Was ändert sich durch die Abschaffung des Eigenmietwerts?

Fragen und Antworten

Welche Auswirkungen hat die Reform auf die Steuereinnahmen von Bund, Kantonen und Gemeinden?

Die Auswirkungen der Reform für die öffentliche Hand hängen stark vom künftigen Hypothekarzinsniveau ab. Die Abschaffung der Eigenmietwertbesteuerung würde für Bund, Kantone und Gemeinden bei tiefem Zinsniveau zu milliardenhohen Mindereinnahmen und bei hohem Zinsniveau zu milliardenhohen Mehreinnahmen führen. Bei einem Hypothekarzinsniveau von 1,5 Prozent werden die Mindereinnahmen insgesamt auf rund 1,8 Milliarden Franken (direkte Bundessteuer: 400 Millionen Franken; Kantons- und Gemeindesteuern ca. 1,4 Milliarden Franken) geschätzt. Davon entfallen geschätzt 260 Millionen Franken auf Zweitliegenschaften. Ab einem durchschnittlichen Hypothekarzinsniveau von etwa 3 Prozent sind hingegen gesamtstaatliche Mehreinnahmen zu erwarten.

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Die Schätzungen sind unsicher, da bestimmte Elemente der Reform mangels Daten nicht schätzbar sind. Die längerfristigen Auswirkungen der Reform auf die Steuereinnahmen hängen auch davon ab, wie die privaten Haushalte auf die neue steuerliche Situation reagieren. Ebenfalls haben Entscheidungen der Kantone Einfluss auf die Steuereinnahmen. Sie legen fest, ob sie den Abzug für Energiesparen und Umweltschutz, den Abzug für die Rückbaukosten im Hinblick auf einen Ersatzneubau sowie den auf die genannten Aufwendungen entfallenden Abzugsvortrag weiterhin gewähren möchten.

Wie hoch wären die Einnahmen aus der besonderen Liegenschaftssteuer?

Die Einnahmen aus der besonderen Liegenschaftssteuer auf Zweitliegenschaften lassen sich nicht im Voraus schätzen. Deren Höhe hängt davon ab, ob und wie die Kantone bzw. die Gemeinden diese Steuer umsetzen. Das ist noch nicht genau definiert.

Welche Wirkungen ergeben sich aus der Reform für die Mieterschaft und private Vermieter:innen?

Für einen Grossteil der Mieter:innen hat die Reform keine oder vernachlässigbare direkte Auswirkungen. Sollten sie indessen über bewegliche Vermögenswerte wie beispielsweise ein grösseres, teils kreditfinanziertes Wertschriftenportfolio verfügen, können sie wegen der Begrenzung des Schuldzinsabzugs stärker von der Reform betroffen sein. Zahlenmässig sind solche Haushalte im Vergleich zur gesamten Mieterschaft jedoch nicht sehr bedeutend.

Die Reform betrifft auch private Vermieter:innen, weil der Schuldzinsenabzug neu von der Zusammensetzung des Gesamtvermögens abhängt. Schuldzinsen können nur noch für denjenigen Teil des Vermögens geltend gemacht werden, der auf vermietete und verpachtete Immobilien entfällt. In der Regel dürften somit auch Vermieter:innen weniger Schuldzinsen abziehen können als heute. Auch können sie bei der direkten Bundessteuer die Abzüge für Energiespar- und Umweltschutzmassnahmen nicht mehr geltend machen. Bei vermieteten Objekten bleibt indessen der Liegenschaftsunterhalt weiterhin unbeschränkt abzugsfähig.

Weshalb braucht es eine besondere Liegenschaftssteuer?

Wenn der Eigenmietwert von Zweitliegenschaften nicht mehr besteuert wird, kann dies bei tiefem Hypothekarzinsniveau, insbesondere in typischen Tourismuskantonen wie Graubünden, Wallis und Tessin mit hohem Zweitliegenschaftsbestand, zu Mindereinnahmen führen. Darum wollte das Parlament eine Kompensationsmöglichkeit schaffen. Es entschied sich dafür, den Kantonen mit einer neuen Verfassungsbestimmung zu erlauben, auf Zweitliegenschaften, die überwiegend selbstgenutzt werden, eine besondere Liegenschaftssteuer zu erheben und damit von den Grundsätzen der Besteuerung gemäss Art. 127 Abs. 2 der Bundesverfassung (Allgemeinheit und Gleichmässigkeit der Besteuerung, Besteuerung nach der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit) abzuweichen.

