21.12.2023
La vostra ipoteca sta per scadere e avete bisogno di stipularne un’altra? Oppure non siete soddisfatti del vostro attuale offerente e state pensando di recedere anticipatamente dal contratto? Di seguito vi illustriamo gli aspetti a cui prestare attenzione.
Il riscatto di un finanziamento assume rilevanza nelle seguenti situazioni:
Desiderate rinnovare un’ipoteca in scadenza oppure passare da un’ipoteca fissa a una Saron (o viceversa) o ancora estinguere anticipatamente un contratto ipotecario in essere? La nostra check list vi aiuterà a scoprire quali documenti vi servono per presentare una richiesta d’ipoteca.
Nel riscatto di un’ipoteca il fattore temporale gioca un ruolo importante. Non aspettate troppo a lungo, ma non agite nemmeno in modo avventato, poiché non potete sapere come si evolverà la situazione o il mercato a lungo termine. È consigliabile iniziare a occuparsi del tema un anno e mezzo o un anno prima, ma al più tardi sei mesi prima della scadenza della vostra ipoteca. Non prendete decisioni azzardate, ma non aspettate nemmeno tanto a lungo da non avere più alcun margine di manovra.
Fatevi aiutare da una o un consulente in finanziamenti di PostFinance e analizzate attentamente i vostri attuali contratti ipotecari e le relative condizioni di disdetta. Può ad es. accadere che una data di scadenza fissa sia temporalmente delimitata, ma che dobbiate estinguere l’ipoteca per evitare un prolungamento automatico.
Alcuni offerenti danno la possibilità di riscattare l’ipoteca anche prima della scadenza. In tal caso è possibile che dobbiate pagare un indennizzo per scadenza anticipata, che il vostro vecchio offerente utilizzerà, tra le altre cose, per compensare la perdita dovuta al mancato versamento degli interessi. Solitamente ha senso disdire anticipatamente l’ipoteca se il risparmio legato alla nuova offerta è superiore al costo di un’estinzione anticipata.
Valutate quindi attentamente se le condizioni più vantaggiose portino effettivamente a margini di risparmio più alti rispetto al pagamento di un indennizzo per scadenza anticipata. A seconda di come si sarà evoluto il contesto dei tassi d’interesse dalla stipula della vostra ipoteca, potrà trattarsi di un importo molto elevato che può arrivare ad ammontare fino a decine di migliaia di franchi.
Chi effettua questo calcolo dovrebbe verificare anche un’eventuale deduzione fiscale di tale indennizzo. Una sentenza del Tribunale federale del 2019 ha definito i seguenti principi:
Consiglio: poiché non tutti i Cantoni osservano questa regola, le e i contribuenti interessati dovranno prepararsi ad affrontare un laborioso processo di opposizione per far valere i propri diritti. È quindi preferibile chiedere alle autorità fiscali di confermarvi la deducibilità dei costi per iscritto.
Raccogliete in un dossier le principali informazioni sul vostro immobile e presentatelo poi al partner di finanziamento, che ne terrà conto nella decisione di finanziamento. Il dossier dovrebbe includere i seguenti dettagli:
Per decidere con quale ipoteca finanziare in futuro il vostro immobile, vale la pena prendere in considerazione la vostra situazione di vita e i vostri progetti. Forse desiderate mettere su famiglia a breve, oppure vi aspetta il pensionamento o una separazione. Un’ipoteca più a lungo termine possibile con gli interessi più convenienti non è sempre la scelta migliore. Esaminate attentamente le possibili alternative ed eventualmente pensate a investire a lungo termine solo una parte dell’ipoteca. Il riscatto può essere anche un’opportunità per ammortizzare una parte dell’ipoteca.
Rivedete il vostro attuale modello ipotecario anche sulla base della vostra attuale situazione di vita. Qual è la scadenza più adatta? E deve trattarsi di un’ipoteca fissa o di un’ipoteca Saron? Il vostro modello ipotecario attuale è ancora adeguato?
Considerate anche la possibilità di stipulare un’ipoteca forward, opzione che presso PostFinance vi consente di assicurarvi un tasso d’interesse fino a 18 mesi in anticipo. Può essere un’alternativa interessante soprattutto in caso di tassi con tendenza al rialzo.
Finora avete suddiviso la vostra ipoteca in diverse tranche con scadenze diverse, allo scopo di ridurre il rischio che il rimborso avvenga in un momento poco vantaggioso. Una soluzione a tranche di questo tipo, in caso di scadenze distanziate di oltre 18 mesi, ha lo svantaggio di rendere difficoltoso il cambiamento del partner di finanziamento, poiché spesso non è possibile trasferire singole tranche. Il riscatto di un’ipoteca può essere l’occasione per abbandonare il modello a tranche e cercare una nuova soluzione con il nuovo partner di finanziamento.
Comparando le offerte non concentratevi solo sul tasso d’interesse, bensì sull’intero pacchetto. Verificate attentamente le condizioni di disdetta e accertatevi che il prolungamento di un’ipoteca non comporti ad es. commissioni occulte. Un ulteriore aspetto importante nella scelta di un’ipoteca successiva al riscatto è la fiducia che riponete nel vostro partner finanziario. Un partner di fiducia, con il quale si intrattengono eventualmente anche altre relazioni d’affari, può rappresentare una scelta valida, soprattutto per affrontare eventuali situazioni difficili come l’insorgere di problemi di liquidità.
Ecco una panoramica dei principali punti da considerare quando si vuole riscattare un’ipoteca.
Significa sostituire il finanziamento di un immobile, la cui durata stabilita da contratto sta per giungere al termine, con una nuova ipoteca. Il riscatto è una buona occasione per vagliare le offerte sul mercato e cambiare offerente.
Sì, potete farlo. Tuttavia, potreste essere tenuti a pagare un «risarcimento danni» nei confronti dell’istituto di credito – il cosiddetto indennizzo per scadenza anticipata – che può essere anche molto elevato. Chiedete al vostro attuale offerente di calcolare a quanto ammonterebbe.
Un eventuale recesso anticipato dal contratto dovrebbe essere valutato con prudenza, effettuando un calcolo preciso anche dei potenziali costi. In alcuni casi è più vantaggioso attendere la regolare scadenza del contratto prima di cambiare offerente, tuttavia può valerne davvero la pena.
Cominciate a pensare al rinnovo della vostra ipoteca almeno sei mesi prima della sua scadenza. Verificate se il contratto o le condizioni generali (CG) prevedono un termine di preavviso. Chiedetevi quale modello ipotecario e quale durata fanno maggiormente al caso vostro. Se è previsto un riscatto anticipato, dovreste calcolare attentamente se l’indennizzo per scadenza anticipata supera o meno il potenziale risparmio. Richiedete la consulenza di una figura esperta del settore. Il personale di PostFinance specializzato in finanziamenti sarà lieto di rispondere personalmente alle vostre domande sul riscatto di un’ipoteca in essere.
In caso di vendita dell’immobile, in linea di principio è necessario procedere allo scioglimento del contratto ipotecario e al pagamento dell’indennizzo per scadenza anticipata. In alcuni casi è possibile anche trasferire l’ipoteca sul nuovo immobile. I requisiti sono i seguenti:
In alcuni casi l’acquirente, ossia la nuova proprietaria o il nuovo proprietario dell’immobile, può accettare di riprendere il finanziamento esistente. I requisiti sono i seguenti:
