Toute personne qui loue une maison ou un appartement doit déclarer le revenu locatif en tant que revenu. Si elle fait usage elle-même de sa propriété, elle doit malgré tout s’acquitter de l’impôt sur le revenu, qu’il s’agisse de la résidence principale ou simplement d’une résidence de vacances. L’impôt est dû sur la valeur dite locative. Pour faire simple, la valeur locative correspond au loyer que les propriétaires pourraient exiger s’ils n’habitaient pas eux-mêmes dans la maison ou l’appartement. Ce montant doit être déclaré comme revenu. Dans cet article, nous répondons aux principales questions relatives à la valeur locative.

Comment la valeur locative est-elle calculée?

Les cantons sont fondamentalement libres de déterminer la méthode selon laquelle la valeur locative est calculée. Le Tribunal fédéral a simplement spécifié qu’il doit s’agir d’au moins 60% du loyer qui pourrait être obtenu pour l’appartement ou la maison en question sur le marché libre. Les cantons utilisent en principe une fourchette allant de 60% à 90% des montants de loyer sur le marché.

Méthodes de calcul différentes en fonction des cantons

À la base de la valeur locative figure la valeur du bien immobilier dans tous les cantons. Ces derniers appliquent ensuite les méthodes de calcul suivantes:

Comparaison avec des objets loués similaires ou identiques

AI, AR, GL, GR, LU, SG, SH, SZ, TI, UR, VS.

Évaluation individuelle généralement basée sur un modèle informatique hédoniste

Les cantons d’AG, BE, FR, JU, NW, OW et TG collectent les informations les plus importantes sur un objet et comparent les objets ayant des caractéristiques semblables dans la base de données.

Méthode d’estimation spécifique à certains cantons

• BL: sur la base de la valeur d’assurance de l’immeuble (valeur d’inventaire) multipliée par un facteur de correction spécifique à la commune, ainsi que des facteurs de correction pour la vétusté et la propriété par étages
• BS: sur la base de la valeur d’assurance de l’immeuble, de la dépréciation due à la vétusté et de la valeur du terrain (valeur réelle)
• GE: sur la base d’un questionnaire portant sur la surface habitable, la vétusté, l’aménagement, etc.
• NE: en pourcentage de la valeur de rendement et de la valeur intrinsèque (valeur cadastrale)
• SO: sur la base de la valeur de la construction, de la valeur du marché et de la valeur de rendement (valeur cadastrale)
• VD: sur la base de la surface habitable, corrigée par différents coefficients (âge du bâtiment, situation, confort, etc.)
• ZG: sur la base du prix d’achat, respectivement de la valeur du marché
• ZH: sur la base de la valeur du terrain et de la valeur de la construction (valeur du marché)

La Confédération ne reprend les valeurs fiscales cantonales que dans les cantons d’AR, FR, GE, JU, LU, NE, SG, UR, TI, VS, ZG et ZH. Dans tous les autres cantons, elle prélève des suppléments différents ou n’accorde que des décotes mineures sur les valeurs du marché. De plus, elle n’autorise aucune déduction spéciale, comme c’est le cas dans certains cantons pour les résidences principales.

Que se passe-t-il si la valeur locative est supérieure à la fourchette correspondante?

Si la valeur locative se trouve au-delà de la fourchette, vous pouvez indiquer une valeur plus basse dans votre déclaration d’impôts. Mais pour que ce changement soit accepté, vous devez néanmoins bien le justifier. Un appartement avec une superficie similaire dans le même immeuble, qui se louerait à un prix plus bas, est par exemple un bon argument. Il ne doit toutefois pas s’agir d’un loyer préférentiel pour des membres de la famille ou pour d’autres personnes proches. Cela peut également se justifier par un mauvais ensoleillement, des nuisances sonores extérieures, une vue entravée ou un aménagement intérieur vieillissant.

Puis-je contester le montant de la valeur locative?

Si la valeur locative fixée par la loi dépasse la fourchette ou si l’administration fiscale n’a pas pris en compte (suffisamment) de critères d’évaluation, il peut valoir la peine de faire opposition. Pour aboutir, celle-ci doit toutefois être solidement justifiée. Une expertise immobilière professionnelle peut notamment s’avérer utile. Dans un premier temps, les oppositions sont gratuites. Si un procès est engagé, la partie plaignante doit par contre assumer les coûts. Ceux-ci peuvent vite chiffrer, car le tribunal commande très souvent une expertise supplémentaire. Compte tenu des coûts élevés et de la complexité du sujet, il est très fortement recommandé de solliciter le conseil de spécialistes dans le domaine de la valeur locative.

Où dois-je déclarer la valeur locative?

Il faut toujours déclarer la valeur locative là où le bien immobilier se trouve. La résidence principale doit donc être déclarée au domicile fiscal, un logement ou une maison de vacances dans le canton ou le pays concerné. Dans le cas d’un bien situé hors du canton, il suffit d’envoyer au canton concerné une copie de la déclaration fiscale. Les cantons effectuent ensuite la répartition des recettes fiscales entre eux. Et si un bien à l’étranger doit également être déclaré en Suisse, il n’y a toutefois pas de double imposition. Le droit d’imposition revient uniquement à l’État concerné. En revanche, la valeur locative et la valeur fiscale du bien à l’étranger sont incluses dans l’estimation des taux d’imposition en Suisse, ce qui occasionne des impôts légèrement plus élevés.

Qui doit payer la valeur locative?

L’ensemble des propriétaires privés ayant un domicile fiscal en Suisse doivent déclarer la valeur locative de leur bien immobilier en tant que revenu et sa valeur fiscale en tant que fortune. Peu importe qu’il s’agisse d’un simple terrain, d’une maison individuelle, d’un logement en propriété, d’une résidence secondaire dans le même canton ou dans un autre. Une maison de vacances à l’étranger doit également être déclarée, mais elle n’influera que sur le calcul du taux dans l’imposition. Toute personne qui loue son appartement ou sa maison doit déclarer le revenu locatif net réel obtenu. Si, malgré vos efforts, vous ne parvenez pas à louer un bien, vous n’avez pas à payer de valeur locative sur ce bien.

Comment faire pour réduire la valeur locative?

Dans le cas où la valeur fiscale, et par conséquent la valeur locative, ont vraisemblablement été surestimées, on peut les contester. Une déduction sur la valeur locative est autorisée par la Confédération et les cantons de BL, GR, NW, OW, SH, SZ, SG, UR, ZG et ZH, dès lors qu’une ou plusieurs pièces de l’appartement ou de la maison sont vides. La formule de calcul de la déduction pour sous-utilisation n’est pas la même selon les cantons. Si la valeur locative représente une part nettement plus importante du revenu imposable, les cantons de GE, GR, LU, OW, SH, SG, VD et ZH pratiquent une clause de cas de rigueur. Celle-ci permet une déduction spéciale grâce à laquelle la valeur locative peut être réduite jusqu’à un tiers du revenu imposable.

Comment cela se passe-t-il pour les logements de vacances?

Si vous possédez un logement de vacances, vous devez également vous acquitter de l’impôt sur le revenu et la fortune sur la base de la valeur locative. Vous devez donc aussi soumettre une déclaration fiscale dans le canton de votre domicile de vacances. Il vous suffit toutefois de remplir la déclaration fiscale dans le lieu de votre résidence principale et d’envoyer une copie signée à la commune de votre résidence secondaire. Les administrations fiscales se répartiront ensuite les recettes fiscales de manière autonome.

Comment cela se passe-t-il dans le cas d’une résidence à l’étranger?

Quand il s’agit d’imposer la valeur locative d’un bien immobilier à l’étranger, la plupart des cantons se simplifient la tâche: au lieu d’effectuer des calculs individuels compliqués, ils utilisent une valeur de formule simple.

Dans le canton de Zurich, par exemple, le calcul pour un logement de vacances est le suivant: 70% du prix d’achat = valeur fiscale; dont 4,25% = valeur locative. Vous pouvez faire valoir les pertes de change, par exemple pour l’euro contre le franc suisse, lorsque vous remplissez votre déclaration fiscale annuelle.

Pas de double imposition, mais un taux d’imposition plus élevé

En règle générale, les valeurs fiscales ainsi obtenues n’induisent cependant pas une double imposition. Car vous ne devez déclarer les biens immobiliers que là où ils se trouvent, en l’occurrence à l’étranger. Cela vaut pour tous les pays avec lesquels la Suisse a conclu une convention contre les doubles impositions; la grande majorité des États sont concernés, de même que toutes les destinations de vacances habituelles des Suissesses et des Suisses.

Mais posséder un bien immobilier à l’étranger ne demeure pas non plus sans conséquence fiscale quand on vit en Suisse. En effet, la valeur de la maison ainsi que les recettes qui en découlent (le loyer ou la valeur locative) influencent le «calcul du taux» en Suisse. Autrement dit, le revenu et la fortune sont imposés en Suisse à un taux prenant en compte l’intégralité du revenu et de la fortune à la fois en Suisse et à l’étranger.

Par exemple, un revenu imposable de 90’000 francs plus 10’000 francs de valeur locative provenant d’un logement de vacances à l’étranger est toujours imposé sur la base d’un revenu de 90’000 francs, mais à un taux légèrement plus élevé, correspondant à un revenu imposable de 100’000 francs.

Qu’entend-on par déduction pour sous-utilisation sur la valeur locative?

Si un logement reste vide en permanence, par exemple parce que les enfants ont déménagé ou que la conjointe ou le conjoint est décédé, une déduction pour sous-utilisation spéciale sur la valeur locative est possible auprès de la Confédération et dans quelques cantons.

Outre la Confédération, les cantons de BL, GR, NW, OW, SH, SZ, SG, UR, ZG et ZH pratiquent cette déduction. Le calcul de la déduction pour sous-utilisation n’a pas les mêmes règles selon les cantons. Il s’appuie néanmoins le plus souvent sur la réglementation émanant de l’impôt fédéral direct. Pour les maisons individuelles, c’est le nombre de pièces plus deux (pour la cuisine, la salle de bains et les pièces annexes) qui vaut comme facteur de division pour déterminer la déduction. Pour les appartements en propriété, la règle est la suivante: le nombre de pièces plus un.

Règles de calcul de la déduction pour sous-utilisation

Exemple pour une maison

La déduction pour sous-utilisation pour une maison de 6 pièces avec deux pièces vides et une valeur locative de 27’000 francs se calcule d’après la formule suivante: 27’000 fois 6 (4 pièces utilisées et 2 pièces vides) divisé par 8 (6 pièces disponibles plus 2 pièces vides), soit 20’250 francs. La valeur locative se réduit ainsi à 6’750 francs.

Exemple pour un appartement en propriété

La déduction pour sous-utilisation pour un appartement en propriété de 5 pièces avec une pièce vide et une valeur locative de 18’000 francs se calcule d’après la formule suivante: 18’000 fois 5 (4 pièces utilisées et 1 pièce vide) divisé par 6 (5 pièces disponibles plus 1 pièce vide), soit 15’000 francs. La valeur locative se réduit ainsi à 3’000 francs.

Cependant, les prérequis sont définis très précisément. De nombreux cantons exigent que les espaces soient entièrement vides. D’autres cantons, comme ZH, se montrent plus souples: les pièces non utilisées peuvent tout de même servir de lieux de stockage. Une utilisation partielle, par exemple comme chambre d’amis ou pièce de repassage, n’est toutefois pas autorisée, même à ZH.

Toutes les administrations fiscales refusent d’accorder une déduction pour les logements secondaires. Il en va de même si la maison ou l’appartement en propriété était déjà surdimensionné lors de l’emménagement.

Peut-on réduire la valeur locative pendant des travaux de transformation?

Si vous avez prévu de transformer votre maison ou votre appartement en propriété, et si vous avez besoin d’un autre logement pendant les travaux, une déduction fiscale sur la valeur locative peut être sollicitée. Si les travaux durent par exemple un mois, il est possible de réduire la valeur locative d’un douzième.

Il y a toutefois une condition à respecter: pendant cette période, le logement à transformer doit vraiment rester inhabité. Pour sa part, TG exige que tous les meubles soient retirés du logement. SG réclame même que, pendant la durée des travaux, des frais soient engagés pour la location d’un autre logement, par exemple pour des nuits d’hôtel. Un hébergement gratuit chez des proches ou la famille ne vous donne donc pas droit à une déduction fiscale.

D’autres administrations se montrent moins strictes: pour AG, BL, BS, BE, GR et LU, il suffit par exemple que la maison ou l’appartement ne soit effectivement pas habitable pendant les travaux.

Même si le logement n’est que partiellement habitable pendant les travaux, la valeur locative complète est exigée par AG, BS, SG, TG et ZH. L’administration fiscale de BE, en revanche, accepte une déduction partielle dans ce genre de cas.

Bon à savoir: abaissement dans les cas de rigueur au banc d’essai

La valeur locative peut devenir un poids, en particulier pour les personnes retraitées ayant un revenu faible. C’est pourquoi les cantons de GE, GR, LU, OW, SH, SG, VD et ZH ont introduit dans leurs lois fiscales une clause pour les cas de rigueur: si la valeur locative dépasse une certaine part du revenu imposable (en général un tiers), la valeur locative est réduite. Dans les cantons de LU et SG, en raison de la déduction spéciale, la valeur locative ne doit en revanche pas tomber sous la barre des 60% de la valeur de marché.

On ignore encore si cette réglementation propre aux cas de rigueur s’appliquera également à l’avenir. En septembre 2022, le Tribunal fédéral a estimé qu’une nouvelle réglementation analogue au TI n’était pas conforme à la Constitution. Une porte reste néanmoins ouverte: sans prendre de décision définitive, le Tribunal fédéral a décidé qu’une limitation de la déduction spéciale à 60% du loyer du marché, comme à LU et SG, pouvait éventuellement être autorisée.