Was bedeutet die Abschaffung des Eigenmietwerts – was ändert sich?

16.10.2025

Der Systemwechsel ist beschlossen: Mit der Abschaffung der Besteuerung des Eigenmietwerts ändert sich die Besteuerung von selbst bewohntem Wohneigentum grundlegend. Wir zeigen auf, was sich in Zukunft ändert – auch wenn es noch Geduld braucht, bis die Reform umgesetzt sein wird.

In Kürze

  • Der Abzug für Unterhaltskosten entfällt bei selbstgenutztem Wohneigentum (Erst- und Zweitwohnsitz). Bei vermieteten und verpachteten Liegenschaften bleibt er bestehen.
  • Schuldzinsen können künftig nicht mehr abgezogen werden. Für Ersterwerber:innen bleibt jedoch ein befristeter Schuldzinsabzug bestehen und bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften sind die Schuldzinsen weiterhin in beschränktem Umfang abzugsfähig.
  • Steuerliche Vorteile für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen entfallen bei der direkten Bundessteuer, auf Stufe Kanton und Gemeinde sind sie längstens bis 2050 abzugsberechtigt.
  • Für überwiegend selbstgenutzte Zweitliegenschaften kann eine neue Sondersteuer erhoben werden.

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Wer bislang eine Liegenschaft besass und diese selbst nutzte, musste den sogenannten Eigenmietwert bei Bund, Kantonen und Gemeinden als Einkommen versteuern. Dieser Eigenmietwert entspricht einfach ausgedrückt der Miete, die Eigentümer:innen verlangen können, wenn sie ihr Haus oder ihre Wohnung nicht selbst bewohnen würden. Im Gegenzug konnten Schuldzinsen und Kosten für den Unterhalt vom Einkommen abgezogen werden. 

«Die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung hat für Wohneigentümer:innen individuelle Auswirkungen. Es ist empfehlenswert, die persönliche Situation mit einer Fachpersonen zu analysieren. Der Systemwechsel erfolgt wohl frühestens 2028: Bis dahin bleibt Zeit, sich vorzubereiten.»

Pascaline Teyssier, Hypothekarexpertin bei PostFinance

Am 28. September 2025 hat das Schweizer Stimmvolk die Vorlage «Bundesbeschluss über die kantonalen Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften» angenommen und damit grünes Licht für die Abschaffung der Besteuerung des Eigenmietwerts gegeben. Damit wurde ein jahrzehntelanges Streitthema im Steuerrecht entschieden. Mit dem «Ja» kommt es zu einem Systemwechsel bei der Wohneigentumsbesteuerung. Das sind die wichtigsten Punkte:

Abschaffung des Eigenmietwerts

Wohneigentümer:innen, die ihre Immobilie selbst bewohnen, müssen in Zukunft keinen Eigenmietwert mehr versteuern.

Abzug der Unterhaltskosten für selbstbewohntes Wohneigentum entfällt

Im Gegenzug werden Steuerabzüge eingeschränkt.

  • Der Abzug der Kosten für den Unterhalt der Liegenschaft bei Bund, Kantonen und Gemeinden wird abgeschafft.
  • Bei der direkten Bundessteuer fallen die Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen weg. Kantone und Gemeinden können solche Abzüge noch maximal bis 2050 weiterhin gewähren.

Änderung beim privaten Schuldzinsabzug

  • Bei selbstgenutztem Wohneigentum ist auch kein Schuldzinsabzug mehr möglich.
  • Für Personen, die zum ersten Mal in der Schweiz Wohneigentum erwerben und dieses als Erstliegenschaft nutzen, wird ein befristeter Schuldzinsabzug eingeführt. Mit dem sogenannten Ersterwerberabzug können Ersterwerbe:innen während zehn Jahren einen begrenzten Abzug geltend machen, der linear auf null sinkt. Im ersten Jahr liegt dieser für Verheiratete bei 10’000 Franken, für Alleinstehende bei 5'000 Franken.
    Hat eine steuerpflichtige Person erstmals ihr Eigenheim beispielsweise drei Jahre vor Inkrafttreten der neuen Regelung erworben, so kann sie den Ersterwerberabzug nach Inkrafttreten dieses Gesetzes noch sieben Jahre vornehmen. Die Höhe des Abzugs wird nicht vom Zeitpunkt des Inkrafttretens der Bestimmung, sondern vom Zeitpunkt des Liegenschaftskaufs an berechnet. 
  • Gleichzeitig entfällt generell die Möglichkeit von Schuldzinsabzügen. Dies betrifft beispielsweise auch Schuldzinsen auf Konsumkrediten oder Lombardkrediten. 

Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften

Tourismuskantonen und -gemeinden drohen durch die Abschaffung des Eigenmietwerts hohe Steuerausfälle. Mit einer Sondersteuer auf Zweitliegenschaften haben die Kantone Spielraum, um allfällige Mindereinnahmen bei den Zweitliegenschaften (wie Ferienwohnungen) zu kompensieren.

Liegenschaftssteuern auf vermieteten oder verpachteten Liegenschaften

Miet- oder Pachteinnahmen müssen weiterhin als Einkommen versteuert werden. In diesem Fall ist auch ein Schuldzinsabzug weiterhin möglich. Der Abzug ist beschränkt auf den Anteil des Werts dieser Liegenschaften am Gesamtvermögen. 

Übersicht Wohneigentumsbesteuerung: Das ändert sich bei selbstbewohntem Wohneigentum

Die Darstellung zeigt, was bei der Wohneigentumsbesteuerung bis zum Systemwechsel gilt bzw. was nach dem Systemwechsel vorgesehen ist und was nicht.

Auf Bundes-Ebene

Was ändert sichWohneigentumsbesteuerung bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts

Wohneigentumsbesteuerung nach Abschaffung des Eigenmietwerts

Was ändert sich

Besteuerung Eigenmietwert

Wohneigentumsbesteuerung bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts
möglich
Wohneigentumsbesteuerung nach Abschaffung des Eigenmietwerts
nicht möglich
Was ändert sich

Abzug Kosten für Liegenschaftsunterhalt

Wohneigentumsbesteuerung bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts
möglich
Wohneigentumsbesteuerung nach Abschaffung des Eigenmietwerts
nicht möglich
Was ändert sich

Abzug allgemeine Schuldzinsen

Wohneigentumsbesteuerung bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts
möglich
Wohneigentumsbesteuerung nach Abschaffung des Eigenmietwerts
Nur bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften
Was ändert sich

Abzug Schuldzinsen bei Ersterwerb

Wohneigentumsbesteuerung bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts

Im Rahmen des «Abzugs allgemeine Schuldzinsen»

Wohneigentumsbesteuerung nach Abschaffung des Eigenmietwerts

möglich

Was ändert sich

Abzug Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen

Wohneigentumsbesteuerung bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts
möglich
Wohneigentumsbesteuerung nach Abschaffung des Eigenmietwerts
nicht möglich
Was ändert sich

Abzug denkmalpflegerische Arbeiten

Wohneigentumsbesteuerung bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts
möglich
Wohneigentumsbesteuerung nach Abschaffung des Eigenmietwerts
möglich
Was ändert sich

Abzug Rückbaukosten bei Ersatzneubau

Wohneigentumsbesteuerung bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts
möglich
Wohneigentumsbesteuerung nach Abschaffung des Eigenmietwerts
nicht möglich
Was ändert sich

Übertragsmöglichkeit Abzüge 

Wohneigentumsbesteuerung bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts
möglich
Wohneigentumsbesteuerung nach Abschaffung des Eigenmietwerts
nicht möglich
Was ändert sich

Besondere Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften

Wohneigentumsbesteuerung bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts
nicht möglich 
Wohneigentumsbesteuerung nach Abschaffung des Eigenmietwerts
nicht möglich

Quelle: Der Link öffnet sich in einem neuen Fenster Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften auf admin.ch

