Die Tragbarkeit entscheidet

Die Tragbarkeit ist das entscheidende Kriterium für die Vergabe oder Erneuerung einer Hypothek. Sie ist dann gegeben, wenn die gesamten Kosten für das Haus oder die Wohnung (Hypothekarzins, Amortisation und Unterhalts- und Nebenkosten) nicht mehr als ein Drittel des Gesamteinkommens ausmachen. 

Gerechnet wird dabei nicht mit dem realen Zinssatz, sondern mit dem fiktiven, höheren kalkulatorischen Zinssatz von etwa 5 Prozent. Mit diesem Puffer soll sichergestellt werden, dass Sie als Kreditnehmer:in die Hypothek auch bei steigenden Zinsen bedienen könnte. Diese Tragbarkeitsrechnung gilt auch für Hypothekarkund:innen im Rentenalter.

Im Alter verändern sich die Variablen der Tragbarkeit

Mit der Pensionierung verändern sich aber in der Regel die Variablen der Rechnung entscheidend. Das Einkommen (bestehend aus AHV und Pensionskasse) sinkt in den meisten Fällen erheblich, aber die Wohnkosten bleiben meist ähnlich hoch. Spätestens bis zum Rentenalter muss die Hypothek auf 67 Prozent des Immobilienwerts amortisiert werden. Auch nach der Pensionierung wird bei der Tragbarkeitsberechnung mit 5 Prozent kalkulatorischen Zinsen gerechnet.

Tragbarkeitshürde im Alter oft zu hoch

Im besten Fall bleibt die Tragbarkeit im Alter gegeben, weil sich mit den Einnahmen auch die Zinslast in ausreichendem Masse verringert und die Pflichtamortisationen wegfallen. Doch sicher ist das keines Falls. Wie das obige Beispiel zeigt, können die finanziellen Anforderungen im Rentenalter immer noch sehr hoch sein.

Vor allem der kalkulatorische Zins sorgt dafür, dass die Tragbarkeitshürde im Pensionsalter für manche Rente zu hoch bleibt. Denn selbst wenn Sie problemlos für die effektiven Zinsen aufkommen können, kann es sein, dass aufgrund der Tragbarkeitsrechnung die Finanzierung für Sie nicht mehr tragbar ist. Um im obigen Beispiel zu bleiben: Wenn die Rente der Hausbesitzer:in nur 120’000 Franken statt der erforderlichen 156’600 Franken beträgt, muss die Hausbesitzer:in 240’000 Franken amortisieren, um die Tragbarkeitskriterien zu erfüllen.

Angesichts des demografischen Wandels und der unsicheren Zukunft der AHV wird es immer wahrscheinlicher, dass die Rente im Vergleich zum Erwerbseinkommen immer stärker sinkt. So wird es für Seniori:nnen immer herausfordernder, ihr Wohneigentum zu halten.

Finanzierung im Rentenalter schon mit 50 Jahren planen

Als Eigenheimbesitzer:in sollten Sie sich frühzeitig mit Ihrer Situation nach der Pensionierung auseinandersetzen; spätestens mit 55 Jahren, besser aber schon mit 50 Jahren. Stellen Sie dazu die zu erwartende Rente (aus AHV und Pensionskasse) den zu erwartenden kalkulatorischen Wohnkosten gegenüber. Das Verhältnis sollte mindestens 3:1 betragen. Zeichnet sich eine Lücke ab, haben Sie immer noch genug Zeit, zu reagieren.

Tipp: Rechnen Sie einen grosszügigen Puffer ein, um auch für Worst-Case-Szenarien wie Berufsunfähigkeit oder Tod eines Ehepartners gewappnet zu sein.

Tragbarkeit im Rentenalter optimieren: Das sind Ihre Möglichkeiten

Grundsätzlich gibt es für Sie drei Möglichkeiten, die Tragbarkeit zu verbessern:

• Einnahmen nach der Pensionierung erhöhen
• Kalkulatorische Wohnkosten senken durch eine Amortisation

Welche Massnahme für wen möglich und am besten ist, ist individuell unterschiedlich.

Möglichkeit 1: Einnahmen erhöhen

Eine Erhöhung des künftigen Renteneinkommens ist natürlich nur bedingt möglich. Achten Sie aber frühzeitig darauf, dass keine Vorsorgelücken be- oder entstehen, indem Sie Ihre Sparrate erhöhen und sich zum Beispiel in die Pensionskasse einkaufen und so künftige Rentenzahlungen erhöhen. Am besten Sie ziehen diesbezüglich eine Fachperson bei und lassen sich ebenfalls zu möglichen Lösungen wie zum Beispiel Versicherungslösungen beraten. Vielleicht besteht auch die Möglichkeit, dass Sie dereinst einen Teil Ihres Hauses vermieten und auf diese Weise Einnahmen generieren. 

Möglichkeit 2: Kalkulatorische Wohnkosten senken durch eine Amortisation

Kosten senken heisst im Klartext: Hypothek amortisieren, um die Zinskosten zu senken. Beim Thema Amortisation sollten Sie aber nicht nur die Tragbarkeitsrechnung, sondern auch die Steueroptimierung im Auge behalten: Weniger Zinsen bedeuten auch weniger Abzüge und höhere Steuern. Ausserdem sollten Sie darauf achten, nicht alles Vermögen in Ihrer Immobilie zu binden, um genügend flüssige Mittel zur Verfügung zu haben. Amortisieren Sie also nicht auf Biegen und Brechen so viel wie möglich, sondern so viel wie nötig. Die optimale Amortisation sollte individuell berechnet werden. Lassen Sie sich hierzu am besten beraten.

Möglichkeit 3: Anrechnen von freiem Vermögen

Reicht die Rente nicht aus, um die Tragbarkeitskriterien zu erfüllen, kann bei Kreditgebern mit Vermögenswerten auch ein bestimmter Anteil der vorhandenen liquiden Mittel wie zum Beispiel Kontoguthaben oder Wertschriften als fiktives Einkommen angerechnet werden. Dieser Anteil bewegt sich zwischen ca. 4 und 5 Prozent.

Beispiel:

• Freies Vermögen: CHF 150’000.–
• Prozentsatz: 5%
• Anrechenbares «fiktives» Einkommen: CHF 7’500.–

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