Die Nebenkosten beim Hauskauf in der Übersicht

Einmalige Nebenkosten beim Hauskauf (Kaufnebenkosten)

• Notariatskosten
• Grundbuchgebühren
• Gebühren für die Errichtung des Schuldbriefs
• Ggf. Handänderungssteuer
• Ggf. Kosten für Gebäudegutachter
• Ggf. Kapitalauszahlungssteuer ist sofort fällig (bei Finanzierung mit Geldern aus der Pensionskasse oder der Säule 3a)
• Ggf. Maklerprovisionen
• Ggf. Grundstückgewinnsteuer (kommt die Verkäufer:in dieser Steuerpflicht nicht nach, wird sie auf die Verkäufer:in übertragen, wenn dies vertraglich nicht ausgeschlossen wurde)

Wiederkehrende Nebenkosten nach dem Hauskauf

• Unterhaltsarbeiten
• Rückstellungen für grössere Renovationen
• Betriebskosten
• Versicherungsprämien
• Verwaltungskosten (bei Renditeliegenschaften)
• Amortisation und Hypothekarzinsen werden als wiederkehrende Hauptkosten betrachtet

Schauen wir uns die wichtigsten Nebenkosten nun genauer an.

Mit welchen Notariatskosten müssen Sie rechnen?

Ein Hauskauf oder -verkauf ist auch ein amtlicher Akt und bedarf immer einer notariell arbeitenden Person. Die Notar:in setzt den Kaufvertrag auf und beurkundet ihn. In manchen Kantonen (z. B. in SO) ist das Notariatswesen amtlich organisiert, in manchen Kantonen arbeiten Notar:innen freiberuflich.

Die Honorare sind je nach Kanton und Gemeinde sehr unterschiedlich. In Zürich sind es zum Beispiel 0,1% des Kaufpreises, in Bern 0,5%.

Am höchsten sind die Notariatskosten in den Kantonen GE, TI, BE und VS, am tiefsten in den Kantonen SZ, AR, SH und ZG.

Wichtig zu wissen

Die Notar:innen müssen in dem Kanton ansässig sein, in dem Ihre erworbene Liegenschaft steht. Wer die Notariatskosten trägt, muss vertraglich festgelegt werden. Normalerweise werden sie gleichmässig auf beide Parteien verteilt.

Tipp

In den Kantonen AG, BS, BL, BE, FR GE, JU, NE, TI, UR VD und VS ist das Notariatswesen freiberuflich organisiert. Das heisst, dass die Notar:innen ihre Ansätze selbst festlegen können. Also unbedingt Honorare vergleichen und Sparpotenziale ausschöpfen!

Wie hoch sind die Grundbuchgebühren?

Wenn eine Immobilie die Besitzer:in wechselt, muss das entsprechend im Grundbuch geändert werden. Dieser Verwaltungsakt wird mit der sogenannten Grundbuchgebühr gedeckt. Auch hier gelten kantonal unterschiedliche Tarife. Sie bewegen sich aber wie die Notariatshonorare im Promillebereich des Kaufpreises oder Verkehrswerts.

Diese Kosten werden meist zwischen Käufer:in und Verkäufer:in geteilt, dies muss aber klar vereinbart und im Kaufvertrag festgehalten sein.

Wie viel kostet die Errichtung des Schuldbriefes

Wenn eine Hypothek aufgenommen wird, wird in den allermeisten Fällen ein Schuldbrief errichtet und ins Grundbuch eingetragen. Der Schuldbrief dient dem Kreditgeber als Sicherheit und beurkundet unter anderem sein Pfandrecht auf der entsprechenden Immobilie.

Die Notariatskosten für die Errichtung und die Grundbucheintragung des Schuldbriefes betragen ca. 0,1% bis 0,3% der Pfandsumme. Die Kosten tragen Sie als Käufer:in.

Bestehende Schuldbriefe können auf den neuen Hausbesitzer übertragen werden. Seit 2012 werden Schuldbriefe nicht mehr in Papierform, sondern ausschliesslich als genannten Register-Schuldbriefe ausgestellt.

