Wer Wohneigentum kaufen oder bauen will, braucht in der Regel Fremdkapital. Finanzinstitute stellen dieses im Rahmen von Hypotheken zur Verfügung. Hypotheken sind Kredite, die durch Immobilien gesichert sind. Voraussetzung für diese ist das Bestehen der Kreditprüfung: Neben dem Objekt sind dafür vor allem Ihre finanziellen und persönlichen Verhältnisse entscheidend.

Was bedeutet Kreditwürdigkeit?

Die Kreditwürdigkeit oder Bonität beschreibt die Wahrscheinlichkeit, dass ein:e Kund:in einen Kredit zurückzahlt. Kreditwürdig ist man, wenn man vom Kreditgeber als vertrauenswürdig, zuverlässig und «zahlungswillig» eingestuft wird. Dafür wird die finanzielle Vertrauenswürdigkeit der Kund:innen unter die Lupe genommen. Dies umfasst etwa das Zahlungsverhalten in der Vergangenheit, aber auch offene Verbindlichkeiten und allfällige Betreibungen oder Inkassomassnahmen.

Um das abzuklären, werden in der Kreditwürdigkeitsprüfung verschiedene statistische «Risikofaktoren» unter die Lupe genommen. Dazu gehören zum Beispiel:

• Alter
• Nationalität
• Aufenthaltsstatus
• Aufenthaltsdauer in der Schweiz
• Häufigkeit von Wohnortswechseln
• Häufigkeit von Arbeitsplatzwechseln

Um die Kreditwürdigkeit oder Bonität zu ermitteln, wenden sich die Kreditgeber auch an die Zentralstelle für Kreditinformation (ZEK) und konsultieren zum Beispiel das Betreibungsregister sowie Inkassounternehmen für weitere Informationen.

Was ist der Unterschied zur Kreditfähigkeit?

Kreditfähig ist eine Person, wenn sie juristisch in der Lage ist, Kreditverträge abzuschliessen. Dazu muss sie zum Beispiel volljährig sein. Die Kreditfähigkeitsprüfung analysiert aber auch den wirtschaftlichen Rahmen der Kreditnehmer:innen: So muss die fristgerechte Rückzahlung des Kredits möglich sein. Zudem darf eine Kreditvergabe nicht zur Überschuldung der Person führen. Die genauen Regeln sind im Konsumkreditgesetz (KKG) festgelegt. Bei der Kreditfähigkeitsprüfung wird eine Budgetberechnung gemacht und es werden die Ausgaben mit den Einnahmen der Kreditnehmer:innen verglichen. Zu den Ausgaben gehören zum Beispiel:

• Wohnkosten
• Krankenkassenprämien
• Steuern
• bestehende Verpflichtungen (u.a. Alimente, Unterhalt)
• Kosten des Arbeitswegs

Wer prüft die Kreditwürdigkeit?

Bei jeder Kreditanfrage werden die Antragsteller:innen einer Kredit- oder Bonitätsprüfung unterzogen. Dies ist die Voraussetzung für die Erteilung eines Hypothekarkredits. Nach dieser Prüfung der wirtschaftlichen Verhältnisse steht das Kreditrating der Personen, die den Antrag stellen, fest. Diese Einstufung entscheidet darüber, ob Sie eine Hypothek erhalten und – falls ja – wie die Konditionen aussehen. Dabei geht es um die Kreditsumme, die Laufzeit und den Zins.

Wie wird das Kreditrating ermittelt?

Es entscheidet über die Konditionen einer Hypothek: Wer ein hohes Rating erreicht und als kreditwürdig eingestuft wird, bezahlt weniger Zins für seine Finanzierung. Wer nicht in allen Kriterien die beste Bewertung erreicht, muss einen Risikozuschlag in Kauf nehmen. Die Antragsteller:innen müssen sämtliche Unterlagen einreichen, mit denen alle Faktoren untersucht werden können, die das Rating beeinflussen.

Welche Faktoren bestimmen das Kreditrating?

