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Creato il 07.10.2019 | Aggiornato al 19.10.2020

Sei cose da sapere prima di stipulare un’ipoteca

Acquistare un’abitazione di proprietà comporta nella maggior parte dei casi anche la stipula di un’ipoteca. Scoprite qui tutto ciò che dovete sapere sul finanziamento di terzi.

L’ipoteca non è un credito

Quando si parla di ipoteca, molti credono che sia sinonimo di «credito per immobili». Questo non è però del tutto esatto: in realtà con un’ipoteca si intende infatti il diritto di pegno che un «creditore» ha sul vostro immobile in quanto vi concede un prestito. Quello che nel linguaggio comune definiamo quindi «ipoteca», si chiama in realtà «prestito ipotecario». Ma non vogliamo fare i pignoli – anche presso PostFinance utilizziamo semplicemente il termine comune.

Qual è l’ipoteca più adatta alle mie esigenze?

Esistono molte tipologie di ipoteca: a tasso variabile, LIBOR, le ipoteche online o quelle a tasso fisso. Di seguito vi spieghiamo le differenze più importanti. Potete trovare maggiori informazioni sulle soluzioni ipotecarie anche sulla nostra pagina dedicata alle ipoteche.

Pianificare con sicurezza grazie all’ipoteca fissa

Una delle varianti più scelte in caso di prima ipoteca è l’ipoteca fissa, che permette di tutelarsi contro l’aumento dei tassi d’interesse, in quanto il tasso resta invariato per tutto il periodo prescelto. Di conseguenza l’interesse è di solito un po’ più alto. Per trovare ipoteche a condizioni favorevoli può valere la pena dare un’occhiata alle ipoteche online. Potete scegliere autonomamente la durata delle ipoteche a tasso fisso. Le scadenze a lungo termine sono particolarmente richieste in un periodo di tassi d’interesse costantemente bassi. PostFinance offre ipoteche fisse con durata fino a 15 anni. Grazie al tasso d’interesse fisso, potete calcolare con precisione le spese di abitazione e conoscere i vostri obblighi finanziari per gli anni successivi. 

Il nostro consiglio

Verificate assolutamente anche le condizioni per un eventuale recesso anticipato, soprattutto in caso di ipoteche di lunga durata.

Massima flessibilità con l’ipoteca a tasso variabile

L’ipoteca a tasso variabile ha di norma una durata illimitata e può essere disdetta velocemente (di solito entro sei mesi). Il vantaggio è che si può recedere anticipatamente e passare velocemente ad altre forme di finanziamento. La banca adatta il tasso d’interesse alla situazione attuale del mercato, quindi potete approfittare di un andamento al ribasso dei tassi d’interesse. Questa soluzione però non vi permette di pianificare con sicurezza il futuro, e il tasso ultimamente molto conveniente cela il rischio di un aumento nei prossimi anni.

Con le ipoteche LIBOR o SARON vengono applicati i tassi d’interesse attuali

L’ipoteca LIBOR offre un tasso d’interesse variabile e di solito più vantaggioso con una durata fissa, ma inferiore a quella dell’ipoteca a tasso fisso. L’ipoteca si basa su un cosiddetto tasso d’interesse di riferimento, ovvero sulle condizioni alle quali le banche si concedono reciprocamente interessi. Fino alla fine del 2021, questo tasso di riferimento sarà ancora il «LIBOR», ossia il tasso d’interesse interbancario della borsa di Londra. In seguito verrà sostituito dal «SARON», ossia il tasso al quale le banche svizzere si prestano denaro tra di loro. Beneficiate di tassi del mercato monetario attuali, trasparenti e comprensibili, che però variano ogni tre mesi. Questo prodotto è quindi adatto ai clienti che partono dal presupposto che gli interessi non cresceranno nei prossimi 1-3 anni.

Combinare diverse tipologie di ipoteca con la ripartizione in tranche

Può valere la pena anche una ripartizione o combinazione delle due tipologie ipotecarie. La ripartizione in tranche (dal francese «fetta») prevede due o più tranche con durate differenti. Il vantaggio di questa ripartizione è che non dovete prolungare l’intera ipoteca nello stesso momento e quindi potete reagire in modo più flessibile agli interessi e alla vostra situazione di vita attuale. Questa suddivisione può tuttavia comportare alcuni svantaggi, ad esempio se si vuole passare a un offerente più conveniente oppure se si desidera sincronizzare le durate dell’ipoteca esistente.