Auf Kantons- und Gemeinde-Ebene

Was ändert sichWohneigentumsbesteuerung bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts

Wohneigentumsbesteuerung nach Abschaffung des Eigenmietwerts

Was ändert sich

Besteuerung Eigenmietwert

Wohneigentumsbesteuerung bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts
möglich
Wohneigentumsbesteuerung nach Abschaffung des Eigenmietwerts
nicht möglich
Was ändert sich

Abzug Kosten für Liegenschaftsunterhalt

Wohneigentumsbesteuerung bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts
möglich
Wohneigentumsbesteuerung nach Abschaffung des Eigenmietwerts
nicht möglich
Was ändert sich

Abzug allgemeine Schuldzinsen

Wohneigentumsbesteuerung bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts
möglich
Wohneigentumsbesteuerung nach Abschaffung des Eigenmietwerts
Nur bei vermieteten oder verpachteten Liegenschaften
Was ändert sich

Abzug Schuldzinsen bei Ersterwerb

Wohneigentumsbesteuerung bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts

Im Rahmen des «Abzugs allgemeine Schuldzinsen»

Wohneigentumsbesteuerung nach Abschaffung des Eigenmietwerts

möglich

Was ändert sich

Abzug Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen

Wohneigentumsbesteuerung bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts
möglich 
Wohneigentumsbesteuerung nach Abschaffung des Eigenmietwerts
möglich 
Was ändert sich

Abzug denkmalpflegerische Arbeiten

Wohneigentumsbesteuerung bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts
möglich 
Wohneigentumsbesteuerung nach Abschaffung des Eigenmietwerts
möglich 
Was ändert sich

Abzug Rückbaukosten bei Ersatzneubau

Wohneigentumsbesteuerung bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts
möglich 
Wohneigentumsbesteuerung nach Abschaffung des Eigenmietwerts
möglich 
Was ändert sich

Übertragsmöglichkeit Abzüge 

Wohneigentumsbesteuerung bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts
möglich
Wohneigentumsbesteuerung nach Abschaffung des Eigenmietwerts
möglich 
Was ändert sich

Besondere Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften

Wohneigentumsbesteuerung bis zur Abschaffung des Eigenmietwerts
nicht möglich 
Wohneigentumsbesteuerung nach Abschaffung des Eigenmietwerts
möglich 

Quelle: Liegenschaftssteuern auf Zweitliegenschaften auf admin.ch

Wann wird der Systemwechsel voraussichtlich umgesetzt sein?

Die Reform tritt voraussichtlich frühestens 2028 in Kraft, sodass Bund und Kantone Zeit haben, den Systemwechsel auszuarbeiten und umzusetzen. 

Wer profitiert als Wohneigentümer:in von der Abschaffung des Eigenmietwerts am meisten? Wer muss mit höheren Steuern rechnen?

Ob die Abschaffung des Eigenmietwerts zu einer Steuerbelastung oder -Entlastung führt, hängt u. a. von Wohnort, Zinsniveau und individuellem Einkommen ab. Auf der einen Seite der Skala dürften jene Wohneigentümer:innen am meisten profitieren, die ihre Hypothek fast oder vollständig abbezahlt haben, einen tiefen Hypothekarzins haben und keine grossen Unterhaltsarbeiten geplant haben. Auf der anderen Seite gibt es laut einer Schätzung des Bundes rund 20 Prozent von Wohneigentümer:innen, die mit höheren Steuern rechnen müssen. Dies betrifft vor allem Personen, die in alten Liegenschaften mit einem hohen Sanierungsbedarf wohnen. Sie können künftig weder Unterhalts- und Renovationskosten geltend machen, noch werden sie – zumindest bei der Bundessteuer – Investitionen für energetische Sanierungen abziehen können.

