04.03.2024
«Kauf ab Plan» bedeutet: Sie kaufen ein noch zu bauendes Eigenheim von einem Generalunternehmer. Hier erfahren Sie, worauf Sie achten sollten und wie die Finanzierung funktioniert.
Generalunternehmen (GU) kümmern sich von A bis Z um den Bau von Immobilien wie Ein- oder Mehrfamilienhäuser. Sie holen alle Offerten ein, schliessen Werkaufträge mit den Subunternehmen ab, koordinieren die Arbeiten, bestellen alle Materialien und vieles mehr. Auch die Kostenkontrolle liegt beim GU, denn gebaut wird in seinem Auftrag und auf seine Rechnung. Sie als Bauherr:in bezahlen dafür einen festen Werkpreis für das schlüsselfertige Haus oder die Wohnung.
Die Vorteile eines Hausbaus mit einem GU sind klar: Sie als Bauherr:in sparen sich viel Arbeit und haben nur eine:n Ansprechpartner:in für Ihr Bauprojekt. Der Nachteil: Die Abgabe der Kontrolle an den GU birgt Risiken. Im schlimmsten Fall geht Ihr GU mitten im Bau Konkurs. Wenn dann noch Zahlungen an Lieferanten und Handwerker ausstehen, können diese Unternehmen Sie als Bauherr:in zur Kasse beten. Wenn Sie nicht zahlen können, dürfen diese die Liegenschaft versteigern. So besagt es das Handwerker-Pfandrecht. Sie müssten dann Teile Ihres Hauses unter Umständen doppelt bezahlen: einmal an den GU, einmal an die vom GU geprellten Handwerker.
Als Bauherr:in sollten Sie sich gegenüber dem GU möglichst gut absichern. Das können Sie tun:
Bevor Sie mit Ihrem Vertragspartner ins Geschäft kommen, sollten Sie sich so viele Informationen wie möglich über ihn beschaffen, zum Beispiel einen Betreibungsregisterauszug, eine Bonitätsauskunft und Referenzen. Sie können sich auch bei Expert:innen über dessen Seriosität erkundigen. GU mit schlechtem Ruf sind in der Branche meist bekannt.
Wenn möglich, verlangen Sie bei der Bank des GU eine Finanzierungsbestätigung und eine GU-Erklärung. Die Finanzierungsbestätigung bestätigt, dass die Bank dem GU die Finanzierung des Baus tatsächlich zugesagt hat. Die GU-Erklärung sichert, dass Ihre Zahlungen an den GU ausschliesslich für den Bau Ihrer Immobilie eingesetzt werden.
Es gibt keine gesetzlichen Vorschriften, was ein Werkvertrag mit einem GU beinhalten muss. Folgende Punkte sollten Sie zu Ihrer Sicherheit im Vertrag regeln:
Grundsätzlich gilt: Wer ein bestehendes Haus kauft, finanziert dies mit einer Hypothek. Für einen Neubau oder für Renovierungsarbeiten müssen (künftige) Besitzer:innen aber erst einmal einen Baukredit aufnehmen. Nach der Fertigstellung wandelt der Kreditgeber diesen in eine Hypothek um. Beim Hauskauf ab Plan von einem GU verhält es sich aber in der Regel anders: Für die meisten Kreditgeber ist in diesem Fall kein Baukredit erforderlich – sie finanzieren diesen direkt mittels Hypothek.
Beim Erwerb einer bestehenden Immobilie entspricht das Startdatum der Hypothek in der Regel dem Kaufdatum. Nicht so beim Kauf ab Plan: Hier können Sie Ihre Hypothek dem Zahlungsplan entsprechend aufteilen und müssen nicht auf einen Schlag die vollständige Hypothek aufnehmen. So sparen Sie Geld, da Sie nicht vom ersten Tag an Zinsen für die gesamte Hypothek zahlen müssen.
Die 1. Tranche des Zahlungsplans kann mit dem Eigenkapital beglichen werden. So ergeben sich folgende Hypotheken-Tranchen:
