Le logement compte parmi les besoins fondamentaux des êtres humains. Nous le savions déjà avant la crise du COVID-19: notre qualité de vie dépend en grande partie du lieu où nous vivons et de notre mode de vie.

Du point de vue économique, rien ou presque ne semble donc être aussi sûr et pérenne que la demande de logement. Et, là où il y a de la demande, il y a aussi la possibilité de gagner de l’argent. Le marché de l’immobilier présente donc un intérêt pour les investisseurs.

Le marché de l’immobilier est cependant un marché très particulier. Cela tient d’abord au fait que le logement est une affaire fort personnelle. Gagner de l’argent avec un bien immobilier n’est pas toujours la priorité absolue. Il existe par exemple de nombreuses coopératives qui ne réalisent pas de rendements, mais proposent en contrepartie des loyers à prix réduit.

Ne pas laisser le marché immobilier aux seules mains des grands investisseurs

Mais les biens immobiliers sont aussi particuliers parce qu’ils constituent des objets uniques. Les entreprises cotées en bourse peuvent être négociées simplement grâce aux actions, ce qui n’est pas le cas avec les objets immobiliers. À elle seule, l’évaluation d’un bien est déjà une opération complexe. De toute manière, nombreux sont ceux pour qui investir dans des immeubles entiers ou dans un logement en propriété est hors de leur portée financière.

Il n’en demeure pas moins possible de profiter des rendements du marché immobilier en y participant. Ce marché ne doit pas être laissé aux seules mains des grands investisseurs. Ce peut être une bonne idée, par exemple de placer de petits montants dans des fonds immobiliers, dont la plupart sont cotés en bourse. Des parts de ces fonds peuvent donc être achetées ou vendues quotidiennement. Leurs prix ne reflètent cependant pas complètement les prix des biens immobiliers achetés par le fonds. C’est du reste impossible, puisque les prix des biens immobiliers eux-mêmes ne sont évalués par des experts qu’au terme de périodes assez longues. La différence entre le prix du fonds et la valeur d’un bien immobilier est désignée par le terme «agio» – j’y reviendrai plus tard.

Long terme et diversification

Les placements immobiliers ne sont pas sans risque. L’augmentation des prix de l’immobilier ne va pas obligatoirement se poursuivre. Aujourd’hui déjà, leur évolution future est en partie incertaine. En raison de la crise liée au COVID-19, il se pourrait que, sur le long terme, le logement ait plus d’importance, ce qui ferait bondir la demande en matière d’immobilier résidentiel. De leur côté, les prix des immeubles commerciaux pourraient être menacés, car les employeurs réduisent leurs surfaces de bureaux, la tendance étant au télétravail. Dans le même temps, l’offre d’objets immobiliers ne cesse de se développer et les surfaces vacantes augmentent du fait de la politique de taux bas. Difficile, dans ce contexte, de prévoir comment ces évolutions de l’offre et de la demande vont interagir.

Comme dans d’autres catégories de placements, il est indiqué d’adopter une perspective à long terme pour les placements immobiliers. Il ne s’agit pas, en effet, de miser sur des évolutions à court terme, mais sur le fait que le logement et l’espace de travail jouent un rôle important dans une société. C’est la raison pour laquelle les fonds immobiliers occupent une place fixe dans les portefeuilles que nous gérons. Nos clients profitent ainsi des évolutions du marché immobilier à long terme, tout en étant à même de surmonter une phase atone grâce à la diversification effectuée avec d’autres catégories de placements.

Au sein du comité de placement, nous suivons par ailleurs attentivement l’évolution des agios et cherchons donc à savoir si les évaluations des fonds immobiliers divergent trop fortement de celles des biens immobiliers gérés par le fonds. Lorsque les agios augmentent fortement, c’est le signe qu’il faut se montrer plus prudent. Récemment, ils ont atteint un niveau historiquement élevé sur une courte période, ce qui nous a incités à procéder à des prises de bénéfices et à sous-pondérer dans un premier temps cette catégorie de placement dans nos portefeuilles.