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Verkehrswert: Wie wird er berechnet?

31.10.2024

Wer eine Immobilie kaufen oder verkaufen will, sollte deren Verkehrswert schätzen lassen; er ist die Grundlage für eine erfolgreiche Preisverhandlung. Welche Methoden der Immobilienwertung gibt es und welche Faktoren bestimmen den Wert eines Hauses oder einer Wohnung?

In Kürze

  • Der Verkehrswert einer Immobilie ist der Preis, den Sie realistisch für ein Haus oder eine Wohnung erhalten würden oder bezahlen müssten.
  • Die gängigen Verfahren zur Wertermittlung sind die hedonische Methode, die Realwertmethode und die Ertragswertmethode, die je nach Immobilientyp angewendet werden.
  • Faktoren wie Lage, Zustand der Immobilie und aktuelle Marktnachfrage beeinflussen den Verkehrswert.

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Verkehrswert, Verkaufswert, amtlicher Wert – was ist was?

Der Verkehrswert oder Marktwert ist jener Preis, den Sie für ein Haus oder eine Wohnung realistischerweise erhalten könnten bzw. bezahlen müssten. Er ist ein Schätzwert und nicht zu verwechseln mit dem effektiv bezahlten Verkaufswert (auch Kaufpreis genannt) und dem amtlichen Wert (auch Steuerwert genannt).

So wird der Verkehrswert berechnet

Für die Wertermittlung gibt es drei Verfahren. Diese werden in der Praxis auch häufig kombiniert:

Hedonische Methode (auch Vergleichswertmethode genannt)

Hier werden computergestützte Schätzmodelle angewendet, die auf effektiv bezahlten Preisen für ähnliche Objekte in der Region beruhen. Diese Wertermittlung eignet sich vor allem für relativ «normale» Liegenschaften wie zum Beispiel Einfamilienhäuser oder Stockwerkeigentum. Mittlerweile hat sie sich als sehr zuverlässiges, präzises und kostengünstiges Standardverfahren der Liegenschaftsbewertung etabliert. Die meisten Kreditgeber nutzen dieses Verfahren bei der Hypothekenvergabe: Der so ermittelte Marktwert (und nicht der Kaufpreis) dient als Berechnungsbasis für die Höhe der Belehnung. Auch viele Onlinetools zur Immobilienbewertung nutzen dieses Verfahren. So haben Verkäufer:innen und Käufer:innen die Möglichkeit, schnell und einfach einen ersten Richtpreis für eine Liegenschaft zu ermitteln. Bei speziellen Objekten wie Villen oder Liebhaberobjekten stösst dieses Verfahren allerdings an ihre Grenzen. In diesem Fall ist eine Schätzung vor Ort durch eine Expert:in unerlässlich.

Realwertmethode (auch Substanzwert- oder Wiederbeschaffungswert-Methode genannt)

Hier werden der aktuelle Bodenwert und der Zeitwert des Gebäudes addiert. Der Zeitwert ergibt sich aus den Baukosten für einen hypothetischen Neubau der Immobilie, abzüglich der Wertminderung aufgrund des Alters oder der Abnützung. Dieses Verfahren wird meist bei speziellen Immobilien wie Luxus- oder Liebhaberobjekten angewendet. Es ist sehr aufwändig und sein Ergebnis unter Umständen weit vom realistischen Marktpreis entfernt, da es aktuelle Marktfaktoren wie die Immobilien-Nachfrage in einer bestimmten Region nicht immer berücksichtigt.

Ertragswertmethode

Diese Methode kommt nur bei Renditeliegenschaften wie Mehrfamilienhäusern oder Gewerbebauten zur Anwendung. Dabei sind die zu erwartenden Mieteinnahmen der bestimmende Bewertungsfaktor.

