21.12.2023
Votre ancienne hypothèque arrive bientôt à échéance et vous devez en contracter une nouvelle? Ou bien votre prestataire actuel ne vous convient pas et vous envisagez de résilier le contrat de manière anticipée? Cet article vous apprend ce à quoi il vous faut veiller en cas de transfert.
On parle de reprise ou de transfert d’hypothèque dans les situations suivantes:
Vous souhaitez renouveler une hypothèque arrivant à échéance, passer d’une hypothèque fixe à une hypothèque Saron (ou vice versa), ou résilier votre contrat hypothécaire actuel de manière anticipée? Grâce à notre check-list, vous saurez quels sont les documents requis pour une demande d’hypothèque.
Lorsque vous transférez une hypothèque, le moment choisi joue un rôle crucial. N’attendez pas trop, mais ne prenez pas non plus de décision prématurée. En effet, qui sait comment votre situation et le marché vont évoluer sur le long terme? Notre conseil: commencez à vous pencher sur la question au plus tôt un an et demi – voire un an – et au plus tard six mois avant l’échéance de votre hypothèque actuelle. Ne prenez pas de décisions hâtives, mais n’attendez pas non plus trop longtemps, afin de conserver une certaine marge de manœuvre.
Étudiez attentivement vos contrats hypothécaires en cours et leurs conditions de résiliation avec l’aide d’une conseillère ou d’un conseiller en financement de PostFinance. Ainsi, il est par exemple tout à fait possible qu’une date d’échéance soit fixée, mais que vous deviez tout de même procéder à une résiliation pour éviter une prolongation automatique.
Certains prestataires vous permettent également de transférer votre hypothèque avant la date d’échéance. Dans ce cas, il se peut que vous deviez verser une indemnité de remboursement anticipé qui permettra notamment à votre ancien prestataire de compenser les intérêts non perçus. En règle générale, il n’est pas pertinent d’effectuer le transfert prématurément, à moins que les économies réalisées grâce à la nouvelle offre ne compensent le coût de l’opération avancée.
Calculez minutieusement si les économies réalisées grâce aux conditions plus avantageuses sont supérieures à l’indemnité de remboursement anticipé. Selon l’évolution des taux d’intérêt depuis la conclusion du contrat hypothécaire, celle-ci peut être très élevée et chiffrer jusqu’à plusieurs dizaines de milliers de francs.
Lorsque l’on fait ce calcul, il faut également vérifier s’il est possible de procéder à une déduction fiscale de l’indemnité de remboursement anticipé. Un arrêt du Tribunal fédéral daté de 2019 définit à ce sujet les principes suivants:
Bon à savoir: tous les cantons ne suivent pas cette règle, de sorte que les contribuables en question doivent parfois se lancer dans un processus pénible de recours pour faire valoir leurs droits. Par conséquent, le mieux est de faire garantir par écrit la déductibilité de vos coûts par votre autorité fiscale.
Constituez un dossier regroupant toutes les informations essentielles relatives à votre bien. Vous pourrez ensuite le transmettre à votre partenaire de financement, qui s’appuiera entre autres sur ces renseignements pour prendre sa décision. Le dossier doit comprendre les détails suivants:
Pour le choix de l’hypothèque avec laquelle vous financerez votre bien immobilier dans le futur, il vaut la peine de réfléchir à votre situation et à vos projets de vie. Vous allez peut-être bientôt fonder une famille, partir à la retraite, ou vous séparer de votre partenaire. L’option la plus longue et la plus avantageuse en termes d’intérêts n’est pas toujours la meilleure. Examinez de près les possibilités et envisagez éventuellement de ne souscrire qu’une partie de l’hypothèque pour de nombreuses années. Par ailleurs, le transfert peut être l’occasion de procéder à un amortissement partiel.
Reconsidérez également votre modèle hypothécaire en fonction de votre situation de vie d’aujourd’hui. Quelle est l’échéance la plus adaptée? Et opterez-vous pour une hypothèque fixe ou une hypothèque Saron? Votre modèle hypothécaire actuel correspond-il toujours à vos besoins?
L’hypothèque forward est une autre possibilité à considérer, avec laquelle vous pouvez bloquer un taux d’intérêt jusqu’à 18 mois à l’avance avec PostFinance. Cette option s’avère intéressante en cas de hausse des taux.
Vous avez jusqu’à présent échelonné votre hypothèque en plusieurs tranches assorties de diverses échéances afin de réduire le risque de devoir effectuer le remboursement à un moment inopportun? Lorsque les échéances se situent à plus de 18 mois d’intervalle, une telle solution peut avoir pour désavantage de compliquer le changement de partenaire de financement, car il est souvent impossible de transférer des tranches isolées. Vous pouvez profiter du transfert pour abandonner le modèle avec échelonnement et rechercher une nouvelle solution avec le nouveau partenaire de financement.
Lorsque vous comparez les offres, ne prêtez pas uniquement attention au taux d’intérêt, mais à l’ensemble du paquet. Un autre aspect important est la confiance que vous accordez à votre nouveau partenaire de financement. En cas de difficultés, par exemple si vous deviez faire face à des problèmes de liquidités par la suite, un partenaire fiable avec lequel vous entretenez peut-être déjà d’autres relations d’affaires peut s’avérer un excellent choix.
Voici de nouveau un aperçu des principaux points à prendre en compte pour la reprise d’hypothèque.
Cela signifie que vous remplacez un financement immobilier dont la durée du contrat arrive à échéance par une nouvelle hypothèque. Transférer son hypothèque est une bonne occasion d’examiner les offres sur le marché et de changer de prestataire.
Oui, c’est possible, mais vous devez ensuite payer au créancier d’éventuels «dommages et intérêts» – appelés indemnité de remboursement anticipé. Cette indemnité peut s’avérer très élevée. Faites calculer l’indemnité de remboursement anticipé par votre créancier actuel.
Une résiliation anticipée doit être bien réfléchie et les coûts doivent être calculés avec précision. Dans certains cas, il est plus intéressant d’attendre l’expiration du contrat pour changer de prestataire. Toutefois, la résiliation anticipée peut parfois valoir le coup.
Commencez à vous occuper du renouvellement de votre hypothèque au moins six mois avant l’échéance du contrat. Vérifiez si votre contrat ou les conditions générales (CG) prévoient un délai de résiliation. Demandez-vous quel modèle hypothécaire et quelle durée sont pertinents pour vous. Dans la mesure où une reprise anticipée est envisagée, il vous faut calculer minutieusement si l’indemnité de remboursement anticipé ne dépasse pas les économies potentielles. N’hésitez pas à vous faire conseiller. Les spécialistes en financement de PostFinance sont là pour répondre personnellement à vos questions concernant le transfert d’une hypothèque en cours.
En principe, en cas de vente d’un bien immobilier, le contrat hypothécaire doit être résilié et il faut payer une indemnité de remboursement anticipé. Dans certaines circonstances, il est également possible de transférer l’hypothèque au nouveau bien immobilier. Pour ce faire, les conditions à remplir sont les suivantes:
Dans certains cas, l’acheteuse ou l’acheteur, c’est-à-dire la nouvelle ou le nouveau propriétaire du bien-fonds, peut aussi reprendre l’hypothèque en cours. Pour ce faire, les conditions à remplir sont les suivantes:
