Nonostante la sicurezza, l’obbligazione fondiaria  Le obbligazioni fondiarie fanno parte dei titoli a reddito fisso e sono dei riconoscimenti di debito. Le obbligazioni fondiarie dispongono di un cosiddetto fondo di garanzia. Nel caso delle obbligazioni ipotecarie ad esempio tale garanzia consiste in diritti di pegno immobiliare. registra però un calo di interesse. A causa della politica monetaria espansiva di diverse banche centrali, gli interessi sono scesi a livelli estremamente bassi se non addirittura negativi. A sottoscrivere le nuove emissioni di obbligazioni fondiarie sono quasi esclusivamente investitori istituzionali, come casse pensioni, asset manager e assicurazioni. Data l’attuale congiuntura economica, gli interessi sono eccessivamente bassi per la maggioranza degli investitori privati. Chi, tuttavia, cerca sicurezza e mantenimento del valore, dovrebbe considerare questa opportunità di investimento.

Rating elevato: alta sicurezza

Le obbligazioni fondiarie sono tra gli investimenti più sicuri in assoluto. In generale si tratta di un’obbligazione garantita da un’ipoteca in Svizzera. Alla base dell’obbligazione fondiaria c’è quindi un valore reale. Le obbligazioni fondiarie vengono emesse da una banca di obbligazioni fondiarie o da una banca ipotecaria.

L’elevato livello di sicurezza si riflette nel rating. Diverse agenzie di rating assegnano alle obbligazioni fondiarie svizzere il rating massimo «AAA». In effetti questi titoli in Svizzera non hanno mai ricevuto un rating inferiore di «AAA». Trovate maggiori informazioni nell’articolo «Che cosa sono i rating?». Questa valutazione di eccellenza è da attribuire a diversi fattori:

oltre alle garanzie assicurate da pegno, giocano un ruolo importante anche il costante monitoraggio del gruppo di copertura e la solvibilità dei debitori. Ma l’alta solvibilità ha il suo prezzo: i debitori della migliore qualità devono pagare interessi più bassi di quelli con un rating inferiore. Questo è il motivo per cui le obbligazioni fondiarie sono meno redditizie.

Punto di partenza: la necessità delle banche commerciali di rifinanziare le ipoteche

Se una banca intende rifinanziare una parte dei propri crediti ipotecari con obbligazioni fondiarie, deve presentare una apposita domanda a un istituto di credito fondiario. L’istituto verifica se le ipoteche in questione soddisfano i rigidi requisiti della Legge svizzera sulle obbligazioni fondiarie. Se la verifica dà esito positivo, l’istituto di credito fondiario concede alla banca un mutuo in obbligazioni fondiarie. In caso contrario le ipoteche alla base vengono costituite in pegno ed escluse. L’istituto di credito fondiario, a sua volta, concede un prestito in obbligazioni fondiarie sulla base di queste ipoteche date in pegno. Di norma per un prestito in obbligazioni fondiarie si uniscono le ipoteche di diverse banche. Questo consente solitamente una buona diversificazione dell’obbligazione a livello regionale.

Differenze con l’estero

Anche in altri paesi esistono titoli fruttiferi costruiti in modo simile alle obbligazioni fondiarie e raggruppati sotto il nome di covered bond (obbligazioni garantite). Tra i vari tipi di covered bond emessi all’estero ci sono tuttavia notevoli differenze per quanto riguarda l’emissione, la copertura e il sistema. A livello internazionale, la Svizzera ha la regolamentazione più rigida in materia di obbligazioni fondiarie e relative coperture. Qui da noi vige il principio delle banche speciali, secondo il quale solo due istituti possono emettere obbligazioni fondiarie. Questa è una differenza rispetto all’estero. In molti paesi in teoria qualsiasi istituto finanziario può emettere dei covered bond. Ciò rende il mercato poco trasparente e conseguentemente più rischioso.

In Svizzera i limiti d’anticipo sono scelti secondo un criterio conservativo: una banca può rifinanziare un’ipoteca tramite obbligazioni fondiarie al massimo solo fino ai due terzi del valore, mentre in altri paesi europei tale limite è maggiore. In Spagna, ad esempio, la banca può rifinanziarsi fino all’80% tramite dei covered bond. La cartolarizzazione dei debiti ipotecari che avevano portato alla crisi finanziaria del 2008 si differenzia dalle obbligazioni fondiarie svizzere, tradizionali e conservative, anche in un punto centrale: questi titoli trasferiscono sugli acquirenti il rischio di mancato pagamento, quando un debitore non intende più pagare la sua ipoteca. Maggiori informazioni sulla crisi finanziaria sono riportate nell’articolo «Crisi finanziaria 2008: retrospettiva e insegnamenti».

Un’ulteriore differenza è costituita dal sistema delle obbligazioni fondiarie. In Europa le obbligazioni bancarie coperte presentano specifiche caratteristiche degli emittenti. Se, ad esempio, peggiora la solvibilità di una banca estera, ciò può ripercuotersi negativamente sui suoi covered bond. Per contro, l’obbligazione fondiaria svizzera è diversificata su circa 323 banche associate alla banca di obbligazioni fondiarie degli istituti ipotecari svizzeri e 24 banche cantonali della centrale d’emissione di obbligazioni fondiarie. Le banche associate rispondono con tutti i propri attivi per gli obblighi derivanti dai prestiti in obbligazioni fondiarie e per gli istituti di credito fondiario.  

L’obbligazione fondiaria come faro nella tempesta

Coloro che investono in obbligazioni fondiarie godono di una sicurezza quattro volte maggiore. Come prima cosa l’istituto di credito fondiario risponde del titolo con il proprio patrimonio. Secondo, in caso di fallimento dell’istituto di credito fondiario l’investitore ha la possibilità di rivalersi sulle banche commerciali che hanno concesso le ipoteche. Nel caso di fallimento delle banche commerciali interessate, rispondono in terzo luogo i debitori ipotecari. Se anche questi non dovessero ripagare le ipoteche, i valori degli immobili valgono infine come quarta e ultima garanzia. In conseguenza di queste garanzie globali, fino ad ora nella storia della Legge svizzera sulle obbligazioni fondiarie, risalente al 1930, non si è registrato alcun caso di inadempimento di una obbligazione fondiaria.

Le obbligazioni fondiarie sono adatte anche agli investitori privati

Le obbligazioni fondiarie sono obbligazioni  Un’obbligazione (detta anche bond) è un titolo che genera un interesse per gli investitori. Oltre al diritto al pagamento dell’interesse concordato, i detentori di obbligazioni (i creditori) hanno diritto al rimborso del loro capitale. Un’obbligazione di stato è un’obbligazione che viene emessa da uno stato, ad esempio la Confederazione Svizzera, che è quindi emittente dell’obbligazione e di conseguenza il debitore. a reddito fisso che promettono il versamento di interessi e il rimborso del valore nominale. Sono investimenti liquidi e sono negoziati alla borsa valori. I titoli hanno una durata compresa tra due e venti anni.

Con un valore nominale unitario di CHF 5‘000.– svizzeri le obbligazioni fondiarie sono titoli adatti anche a investitori privati. Tuttavia questa forma di investimento non si è ancora realmente affermata presso i privati. Sono soprattutto gli investitori istituzionali, come le casse pensioni, gli asset manager e le assicurazioni, a investire nelle obbligazioni fondiarie.