Kauf ab Plan: Fallstricke und Finanzierung

Generalunternehmen (GU) kümmern sich von A bis Z um den Bau von Immobilien wie Ein- oder Mehrfamilienhäuser. Sie holen alle Offerten ein, schliessen Werkaufträge mit den Subunternehmen ab, koordinieren die Arbeiten, bestellen alle Materialien und vieles mehr. Auch die Kostenkontrolle liegt beim GU, denn gebaut wird in seinem Auftrag und auf seine Rechnung. Sie als Bauherr:in bezahlen dafür einen festen Werkpreis für das schlüsselfertige Haus oder die Wohnung.

Achtung Handwerker-Pfandrecht

Die Vorteile eines Hausbaus mit einem GU sind klar: Sie als Bauherr:in sparen sich viel Arbeit und haben nur eine:n Ansprechpartner:in für Ihr Bauprojekt. Der Nachteil: Die Abgabe der Kontrolle an den GU birgt Risiken. Im schlimmsten Fall geht Ihr GU mitten im Bau Konkurs. Wenn dann noch Zahlungen an Lieferanten und Handwerker ausstehen, können diese Unternehmen Sie als Bauherr:in zur Kasse beten. Wenn Sie nicht zahlen können, dürfen diese die Liegenschaft versteigern. So besagt es das Handwerker-Pfandrecht. Sie müssten dann Teile Ihres Hauses unter Umständen doppelt bezahlen: einmal an den GU, einmal an die vom GU geprellten Handwerker.

Das können Sie tun, um Risiken zu minimieren

Als Bauherr:in sollten Sie sich gegenüber dem GU möglichst gut absichern. Das können Sie tun:

GU überprüfen

Bevor Sie mit Ihrem Vertragspartner ins Geschäft kommen, sollten Sie sich so viele Informationen wie möglich über ihn beschaffen, zum Beispiel einen Betreibungsregisterauszug, eine Bonitätsauskunft und Referenzen. Sie können sich auch bei Expert:innen über dessen Seriosität erkundigen. GU mit schlechtem Ruf sind in der Branche meist bekannt.

Finanzierungsbestätigung und GU-Erklärung einholen

Wenn möglich, verlangen Sie bei der Bank des GU eine Finanzierungsbestätigung und eine GU-Erklärung. Die Finanzierungsbestätigung bestätigt, dass die Bank dem GU die Finanzierung des Baus tatsächlich zugesagt hat. Die GU-Erklärung sichert, dass Ihre Zahlungen an den GU ausschliesslich für den Bau Ihrer Immobilie eingesetzt werden.

Vertrag sorgfältig prüfen

Es gibt keine gesetzlichen Vorschriften, was ein Werkvertrag mit einem GU beinhalten muss. Folgende Punkte sollten Sie zu Ihrer Sicherheit im Vertrag regeln:

• Halten Sie auf Plänen und Beschreibungen möglichst detailliert fest, wie das schlüsselfertige Bauwerk aussehen soll.
• In der Regel einigen sich Bauherr:in und GU auf einen Zahlungsplan, bestehend aus mehreren Teilzahlungen. Bestehen Sie darauf, dass die Zahlungen an einen konkreten Baufortschritt gekoppelt sind.
• Legen Sie fest, wie Änderungswünsche, die zu einer Preiserhöhung führen, während der Bauphase gehandhabt werden.
• Mit einer Erfüllungsgarantie verpflichtet sich Ihr GU zu Ersatzleistungen, falls er die vertraglich vereinbarten Leistungen nicht erfüllen kann. 
• Mit der Gewährleistungsgarantie sichern Sie sich gegen Qualitätsmängel ab. Egal, ob vom GU oder von den Subunternehmen verursacht: Der GU muss für die Behebung des Mangels aufkommen.
• Regeln Sie, was passiert, falls Sie oder der GU vom Vertrag zurücktreten. Wenn Sie als Bauherr:in den Vertrag kündigen und nichts anderes vereinbart worden ist, tritt automatisch OR-Artikel 377 in Kraft. Demnach müssten Sie vollumfänglich für die entgangenen Gewinne des GU aufkommen.
• Legen Sie den genauen Übergabetermin fest sowie die Folgen, falls der GU den Termin nicht einhalten kann.

Finanzierung: Hypothek statt Baukredit

Grundsätzlich gilt: Wer ein bestehendes Haus kauft, finanziert dies mit einer Hypothek. Für einen Neubau oder für Renovierungsarbeiten müssen (künftige) Besitzer:innen aber erst einmal einen Baukredit aufnehmen. Nach der Fertigstellung wandelt der Kreditgeber diesen in eine Hypothek um. Beim Hauskauf ab Plan von einem GU verhält es sich aber in der Regel anders: Für die meisten Kreditgeber ist in diesem Fall kein Baukredit erforderlich – sie finanzieren diesen direkt mittels Hypothek.

Hypotheken-Tranchen je nach Zahlungsplan

Beim Erwerb einer bestehenden Immobilie entspricht das Startdatum der Hypothek in der Regel dem Kaufdatum. Nicht so beim Kauf ab Plan: Hier können Sie Ihre Hypothek dem Zahlungsplan entsprechend aufteilen und müssen nicht auf einen Schlag die vollständige Hypothek aufnehmen. So sparen Sie Geld, da Sie nicht vom ersten Tag an Zinsen für die gesamte Hypothek zahlen müssen. 

Beispiel

• Kaufpreis für das Haus: CHF 1’000’000.–
• Eigenkapital: CHF 200’000.–
• Hypothek: CHF 800’000.–

Zahlungsplan

• 1. Tranche (20%, fällig bei Unterzeichnung Kauf- und Werkvertrag): CHF 200’000.–
• 2. Tranche (30%, fällig bei Fertigstellung Rohbau): CHF 300’000.–
• 3. Tranche (25% fällig bei bei Aufrichtung): CHF 250’000.–
• 4. Tranche (25% fällig bei bei Schlüsselübergabe: CHF 250’000.–

Hypotheken-Plan

Die 1. Tranche des Zahlungsplans kann mit dem Eigenkapital beglichen werden. So ergeben sich folgende Hypotheken-Tranchen:

• 1. Tranche (Start: Fertigstellung Rohbau): CHF 300’000.–
• 2. Tranche (Start: Aufrichtung): CHF 250’000.–
• 3. Tranche (Start: Schlüsselübergabe): CHF 250’000.–