Cosa cambia con l’abolizione del valore locativo?

Domande e risposte

Quali ripercussioni ha la riforma sulle entrate fiscali di Confederazione, Cantoni e Comuni?

Gli effetti della riforma sulle casse pubbliche dipendono fortemente dal livello futuro dei tassi ipotecari. L’abolizione della tassazione del valore locativo comporterebbe per la Confederazione, i Cantoni e i Comuni una diminuzione degli introiti per miliardi di franchi in caso di tassi d’interesse bassi e un aumento degli introiti per miliardi di franchi in caso di tassi d’interesse elevati. Con un livello dei tassi d’interesse ipotecari dell’1,5%, le minori entrate sono stimate complessivamente a circa 1,8 miliardi di franchi (imposta federale diretta: 400 milioni di franchi; imposte cantonali e comunali: circa 1,4 miliardi). Di questi, si stima che 260 milioni di franchi riguardino le seconde case. A partire da un livello medio dei tassi ipotecari di circa il 3%, invece, sono attesi maggiori introiti a livello nazionale.

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Le stime non sono sicure, in quanto alcuni elementi della riforma non sono valutabili per mancanza di dati. Gli effetti a lungo termine della riforma sugli introiti fiscali dipendono anche dal modo in cui le economie domestiche reagiscono alla nuova situazione fiscale. Anche le decisioni dei Cantoni influiscono sulle entrate fiscali. Spetta infatti a questi ultimi decidere se continuare a concedere la deduzione per il risparmio energetico e la protezione ambientale, la deduzione per i costi di smantellamento in vista di una costruzione sostitutiva e il riporto della deduzione applicabile alle spese sopra menzionate che verrebbe altrimenti meno.

A quanto ammonterebbero le entrate provenienti dall’imposta immobiliare speciale?

Non è possibile stimare in anticipo le entrate dell’imposta immobiliare speciale sulle seconde case. L’importo dipende dall’eventuale applicazione di tale imposta da parte dei Cantoni e/o dei Comuni. Il che non è ancora stato definito con esattezza.

Quali effetti avrà la riforma per i locatari e le locatrici e i locatori privati?

Per la maggior parte dei locatari, la riforma non ha alcun effetto diretto o ha un effetto trascurabile. Se tuttavia dispongono di valori patrimoniali mobili, come ad esempio un grosso portafoglio titoli in parte finanziato tramite crediti, possono essere maggiormente colpiti dalla riforma a causa della limitazione della deduzione degli interessi passivi. In termini numerici, tuttavia, queste economie domestiche non sono molto significative rispetto al totale dei locatari.

La riforma riguarda anche locatrici e locatori privati, perché la deduzione degli interessi passivi dipende ora dalla composizione del patrimonio complessivo. Gli interessi passivi possono essere fatti valere solo per la parte del patrimonio che corrisponde agli immobili dati in locazione. Di regola, anche le locatrici e i locatori potrebbero dedurre meno interessi passivi rispetto a oggi oltre al fatto che non potranno più beneficiare delle deduzioni per le misure di risparmio energetico e di protezione ambientale nell’ambito dell’imposta federale diretta. Nel caso di immobili dati in locazione, invece, la manutenzione dell’immobile continua a essere deducibile illimitatamente.

Perché è necessaria un’imposta immobiliare speciale?

Se il valore locativo delle seconde case non viene più tassato, in caso di basso livello dei tassi ipotecari ciò può comportare una riduzione degli introiti, in particolare nei Cantoni a vocazione turistica come i Grigioni, il Vallese e il Ticino che contano un numero elevato di seconde case. Per questo motivo il Parlamento ha voluto creare una possibilità di compensazione. Con una nuova disposizione costituzionale si è deciso di autorizzare i Cantoni ad applicare un’imposta speciale sulle seconde case a uso prevalentemente proprio, discostandosi così dai principi della tassazione ai sensi dell’art. 127 cpv. 2 della Costituzione federale (generalità e uniformità dell’imposizione, imposizione secondo la capacità economica).