Umgang mit Unterhaltsarbeiten und Schulden in der Übergangsfrist

Viele Wohneigentümer:innen überlegen sich wohl, Unterhaltsarbeiten noch vor dem Systemwechsel vorzunehmen. Bei Stockwerkeigentum lohnt es sich allenfalls, eine Erhöhung der Erneuerungsfonds-Beiträge zu prüfen. Weiter könnten einige in Betracht ziehen, ihre Schulden zu reduzieren, da Schuldzinsen künftig nicht mehr abziehbar sind. Eine sorgfältige Analyse der persönlichen Situation mit Fachpersonen ist empfehlenswert. 

Hypothek amortisieren oder nicht?

Auch das Thema Amortisation dürfte jene Wohneigentümer:innen beschäftigen, die über freies Kapital verfügen. Für sie stellt sich die Frage, ob sie jetzt ihre Hypothek ganz oder teilweise zurückzahlen sollen. Grundsätzlich gilt auch hier: Eine Amortisation sollte stets sorgfältig geprüft und ganzheitlich auf die persönliche finanzielle Situation abgestimmt werden. Wird eine Hypothek amortisiert, bleibt das Geld in der Liegenschaft gebunden und steht nicht mehr zur freien Verfügung. Prüfen Sie gemeinsam mit einer Fachperson sorgfältig die verschiedenen Alternativen zu einer Amortisation, wie zum Beispiel eine Geldanlage oder eine Vorsorgelösung, und finden Sie heraus, welcher Weg ideal für Sie ist.

Voraussichtliche Preisdifferenzierung bei Wohneigentum: Neubau versus Altbau

Mit der Abschaffung des Unterhaltsabzugs dürften sich die Preise am Markt leicht verändern: Während neuwertige bzw. gut erhaltene Eigentumswohnungen profitieren könnten, ist bei Altbauten eher mit einer gebremsten Wertentwicklung zu rechnen. 

Fragen und Antworten

  • Die Auswirkungen der Reform für die öffentliche Hand hängen stark vom künftigen Hypothekarzinsniveau ab. Die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung würde für Bund, Kantone und Gemeinden bei tiefem Zinsniveau zu milliardenhohen Mindereinnahmen und bei hohem Zinsniveau zu milliardenhohen Mehreinnahmen führen. Bei einem Hypothekarzinsniveau von 1,5 Prozent werden die Mindereinnahmen insgesamt auf rund 1,8 Milliarden Franken (direkte Bundessteuer: 400 Millionen Franken; Kantons- und Gemeindesteuern ca. 1,4 Milliarden Franken) geschätzt. Davon entfallen geschätzt 260 Millionen Franken auf Zweitliegenschaften. Ab einem durchschnittlichen Hypothekarzinsniveau von etwa 3 Prozent sind hingegen gesamtstaatliche Mehreinnahmen zu erwarten. 

    Weiter zu den Erläuterungen der Schätzungen auf estv.admin.ch

    Die Schätzungen sind unsicher, da bestimmte Elemente der Reform mangels Daten nicht schätzbar sind. Die längerfristigen Wirkungen der Reform auf die Steuereinnahmen hängen auch davon ab, wie die privaten Haushalte auf die neue steuerliche Situation reagieren. Ebenfalls haben Entscheidungen der Kantone Einfluss auf die Steuereinnahmen. Sie legen fest, ob sie den Abzug für Energiesparen und Umweltschutz, den Abzug für die Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau sowie den auf die genannten Aufwendungen entfallenden Abzugsvortrag weiterhin gewähren möchten. 

  • Die Einnahmen aus der besonderen Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften lassen sich nicht im Voraus schätzen. Deren Höhe hängt davon ab, ob und wie die Kantone bzw. die Gemeinden diese Steuer umsetzen. Das ist noch nicht genau definiert. 

  • Für einen Grossteil der Mieter:innen hat die Reform keine oder vernachlässigbare direkte Auswirkungen. Sollten sie indessen über bewegliche Vermögenswerte wie beispielsweise ein grösseres, teils kreditfinanziertes Wertschriftenportfolio verfügen, können sie wegen der Begrenzung des Schuldzinsabzugs stärker von der Reform betroffen sein. Zahlenmässig sind solche Haushalte im Vergleich zur gesamten Mieterschaft jedoch nicht sehr bedeutend.