Wie hoch ist die Handänderungssteuer beim Immobilienkauf?

Manche Kantone erheben auf die Handänderung eine Steuer oder überlassen es den Gemeinden, ob und wie sie solche erheben.

Einige Kantone (z. B. SO oder BE) erheben für selbstbewohntes Wohneigentum keine Handänderungssteuer oder erst ab einer bestimmten Summe.

Von der Steuer befreit sind in jedem Fall Handänderungen

• unter Ehepartnern
• von Eltern zu Kindern
• bei Erbgängen und Schenkungen in auf- und absteigender Linie
• im Rahmen einer Umwandlung vom Gesamt- zum Miteigentum
• im Falle einer Ersatzbeschaffung (Kauf einer anderen Immobilie als Wohnsitz)
• aufgrund güterrechtlicher Auseinandersetzung

Die Höhe der Handänderungssteuer reicht von rund 1% des Kaufpreises (TG, SG, AI, NW) bis zu über 3% in NE. Eine Übersicht über die Tarife und Gebühren hat die Schweizerische Steuerkonferenz zusammengestellt.

In den meisten Kantonen werden allein die Käufer:innen zu Kasse gebeten, in manchen wird die Steuerlast zwischen Käufer:in und Verkäufer:in geteilt oder die Aufteilung den beiden Parteien überlassen.

Wie viel kostet ein Gebäudegutachten?

Vor dem Hauskauf empfiehlt es sich, die Bausubstanz von Expert:innen prüfen zu lassen, um zu klären, ob ein Sanierungsbedarf besteht. Diese Expertise wird zum Beispiel von Bauingenieur:innen oder Architekt:innen angeboten und kostet je nach Gebäude ca. 1’000 Franken.

Wiederkehrende Nebenkosten nach dem Kauf

Als Hauseigentümer:in müssen Sie nicht nur regelmässig die Finanzierungskosten (Hypothekarzinsen und Amortisationen) bezahlen, es fallen auch wiederkehrende Nebenkosten an. Rechnen Sie dafür 1% bis 2% des Verkehrswerts ein. Die Nebenkosten bestehen im Wesentlichen aus

• Unterhalt: ca. 0,5% bis 1% des Verkehrswerts
• Rückstellungen für grössere Renovationen: ca. 0,5% bis 1% des Verkehrswerts
• Versicherungsprämien (z. B. Gebäudeversicherung)
• Zusätzlich bei Renditeliegenschaften: Verwaltungskosten für die Vermietungen: 3% bis 6% von Netto- oder Bruttomiete

Regelmässige Renovationen lohnen sich

Gemäss Expert:innen stehen bei einer neuen Immobilie nach etwa zehn Jahren die ersten Sanierungen an. Bei älteren Objekten können Renovationen sehr viel früher nötig werden und sehr kostenintensiv ausfallen.

Sparen Sie nicht (zu sehr) bei den Rückstellungen und den Erneuerungsarbeiten. Regelmässige Renovationen sind wichtig für den optimalen Werterhalt Ihrer Immobilie. Unterhalts- und Sanierungskosten können Sie zudem von den Steuern abziehen.

Checkliste Kaufnebenkosten

Um böse Überraschungen beim und nach dem Immobilienkauf zu vermeiden, achten Sie auf Folgendes:

• Klären Sie ab, wie hoch die Notariatskosten und Gebühren in Ihrem Kanton sind.
• Wenn in Ihrem Kanton das Notariatswesen freiberuflich organisiert ist und es keine einheitlichen Honorare gibt: Vergleichen Sie die Kosten von mehreren Notar:innen!
• Kalkulieren Sie entsprechend genügend Mittel für die Kaufnebenkosten ein – es können gut und gerne bis zu 5% des Kaufpreises sein.
• Kalkulieren Sie genügend Mittel für die wiederkehrenden Nebenkosten und Reserven für werterhaltende Sanierungen ein: 1% bis 2% des Kaufpreises.