Ich habe vor einigen Jahren ein Haus gekauft. Kann ich noch vom Ersterwerberabzug profitieren?

Das Parlament hat bei der Einführung eines Ersterwerberabzugs dafür gesorgt, dass eine Übergangsbestimmung greift: Hat eine steuerpflichtige Person erstmals ihr Eigenheim beispielsweise drei Jahre vor Inkrafttreten der neuen Regelung erworben, so kann sie den Ersterwerberabzug nach Inkrafttreten dieses Gesetzes noch sieben Jahre vornehmen. Die Höhe des Abzugs wird nicht vom Zeitpunkt des Inkrafttretens der Bestimmung, sondern vom Zeitpunkt des Liegenschaftskaufs an berechnet. Diese Regelung gilt nur bei ununterbrochenem Eigentum. Verkauft eine Ersterwerber:in das Eigenheim und kauft einige Jahre später, aber nicht mehr innert angemessener Frist, ein neues Eigenheim, so findet die Übergangsbestimmung keine Anwendung.

Warum betrifft die Reform neben Hypotheken auch andere Kreditformen wie etwa Konsum- oder Lombardkredite?

Schuldzinsen sollen abgezogen werden können, wenn sie mit der Erzielung eines steuerbaren Ertrags im Zusammenhang stehen. Fällt der Eigenmietwert weg, ist es folgerichtig, den Schuldzinsenabzug einzuschränken.

Die Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen auf Konsumkrediten ist bereits heute systemfremd, da der Kredit – wie schon der Name besagt – typischerweise der Finanzierung von Konsum dient und nicht der Erzielung eines Einkommens. Lombardkredite dienen oftmals der Finanzierung eines Wertschriftenportfolios. Aus diesem können steuerbare Vermögenserträge entstehen, ebenso jedoch auch Kapitalgewinne, die im Privatvermögen steuerfrei sind. Das Parlament hat sich für eine recht strenge Regel zur Begrenzung der Schuldzinsenabzugsfähigkeit entschieden.

Der heutige Schuldzinsenabzug ist als allgemeiner Abzug ausgestaltet. Schuldzinsen können mit der Reform nur noch für denjenigen Teil des Vermögens geltend gemacht werden, der auf vermietete und verpachtete Immobilien entfällt. Auch nach der Reform spielt es dabei keine Rolle, um welche Art von Schulden es sich handelt – etwa eine Hypothek, einen Lombard- oder einen Konsumkredit. Zwar können Schulden rechtlich einem bestimmten Objekt zugeordnet werden, aus wirtschaftlicher Sicht ist eine solche Zuordnung jedoch kaum möglich.

Ändert sich die Grundstückgewinnsteuer?

Nein. Die Grundstückgewinnsteuer ist nicht Bestandteil des Systemwechsels. Sie wird weiterhin nach dem Recht des Kantons erhoben, in dem sich die Liegenschaft befindet.

Bei einem Verkauf wird grundsätzlich die Differenz zwischen dem Verkaufserlös und den steuerlichen anrechenbaren Anlagekosten besteuert. Zu den Anlagekosten können insbesondere der Erwerbspreis und wertvermehrende Investitionen gehören. Reine Unterhaltskosten können grundsätzlich nicht nochmals als Anlagekosten berücksichtigt werden.

Der Wegfall des Unterhaltskostenabzugs bei der Einkommensteuer führt daher nicht automatisch dazu, dass sämtliche entsprechenden Kosten später bei der Grundstückgewinnsteuer abgezogen werden können. Massgebend sind die Art der Aufwendungen und das jeweilige kantonale Recht.

Für die Steuerbehörden dürfte die Praxis dabei anspruchsvoller werden: Bisher liess sich die Qualifikation einer Investition als wertvermehrend bei der Grundstückgewinnsteuer über einen Abgleich mit der Einkommenssteuererklärung plausibilisieren, da dort werterhaltende Unterhaltskosten separat ausgewiesen waren. Bei selbstbewohnten Liegenschaften entfällt dieser Referenzpunkt künftig weitgehend, da keine Unterhaltskosten mehr deklariert werden. Für Eigentümer:innen heisst das im Umkehrschluss: Belege für wertvermehrende Investitionen sollten künftig besonders sorgfältig aufbewahrt werden, um sie im Fall eines späteren Verkaufs bei der Grundstückgewinnsteuer allenfalls geltend machen zu können.