Ho acquistato una casa qualche anno fa. Posso ancora beneficiare della deduzione di prima acquisizione?

Con l’introduzione della deduzione di prima acquisizione, il Parlamento ha previsto l’applicazione di una disposizione transitoria: se una persona soggetta all’obbligo fiscale ha acquistato per la prima volta la propria abitazione, ad esempio, tre anni prima dell’introduzione della nuova normativa, potrà usufruire della deduzione per sette anni dopo l’entrata in vigore della legge. L’importo della deduzione non viene calcolato dal momento dell’entrata in vigore della disposizione, bensì dal momento dell’acquisto dell’immobile. Questa regola vale solo in caso di proprietà ininterrotta. Se la prima o il primo acquirente vende la casa e ne acquista una nuova alcuni anni dopo, ma non più entro un termine congruo, la disposizione transitoria non si applica.

Perché la riforma riguarda, oltre alle ipoteche, anche altre forme di credito come i crediti al consumo o i crediti lombard?

Gli interessi passivi devono poter essere dedotti se sono correlati al conseguimento di un reddito imponibile. Con il venir meno del valore locativo è logico limitare la deduzione degli interessi passivi.

La deducibilità degli interessi passivi sui crediti al consumo è già oggi estranea al sistema, in quanto il credito, come dice il nome stesso, serve tipicamente a finanziare i consumi e non a conseguire un reddito. I crediti lombard servono spesso a finanziare un portafoglio titoli dal quale possono risultare redditi patrimoniali imponibili, ma anche utili di capitale che nel patrimonio privato sono esenti da imposte. Il Parlamento ha optato per una regola piuttosto stringente sulla limitazione della deducibilità degli interessi passivi.

Attualmente tale deduzione ha applicazione generale. Con la riforma, gli interessi passivi possono essere fatti valere solo per la parte del patrimonio costituita dagli immobili dati in locazione. Anche dopo la riforma non avrà alcuna importanza di che tipo di debito si tratti, ad esempio un’ipoteca, un credito lombard o un credito al consumo. Sebbene dal punto di vista giuridico i debiti possano essere attribuiti a un determinato immobile, da quello economico una simile attribuzione è pressoché impossibile.

L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare cambia?

No. L’imposta sugli utili da sostanza immobiliare non è contemplata nel cambio di sistema, ma continuerà a essere riscossa secondo il diritto del Cantone in cui è ubicato l’immobile.

In linea di principio, in caso di vendita ad essere tassata è la differenza tra il ricavato della vendita e i costi d’investimento fiscalmente computabili. Tra questi ultimi possono rientrare in particolare il prezzo d’acquisto e gli investimenti che accrescono il valore dell’immobile. Le sole spese di manutenzione non possono, in linea di massima, essere nuovamente considerate come costi d’investimento.

L’abolizione della deduzione delle spese di manutenzione ai fini dell’imposta sul reddito non comporta quindi automaticamente la possibilità di dedurre tutte le relative spese in un secondo momento in sede di imposta sugli utili da sostanza immobiliare. Ad essere determinanti sono il tipo di spese e lo specifico diritto cantonale.

Per le autorità fiscali la prassi potrebbe diventare più complessa: finora la qualificazione di un investimento come fonte di valore aggiunto ai fini dell’imposta sugli utili da sostanza immobiliare poteva essere plausibilizzata attraverso un confronto con la dichiarazione dell’imposta sul reddito, in quanto in tale sede le spese di manutenzione per il mantenimento del valore venivano indicate separatamente. In futuro questo punto di riferimento verrà ampiamente meno nel caso degli immobili a uso proprio, poiché non saranno più dichiarate spese di manutenzione. Per proprietarie e proprietari, invece, ciò significa che in futuro i giustificativi degli investimenti che accrescono il valore dell’immobile dovranno essere conservati con particolare cura, in modo da poterli eventualmente far valere per l’imposta sugli utili da sostanza immobiliare in caso di successiva vendita.