Achat sur plan: pièges et financement

Les entreprises générales (EG) s’occupent de A à Z de la construction de biens immobiliers tels que des maisons individuelles ou des immeubles collectifs. Elles demandent toutes les offres, concluent les contrats avec les sous-traitants, coordonnent les travaux, commandent tous les matériaux et plus encore. Le contrôle des coûts est également de la responsabilité des EG, car la construction se fait sur leur ordre et à leur compte. En tant que maîtresse ou maître d’ouvrage, vous payez pour cela un prix d’ouvrage fixe pour une maison ou un appartement clé en main.

Attention au droit de gage d’artisans

Les avantages de la construction d’une maison avec une EG sont évidents: en tant que maîtresse ou maître d’ouvrage, vous économisez beaucoup de travail et n’avez qu’un seul interlocuteur pour votre projet de construction. L’inconvénient: déléguer le contrôle à une EG comporte des risques. Dans le pire des cas, l’EG fait faillite en plein milieu de la construction. S’il reste des paiements dus aux fournisseurs et aux artisans, ceux-ci peuvent exiger que vous, en tant que maîtresse ou maître d’ouvrage, les payez. Si vous ne pouvez pas payer, fournisseurs et artisans peuvent vendre le bien immobilier aux enchères. C’est ce que le droit de gage d’artisans affirme. Sous certaines conditions, vous devez ainsi payer deux fois des parties de votre maison: une fois à l’EG, une fois à l’artisan lésé par l’EG.

Ce que vous pouvez faire pour réduire les risques

En tant que maîtresse ou maître d’ouvrage, vous devriez vous assurer du mieux possible contre l’EG. Pour ce faire, vous trouverez ci-après quelques conseils:

Se renseigner sur l’entreprise générale

Avant de vous engager avec votre partenaire contractuel, vous devriez réunir le plus d’informations possibles sur ce dernier, par exemple en vous procurant un extrait du registre des poursuites, des renseignements sur sa solvabilité ou encore des références. Vous pouvez aussi vous renseigner sur son sérieux auprès de spécialistes. Les EG ayant mauvaise réputation sont souvent connues dans le milieu.

Se procurer l’accord de financement et la déclaration EG

Si possible, exigez un accord de financement et une déclaration EG auprès de la banque de l’EG. L’accord de financement confirme que la banque a bien accordé à l’EG le financement de la construction. La déclaration EG assure que les paiements effectués à l’EG seront exclusivement utilisés pour la construction de votre bien immobilier.

Examiner minutieusement le contrat

Il n’existe aucune règle légale concernant le contenu d’un contrat d’entreprise conclu avec une EG. Afin d’assurer votre sécurité, vous devriez clarifier les points suivants dans le contrat:

• Consignez de manière aussi détaillée que possible sur des plans et des descriptions à quoi doit ressembler la construction terminée.
• En règle générale, l’EG et la maîtresse ou le maître d’ouvrage s’accordent sur un plan de paiement comprenant plusieurs paiements partiels. Insistez pour que les paiements soient liés à une progression concrète des travaux.
• Réglez la manière dont les souhaits de modification impliquant une augmentation de prix sont gérés dans la phase de construction.
• Avec une garantie d’exécution, votre EG s’engage à vous fournir des prestations de remplacement au cas où elle ne pourrait pas fournir les prestations convenues dans le contrat. 
• Avec la garantie de bonne exécution, vous vous assurez contre les défauts de qualité. Que le défaut de qualité vienne de l’EG ou du sous-traitant, l’EG est responsable de combler ce défaut.
• Déterminez ce qui se passe si vous ou l’EG se retire du contrat. Si, en tant que maîtresse ou maître d’ouvrage, vous résiliez le contrat et que rien d’autre n’a été convenu, l’article 337 CO entre automatiquement en vigueur. Selon cet article, vous devriez payer l’intégralité du manque à gagner de l’EG.
• Déterminez la date exacte de livraison ainsi que les conséquences dans le cas où l’EG ne pourrait pas respecter le délai.

Financement: une hypothèque à la place d’un crédit de construction

En général, l’achat d’une maison existante est financé par une hypothèque. Pour une nouvelle construction ou des travaux de rénovation, les (futurs) propriétaires doivent d’abord obtenir un crédit de construction. Une fois les travaux terminés, le créancier transforme le crédit de construction en une hypothèque. Si l’on achète une maison sur plan à une EG, cela se passe généralement différemment: pour la plupart des créanciers, un crédit de construction n’est pas nécessaire. En effet, ils financent ces achats directement au moyen d’une hypothèque.

Tranches d’hypothèques selon le plan de paiement

Lors de l’acquisition d’un bien immobilier existant, la date de début de l’hypothèque correspond en général à la date d’achat. Ce n’est pas le cas lors d’un achat sur plan: vous pouvez répartir votre hypothèque en fonction du plan de paiement et ne devez pas contracter l’intégralité de l’hypothèque d’un seul coup. Vous économisez ainsi de l’argent, car vous ne devez pas payer d’intérêts sur l’ensemble de l’hypothèque dès le premier jour. 

Exemple

• Prix d’achat de la maison: CHF 1’000’000.–
• Fonds propres: CHF 200’000.–
• Hypothèque: CHF 800’000.–

Plan de paiement

• 1re tranche (20%, exigible lors de la signature du contrat de vente et d’entreprise): CHF 200’000.−
• 2e tranche (30%, exigible lors de la finalisation du gros œuvre): CHF 300’000.−
• 3e tranche (25% exigible lors de la finalisation du second œuvre): CHF 250’000.−
• 4e tranche (25% exigible lors de la remise des clés: CHF 250’000.−

Plan hypothécaire

La première tranche du plan de paiement peut être réglée avec les capitaux propres. Il en résulte les tranches hypothécaire suivantes:

• 1re tranche (début: finalisation du gros œuvre): CHF 300’000.−
• 2e tranche (début: finalisation du second œuvre): CHF 250’000.−
• 3e tranche (début: remise des clés): CHF 250’000.−