Die Belehnung, auch Belehnungssatz genannt, bezeichnet das Verhältnis von der Hypothek zum Belehnungswert der Immobilie. Der Belehnungswert ist der Gesamtwert der Immobilie, den der Kreditgeber oder die Kreditgeberin als Grundlage für die Berechnung der Hypothek heranzieht.

Mehr erfahren über die Belehnung

Den Fremdkapital-Anteil am Belehnungswert nennt man Belehnung oder Belehnungssatz (in Prozent). Die Fremdkapital-Summe, die sich daraus ergibt, ist die Hypothek (in Franken).

Beispiel Belehnungssatz:

• Belehnungswert: CHF 800’000.–
• Belehnungssatz: 80%
• Fremdkapital (80% von CHF 800’000.–): CHF 640’000.–
• Eigenkapital (20% von CHF 800’000.–): CHF 160’000.–

Wenn Sie ein Haus oder eine Wohnung erwerben möchten, müssen Sie mindestens 20% des Kaufpreises aus Eigenmitteln bezahlen können. Für die restlichen höchstens 80% können Sie eine Hypothek aufnehmen. Man nennt dies auch «belehnen». 

Um zu beurteilen, ob ein:e Kund:in die Tragbarkeitsanforderungen erfüllt, machen Finanzinstitute folgende Rechnung:

Zinsen (5% der Hypothek) + Amortisation + Nebenkosten (1% des Verkehrswerts) ≤ 1/3 des Bruttoeinkommens

Mehr erfahren über die Tragbarkeit

Für die Finanzierung eines Eigenheims dürfen Sie folgende Quellen nutzen:

• Ersparnisse (Bankkonten, Wertschriftendepots, Säule 3b usw.)
• Vorsorgeguthaben für selbstbewohntes Wohneigentum aus der Pensionskasse (2. Säule) und der gebundenen Vorsorge (Säule 3a)
• Schenkungen/Erbvorbezüge, Darlehen

Beachten Sie, dass es keine feste Maximalhöhe für den Eigenmittelanteil gibt.

Mehr erfahren über Hypothek aufnehmen

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Die 1. Hypothek, also der Kreditbetrag von maximal zwei Dritteln des Verkehrswertes (auch Marktwert genannt), kann, muss aber nicht amortisiert werden, sofern die Tragbarkeit gegeben ist. Eine Amortisationspflicht besteht nur für die 2. Hypothek. 

Beispiel:

• Kaufpreis: CHF 750’000.–
• Eigenkapital (20% von CHF 750’000.–): CHF 150’000.– 
• Hypothek total (80% von CHF 750’000.–): CHF 600’000.– 
• 1. Hypothek (67% von CHF 750’000.–): CHF 502’500.– 
• 2. Hypothek (13% von CHF 750’000.–): CHF 97’500.– 

Die 2. Hypothek, also der Kreditbetrag der Hypothek, der zwei Drittel des Verkehrswertes übersteigt, muss zurückbezahlt werden. Diese kann direkt oder indirekt amortisiert werden:

• Direkt heisst, dass Sie regelmässige Zahlungen zu Gunsten der Hypothek leisten und der Hypothekarbetrag jeweils um diesen Betrag tiefer wird
• Indirekt heisst, dass Sie in eine Vorsorgelösung der Säule 3a einzahlen, die erst bei Auflösung dieser Säule zur Tilgung der Hypothekarschuld verwendet wird