    Die Reform betrifft auch private Vermieter:innen, weil der Schuldzinsenabzug neu von der Zusammensetzung des Gesamtvermögens abhängt. Schuldzinsen können nur noch für denjenigen Teil des Vermögens geltend gemacht werden, der auf vermietete und verpachtete Immobilien entfällt. In der Regel dürften somit auch Vermieter:innen weniger Schuldzinsen abziehen können als heute. Auch können sie bei der direkten Bundessteuer die Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen nicht mehr geltend machen. Bei vermieteten Objekten bleibt indessen der Liegenschaftsunterhalt weiterhin unbeschränkt abzugsfähig.

  • Wenn der Eigenmietwert von Zweitliegenschaften nicht mehr besteuert wird, kann dies bei tiefem Hypothekarzinsniveau, insbesondere in typischen Tourismuskantonen wie Graubünden, Wallis und Tessin mit hohem Zweitliegenschaftsbestand, zu Mindereinnahmen führen. Darum wollte das Parlament eine Kompensationsmöglichkeit schaffen. Es entschied sich dafür, den Kantonen mit einer neuen Verfassungsbestimmung zu erlauben, auf Zweitliegenschaften, die überwiegend selbstgenutzt werden, eine besondere Liegenschaftssteuer zu erheben und damit von den Grundsätzen der Besteuerung gemäss Art. 127 Abs. 2 der Bundesverfassung (Allgemeinheit und Gleichmässigkeit der Besteuerung, Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit) abzuweichen.

  • Das Parlament hat bei der Einführung eines Ersterwerberabzugs dafür gesorgt, dass eine Übergangsbestimmung greift: Hat eine steuerpflichtige Person erstmals ihr Eigenheim beispielsweise drei Jahre vor Inkrafttreten der neuen Regelung erworben, so kann sie den Ersterwerberabzug nach Inkrafttreten dieses Gesetzes noch sieben Jahre vornehmen. Die Höhe des Abzugs wird nicht vom Zeitpunkt des Inkrafttretens der Bestimmung, sondern vom Zeitpunkt des Liegenschaftskaufs an berechnet. Diese Regelung gilt nur bei ununterbrochenem Eigentum. Verkauft eine Ersterwerberin oder ein Ersterwerber das Eigenheim und kauft einige Jahre später, aber nicht mehr innert angemessener Frist, ein neues Eigenheim, so findet die Übergangsbestimmung keine Anwendung.

  • Schuldzinsen sollen abgezogen werden können, wenn sie mit der Erzielung eines steuerbaren Ertrags im Zusammenhang stehen. Fällt der Eigenmietwert weg, ist es folgerichtig, den Schuldzinsenabzug einzuschränken.

    Die Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen auf Konsumkrediten ist bereits heute systemfremd, da der Kredit – wie schon der Name besagt – typischerweise der Finanzierung von Konsum dient und nicht der Erzielung eines Einkommens. Lombardkredite dienen oftmals der Finanzierung eines Wertschriftenportfolios. Aus diesem können steuerbare Vermögenserträge entstehen, ebenso jedoch auch Kapitalgewinne, die im Privatvermögen steuerfrei sind. Das Parlament hat sich für eine recht strenge Regel zur Begrenzung der Schuldzinsenabzugsfähigkeit entschieden.

    Der heutige Schuldzinsenabzug ist als allgemeiner Abzug ausgestaltet. Schuldzinsen können mit der Reform nur noch für denjenigen Teil des Vermögens geltend gemacht werden, der auf vermietete und verpachtete Immobilien entfällt. Auch im Reformfall kommt es folglich nicht auf die Natur der Schuld (Hypothek, Lombard- oder Konsumkredit usw.) an. Eine Verknüpfung von Schulden zu einem Objekt liesse sich zwar formal-juristisch herstellen, ökonomisch ist eine solche Verknüpfung indessen kaum möglich.

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