Die wertbestimmenden Faktoren

Der Marktwert einer Immobilie hängt von dutzenden von Faktoren ab. Beim hedonischen Verfahren werden zum Beispiel etwa 70 Einzelfaktoren. Man unterscheidet grob zwischen Lage- und Objektfaktoren. Hier ein Überblick:

Makrolage

  • Aktuelle Nachfragesituation in der Region
  • Attraktivität der Region (z. B. Seenähe)
  • Verkehrsanbindung (z. B. ÖV/Autobahnanschluss)
  • Einkaufsmöglichkeiten
  • Nähe zu Schulen, Kitas, Sport- und Grünanlagen
  • Kulturelles Angebot
  • Steuerfuss der Gemeinde

Mikrolage

  • Aussicht
  • Attraktivität der unmittelbaren Umgebung
  • Lärmbelastung
  • Besonnung

Grösse und Zustand

  • Grösse des Grundstücks
  • Wohnfläche/Kubatur (Raumvolumen in m3) / Anzahl Zimmer
  • Grundriss
  • Bauqualität (z. B. Qualität der Dämmungen und Fenster)
  • Alter/Zustand /Sanierungsbedarf
  • Modernisierungs- und Energiestandard
  • Ausstattung (z. B. Garage, Balkon, Lift)
  • Liegenschaftstyp (bei Häusern z. B. freistehendes Haus, Reihenhaus, Doppelhaushälfte; bei Wohnungen z. B. Stockwerk, Lage innerhalb einer Siedlung)

Beispiel: Was wird als Wohnfläche gerechnet und was nicht?

Die Wohnfläche umfasst die bewohnbare Fläche aller Innenräume in m².

Wird nicht gerechnet: Dachboden, Abstellkammer, Balkon, Garage, Treppenhaus, Abstellraum, Heizungsraum. Wird gerechnet: Dachboden (ausgebaut), Arbeitszimmer, Schlafzimmer, Küche, Bad, Wohnzimmer, Wintergarten, Atelier

Fragen und Antworten

  • Der Verkehrswert bildet in der Regel die Verhandlungsbasis für den Verkaufswert. Von daher können die beiden Werte übereinstimmen, sie müssen aber nicht. Der endgültige Verkaufswert ist jedoch das Ergebnis von Verhandlungen zwischen Käufer:in und Verkäufer:in. Diese kann unter bestimmten Bedingungen von der Schätzung abweichen.

    Wichtig zu wissen: Für den Kreditgeber ist der Verkehrs- und nicht der Verkaufswert die Berechnungsbasis für die Höhe der Hypothek. Als Käufer:in sollten Sie also, wenn immer möglich nicht über dem Verkehrswert kaufen. Denn sonst müssen Sie den Mehrbetrag mit Ihrem Eigenkapital berappen.

  • Eine Wertermittlung ist dringend zu empfehlen, wenn Sie Ihr Objekt verkaufen wollen, sei es wegen eines Umzugs, einer Scheidung oder weil Sie eine Erbschaft veräussern wollen.

    Auch als potenzielle:r Käufer:in tun Sie gut daran, den Wert Ihres Wunschobjekts zu ermitteln, um für die Preisverhandlung gerüstet zu sein.

    Selbst wenn Sie Ihr Haus nicht verkaufen wollen, ist es ratsam, seinen Wert von Zeit zu Zeit schätzen zu lassen. Insbesondere, wenn Sie wertsteigernde Sanierungen oder Umbauten vorgenommen haben. Denn eine Aufwertung oder Abwertung hat auch Einfluss auf Ihre finanzielle Gesamtsituation und allenfalls auf Ihre Amortisationspflichten bei der Bank.

  • Die zweite Hypothek kann direkt oder indirekt amortisiert werden. Direkt heisst, dass Sie regelmässige Zahlungen zu Gunsten der Hypothek leisten und diese sich reduziert. Indirekt heisst, dass Sie in eine Vorsorgelösung der Säule 3a einzahlen, die erst bei Auflösung dieser Säule zur Tilgung der Hypothekarschuld verwendet wird. Die Hypothek bleibt also bis zur Tilgung gleich hoch. 

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