sie sich für einen Kauf, gilt es, ein geeignetes Objekt zu finden. Überlegen Sie sich, wie ihr ideales Eigenheim aussieht. So erhalten Sie eine Art «Kompass» für Ihre Suche. Abstriche von der Ideallösung können Sie später immer noch machen.

Kriterien für die Suche könnten sein:

  • Budget: Wie viel Geld steht Ihnen ungefähr zur Verfügung? 
  • Ort Lage: Wo wollen Sie am liebsten leben?
  • Grösse: Wie viele (Schlaf-)Zimmer brauchen Sie?
  • Ausstattung: Worauf wollen oder können Sie nicht verzichten (z. B. moderne Küche / Bad, Barrierefreiheit)
  • Garten/Umschwung: Wollen Sie z. B. einen grossen Garten oder lieber eine einfach zu pflegende Umgebung?
  • Spezielle Merkmale: Legen Sie Wert auf ein bestimmtes Ausstattungsmerkmal wie Balkon, grosse Terrasse, grosse Garage, Gästezimmer usw.?

Frage 3: Hauskauf – Worauf müssen Sie achten?

Haben Sie ein potenzielles Objekt gefunden, sollten Sie es auf Herz und Nieren prüfen:

  • Preis: Wie viel wollen bzw. können Sie maximal bezahlen? (siehe auch Frage 4)
  • Wie viele Unterhaltskosten kommen auf Sie zu? (siehe auch Frage 5)
  • Zustand der Immobilie:
    Wann wurde die Liegenschaft zuletzt renoviert/saniert?
    Gibt es gravierende Mängel?
    Wie hoch sind die Kosten für allfällige Sanierungen und Renovationen jetzt und in den kommenden Jahren? 

Klären Sie spätestens bei der Hausbesichtigung alle wichtigen Fragen und bitten Sie den Verkäufer um die folgenden Verkaufsdokumente:

  • Aktueller Grundbuchauszug
  • Katasterplan und Zonenplan
  • Baupläne und detaillierter Baubeschrieb
  • Unterlagen betreffend Gebäudeversicherungswert
  • Gebäudeenergieausweis der Kantone GEAK (wenn vorhanden)
  • Beim Kauf von Stockwerkeigentum: Begründungsakt, Hausordnung, Wertquotenberechnungen, Informationen zum Erneuerungsfonds usw.

Frage 4: Haben Sie genug Eigenkapital für ein Eigenheim?

Sie müssen mindestens 20 Prozent des Kaufpreises der Immobilie an Eigenmitteln aufbringen. Mindestens 10 Prozent des Kaufpreises müssen dabei «echte» Eigenmittel sein, das heisst, sie müssen aus anderen Quellen als der 2. Säule (Vorbezug und Verpfändung von Pensionskassengeldern) stammen. Für den restlichen Betrag können Sie eine Hypothek aufnehmen.

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Frage 5: Ist das Haus für Sie tragbar?

Genauso entscheidend wie die Frage nach dem Eigenkapital ist jene nach der Tragbarkeit. Sie bestimmt, ob Sie sich Ihre Immobilie langfristig leisten können.

Für die Tragbarkeit gilt folgende Regel: Die Kosten für Ihre Immobilie sollten nicht höher sein als ein Drittel Ihres Bruttoeinkommens. Die Immobilienkosten setzen sich zusammen aus Zinsen, Pflichtamortisation und Immobilien-Nebenkosten (Unterhaltskosten, Reparaturen usw.).

Um zu beurteilen, ob Sie ein Haus langfristig tragen können, rechnen potenzielle Kreditgeber nicht mit dem effektiven Zins, sondern mit dem höheren kalkulatorischen Zinssatz von derzeit ca. 5 Prozent. Damit wollen sie sicherstellen, dass Kunden eine Immobilie auch im Falle eines Zinsanstiegs tragen können.

Die Tragbarkeitsrechnung lautet demnach:

5% der Hypothek + Pflichtamortisation + 1% des Kaufpreises (Nebenkosten) ≤ 1/3 des Bruttoeinkommens

Frage 6: Checkliste Dokumente – Welche Unterlagen brauchen Sie für eine Hypothek?

Wir haben für Sie eine Checkliste erstellt, in der Sie erfahren, welche Unterlagen und Dokumente Sie für den Abschluss einer Hypothek benötigen.

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Fragen und Antworten

  • Die Alternative zum Kauf einer bestehenden Immobilie ist natürlich, ein Haus neu zu bauen. Die Vorteile liegen auf der Hand: Sie können Ihr Heim ganz nach Ihren Vorstellungen gestalten.

    Was finanziell günstiger ist, lässt sich nicht generell beantworten; die jeweiligen Kosten hängen von sehr vielen Faktoren wie Grundstückspreisen, Ausstattung oder Lage ab. 

    Klar ist aber, dass sich die Finanzierung von bestehendem und noch zu bauenden Immobilien unterscheiden: Ein bestehendes Haus wird mit einer Hypothek finanziert, ein Neubau mit einem Baukredit. Dieser wird nach der Fertigstellung in der Regel in eine Hypothek umgewandelt.

    Während der Bauphase sind Sie als Bauherr:in also unter Umständen doppelt belastet: mit der Miete Ihrer bestehenden Wohnung und mit dem Kredit für den Hausbau.

  • Wenn Sie eine Immobilie kaufen, sollten Sie alle Schritte und Unterlagen sorgfältig prüfen und sich am besten von Expert:innen beraten und begleiten lassen.

    So können Sie böse Überraschungen vermeiden. 

    • Lassen Sie den baulichen Zustand von einer Bauexpert:in oder einer Architekt:in begutachten.
    • Lesen Sie den Kaufvertrag sorgfältig durch und lassen Sie die Vereinbarungen juristisch prüfen.
    • Vereinbaren Sie wenn möglich eine Gewährleistung für Rechts- und Sachmängel.

    Gut zu wissen: Hat die Verkäufer:in Ihnen bekannte Mängel auf arglistige Weise verschwiegen, haftet diese Person in jedem Fall.

  • Bei einem Hauskauf kommen einige notarielle und Verwaltungskosten auf Sie zu. Diese sind je nach Kanton unterschiedlich hoch und werden in der Regel von Käufer:in und Verkäufer:in geteilt:

    • Handänderungssteuer: Diese wird von den meisten, aber nicht von allen Kantonen erhoben. Zürich kennt zum Beispiel keine Handänderungssteuer. Art und Höhe der Besteuerung ist je Kanton sehr unterschiedlich; in NE ist der Steuersatz mit 3,3 Prozent des Verkehrswerts am höchsten, in ZG wiederum wird nach Arbeitsaufwand der Behörde besteuert. In manchen Kantonen sind auch die Gemeinden für die Erhebung der Handänderungssteuer zuständig.
    • Gebühren für den Notar: Für die Beurkundung des Kaufvertrags sowie den Eintrag der neuen Eigentümerschaft und des Grundpfandrechts der kreditgebenden Bank in das Grundbuch müssen Sie eine:n Notar:in beauftragen. Als Berechnungsbasis für das Honorar wird in der Regel der Verkehrswert herangezogen (z. B 0,1 Prozent).
    • Verwaltungskosten Grundbuchamt: Das Grundbuchamt verlangt für die Grundbucheinträge (Eigentümeränderung und Grundpfandrecht) ebenfalls Gebühren. In Zürich betragen sie z. B. je 0,1 Prozent des Verkehrswerts.

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