Es wird grob gesehen aufgrund verschiedener Faktoren ermittelt, wobei die ersten drei besonders ins Gewicht fallen:

• Tragbarkeit (Prozentsatz des Bruttoeinkommens, den Käufer:innen für die Liegenschaft aufwenden müssen)
• Belehnungshöhe (Verhältnis von Hypothek zu Belehnungswert der Immobilie)
• Höhe der Hypothek
• Sicherheiten (beispielsweise andere Liegenschaften, Lebensversicherungen oder Bürgschaften)

Kann man das Kreditrating selbst berechnen?

Nein, die Details der Berechnungen der Kreditgeber sind nicht öffentlich. Die zugrundeliegenden Basisdaten sind aber bekannt:

Ihr Einkommen

Eine wichtige Rolle spielt die Höhe des aktuellen Einkommens der Kreditnehmer:innen. Auch die Eckdaten der Erwerbstätigkeit werden geprüft: Wie hoch ist das Arbeitspensum? Sind bei einem Paar beide Parteien berufstätig? Wie sicher ist das Einkommen? Droht die Gefahr von Arbeitslosigkeit?

Ihr Vermögen

Ein wesentlicher Faktor sind zudem die Eigenmittel: Wie viel Eigenkapital steht zur Verfügung? Sind die Eigenmittel selbst erarbeitet, oder stammen sie aus einer Erbschaft oder einem privaten Darlehen? Dazu wird auch die Vorsorgesituation geprüft (wird beispielsweise die Pensionskasse oder die Säule 3a für den Kauf eingesetzt?).

Ihre Ausgaben

Geprüft werden weiter die laufenden finanziellen Verpflichtungen (Leasing, Alimente, Schulden, Zinsverbindlichkeiten) und die Sparquote. Auch die familiäre Situation wird betrachtet: Gibt es zum Beispiel Kinder, die unterstützt werden müssen?

Ihre Liegenschaft

Für das Kreditrating werden aber auch Eckdaten rund um die Liegenschaft geprüft, die gekauft werden soll: Falls der Kaufpreis aus Sicht des Kreditgebers nicht marktkonform ist, wird mit einem eigenen Schätzwert kalkuliert. Es wird untersucht, wie schnell sich ein Objekt im Notfall wieder verkaufen lässt und wie gross die Gefahr einer Wertverminderung in Zukunft ist. Auch das Alter und der Zustand der Immobilie und die Höhe der Unterhalts- und Nebenkosten fliessen in die Beurteilung ein.

Tipp

Bei der Tragbarkeit wird mit einem kalkulatorischen Zinssatz von 5 Prozent gerechnet. Das heisst, es wird überprüft, ob sie auch mit einem steigenden Zins oder mit einem tieferen Lohn gewährleistet ist. Berechnen Sie die Tragbarkeit und Belehnung Ihrer Wunschimmobilie mit unserem Hypothekenrechner.

So verbessern Sie Ihr Kreditrating

Eine niedrige Belehnung und eine gute Tragbarkeit verbessern Ihr Rating am stärksten. Das sind die Faktoren, die Sie im Hinblick auf bessere Hypothekarkonditionen verändern können:

• Belehnung: Je niedriger Ihre Verschuldung im Verhältnis zum Wert des Eigenheims ist, desto besser ist Ihre Bonität und desto geringer fällt das Risiko des Kreditgebers aus. Wenn Sie zum Beispiel das Eigenkapital mit einem Darlehen aus der Familie erhöhen, senken Sie die Belehnung und verbessern damit Ihr Rating. Wenn Sie zum Beispiel nur eine 1. Hypothek in Anspruch nehmen (65 Prozent des Liegenschaftswerts), profitieren Sie von einer deutlichen Zinsermässigung.
• Tragbarkeit: Je mehr Einkommen Sie geltend machen können und je tiefer die laufenden Kosten für Zinsen und Unterhalt sind, desto besser sind Ihre Werte bezüglich Tragbarkeit. Wenn Sie zum Beispiel eine:n Solidarschuldner:in beiziehen, senken Sie das Risiko Ihres Kreditgebers und verbessern Ihre Bonität und Ihr Rating.

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