Chi vuole acquistare o costruire una casa ha bisogno normalmente di un capitale di prestito, che gli istituti finanziari erogano sotto forma di ipoteche. Queste ultime sono crediti garantiti da immobili e vengono concesse solo previo superamento della verifica del credito: a tal fine, oltre all’immobile, sono determinanti soprattutto le condizioni finanziarie e personali dell’acquirente.

Che cosa significa solvibilità?

La solvibilità, o affidabilità creditizia, indica la probabilità che una o un cliente ripaghi il debito. Per essere definita solvibile, una persona deve essere considerata dal creditore affidabile e «disposta a pagare». A tal fine viene analizzata l’affidabilità finanziaria della o del cliente che comprende, ad esempio, le abitudini di pagamento passate, ma anche i debiti insoluti ed eventuali misure di esecuzione o di riscossione.

Per avere un quadro chiaro, nella verifica della solvibilità vengono analizzati diversi «fattori di rischio» statistici, tra cui:

• Età
• Nazionalità
• Stato di soggiorno
• Durata del soggiorno in Svizzera
• Frequenza del cambiamento di residenza
• Frequenza del cambiamento di posto di lavoro

Per verificare la solvibilità o affidabilità creditizia, i creditori possono rivolgersi anche alla centrale per informazioni sul credito (ZEK) e consultare, ad esempio, il registro delle esecuzioni o le società di incasso per ottenere Ulteriori informazioni.

Qual è la differenza rispetto alla capacità creditizia?

La capacità creditizia consiste nella facoltà giuridica di un soggetto di stipulare un contratto di credito. A tal fine è necessario essere, ad esempio, maggiorenni. Con la verifica della capacità creditizia si analizzano anche le condizioni economiche della persona richiedente: la concessione del credito non deve causare un sovraindebitamento della stessa e l’importo deve poter essere rimborsato entro i termini stabiliti. Le regole esatte sono stabilite nella Legge federale sul credito al consumo (LCC). In sede di verifica della capacità creditizia viene effettuato un calcolo del budget e si procede al confronto tra le spese e le entrate della persona richiedente. Tra le uscite rientrano ad esempio:

• Spese per l’abitazione
• Premi delle casse malati
• Imposte
• Impegni in essere (tra cui alimenti, mantenimento)
• Costi del tragitto casa-lavoro

Chi verifica la solvibilità?

Per ogni richiesta di credito, la persona richiedente viene sottoposta a una verifica del credito o della solvibilità, a titolo di requisito per la concessione di un credito ipotecario. Al termine di questa valutazione della situazione finanziaria viene calcolato il rating di credito della persona richiedente che determina l’eventuale concessione dell’ipoteca e, in caso affermativo, le relative condizioni, ovvero l’importo del prestito, la durata e il tasso di interesse.

Come viene calcolato il rating di credito?

Il rating di credito determina le condizioni di un’ipoteca: chi raggiunge un rating elevato e viene classificato come solvibile paga meno interessi sul finanziamento. Chi non raggiunge il miglior rating in tutti i criteri deve mettere in conto un supplemento di rischio. La persona richiedente deve presentare tutta la documentazione utile ad analizzare i fattori che influenzano il rating.

Quali fattori determinano il rating di credito?

In linea di massima diversi fattori, tra cui spiccano per importanza i primi tre:

• Sostenibilità (percentuale del reddito lordo che l’acquirente deve pagare per l’immobile) 
• Importo di anticipo (rapporto tra l’ipoteca e il valore di anticipo dell’immobile)
• Ammontare dell’ipoteca
• Garanzie (ad es. altri beni immobili, assicurazioni sulla vita o fideiussioni)

È possibile calcolare il rating di credito autonomamente?

No, perché i dettagli relativi ai calcoli dei creditori non sono pubblici. Sono noti invece i dati di base.

Reddito

L’ammontare del reddito attuale della persona richiedente è un fattore importante. Vengono verificati anche i dati chiave relativi all’attività lucrativa: qual è il grado di occupazione? In una coppia lavorano entrambi? Quanto è sicuro il reddito? C’è il rischio di disoccupazione?

Patrimonio

Un altro fattore fondamentale è il capitale proprio: a quanto ammontano i fondi propri disponibili? Questi sono il frutto del proprio lavoro o provengono da un’eredità o da un prestito privato? Viene esaminata anche la situazione previdenziale (ad es. eventuale ricorso alla cassa pensioni o al pilastro 3a per l’acquisto dell’abitazione).

Spese

Vengono verificati anche gli impegni finanziari in essere (leasing, alimenti, debiti, interessi passivi) e la quota di risparmio come pure la situazione familiare: ad esempio ci sono figli a carico?

Immobile

Per il rating del credito, tuttavia, vengono controllati anche i dati chiave relativi all’immobile da acquistare: se il creditore ritiene che il prezzo non sia conforme al mercato, può rivederlo sulla base di una propria stima del valore. Viene determinata la rapidità con cui un immobile può essere rivenduto in caso di necessità e l’entità del rischio di riduzione del valore in futuro. La valutazione tiene conto anche dell’età e delle condizioni dell’immobile, oltre che dell’ammontare delle spese accessorie e di mantenimento.

Consiglio

per il calcolo della sostenibilità viene applicato un tasso di interesse calcolatorio del 5%, ovvero si verifica se tale condizione è garantita anche in caso di aumento dell’interesse o di riduzione dello stipendio. Calcolate la sostenibilità e il grado di anticipo dell’immobile che desiderate con il nostro calcolatore ipotecario.

Ecco come migliorare il proprio rating di credito

Un grado di anticipo basso e una buona sostenibilità sono i fattori che più migliorano il vostro rating. Di seguito i fattori da modificare per ottenere condizioni ipotecarie più favorevoli.

• Grado di anticipo: più basso è il vostro indebitamento rispetto al valore dell’abitazione di proprietà, migliore sarà la vostra solvibilità e minore il rischio per il creditore. Se ad esempio aumentate il capitale proprio prendendo in prestito del denaro della vostra famiglia, abbasserete il grado di anticipo migliorando così il vostro rating. Accendendo solo una prima ipoteca (65% del valore dell’immobile), beneficerete inoltre di una significativa riduzione degli interessi.
• Sostenibilità: maggiore è il vostro reddito disponibile e minori sono i costi correnti per interessi e mantenimento, migliori saranno i vostri valori di sostenibilità. Ricorrendo ad esempio a una debitrice o un debitore solidale, ridurrete il rischio per il vostro creditore migliorando così la vostra solvibilità e il vostro rating.

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