Pensate subito alla sostenibilità e all’anticipo

Fatevi già un’idea della sostenibilità e dell’anticipo (ovvero la copertura dell’importo che non deriva dal capitale proprio) per la vostra abitazione di proprietà. Il calcolatore ipotecario di PostFinance vi permetterà di trovare condizioni convenienti.

Ecco come ottenere il capitale proprio necessario

Il capitale proprio indica l’ammontare dei fondi propri disponibili per l’acquisto di un immobile. Il 20% del finanziamento deve essere coperto mediante il capitale proprio, che può derivare da diverse fonti. Il 10% del valore e/o del prezzo di acquisto dell’immobile deve però essere necessariamente coperto con «vero» capitale proprio. Questo comprende, ad esempio:

  • i propri risparmi
  • titoli come ad esempio azioni
  • donazioni o anticipo di eredità
  • avere del pilastro 3a

Se intendete vivere nella vostra abitazione di proprietà, potete corrispondere un ulteriore 10% della somma di acquisto attraverso un prelievo anticipato o una costituzione in pegno della cassa pensioni. Quest’alternativa non è possibile in caso di acquisto di appartamenti di villeggiatura o beni immobili che vengono acquistati per essere dati in affitto. Soprattutto in caso di età avanzata poco prima del pensionamento oppure di famiglie con figli minorenni, andrebbero analizzati a fondo i possibili rischi legati a un acquisto.

La sostenibilità come riscontro concreto per il vostro sogno di acquistare un’abitazione di proprietà

Oltre al capitale proprio sono previsti ulteriori costi: da un lato l’interesse che deve essere pagato alla banca o al creditore per l’ipoteca. Difatti l’ipoteca deve essere pagata a rate, operazione definita ammortamento. Dall’altro lato, anche la manutenzione della casa o dell’appartamento è onerosa. Tutti questi costi devono essere «sostenibili» per il vostro reddito disponibile.

La sostenibilità indica quindi il rapporto tra il reddito che ci si può attendere e i costi da affrontare. Affinché questi possano essere «sostenuti», non dovrebbero ammontare a più di un terzo del reddito annuo lordo (complessivo). Trovate maggiori informazioni sul finanziamento e sulla sostenibilità nella nostra Panoramica dell’abitazione di proprietà.

Il nostro consiglio

Soprattutto in caso di ipoteche variabili del mercato monetario con oscillazioni dei tassi d’interesse è consigliato supporre un tasso d’interesse più elevato del tasso d’interesse ipotecario attualmente piuttosto basso. Nel calcolo degli interessi le banche si basano perciò sul cosiddetto «tasso d’interesse calcolatorio», attualmente del 5%.

Deve essere necessariamente una casa di proprietà?

Un’ipoteca deve semplificarvi la vita tra le vostre quattro mura, di una casa o un appartamento, e non gravare ulteriormente sulla quotidianità. Per questo motivo è importante informarsi a fondo sul tipo di prestito e mettere da parte abbastanza denaro come capitale proprio. Non sempre vale la pena investire in un’abitazione di proprietà. Forse nel vostro caso è più conveniente un alloggio in affitto? Nel confronto internazionale, la Svizzera resta ancora un paese di conduttori: solo circa il 40% di tutti gli appartamenti è occupato dai rispettivi proprietari. Per questo vale la pena informarsi bene e chiedere una consulenza. Trovate maggiori informazioni nel nostro contributo relativo alla domanda «Locazione o acquisto?».

Comprare una casa non è solo una questione di soldi. Oltre all’aspetto finanziario, un immobile di proprietà rappresenta anche un grande passo nella vita. Chi opta per questa soluzione, sceglie anche un determinato modello di vita. Prendetevi quindi il tempo necessario per prendere la decisione giusta e scegliete la soluzione che meglio si adatta alla vostra vita. 

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