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Creato il 10.12.2018

Come funziona un’ipoteca?

Chi vuole realizzare il sogno di un’abitazione di proprietà, chiede di solito un’ipoteca. Ma cosa significa questo finanziamento di terzi? Da dove deriva l’idea dell’ipoteca e in cosa si differenzia dal credito? Ve lo spieghiamo nel seguente articolo.

Cos’è un’ipoteca?

Spesso per ipoteca si intende un «credito per immobili». Ma se analizziamo esattamente il termine, la definizione non è del tutto corretta. In realtà si intende infatti il diritto di pegno, che un «creditore» ha sul vostro immobile in quanto vi dà un prestito. Quello che nel linguaggio comune definiamo quindi «ipoteca», si chiama in realtà «prestito ipotecario». Ma non vogliamo fare i pignoli – presso PostFinance utilizziamo semplicemente il termine comune.

Le varie tipologie di ipoteca

Ipoteca a tasso variabile, LIBOR, online o piuttosto a tasso fisso? Non è così semplice rispondere a questa domanda. Pertanto vale la pena comprendere innanzitutto i seguenti termini. Sulla nostra pagina dedicata alle ipoteche trovate inoltre ulteriori informazioni sulle diverse tipologie.

Ipoteca a tasso fisso

In linea di massima esistono due modelli ipotecari diversi per il finanziamento immobiliare su cui si basano o vengono combinate le diverse offerte: l’ipoteca fissa e l’ipoteca variabile e/o l’«ipoteca LIBOR».

Una delle varianti più scelte in caso di prima ipoteca è l’ipoteca fissa che permette di tutelarsi contro l’aumento dei tassi d’interesse, in quanto il tasso resta invariato per tutto il periodo prescelto. Di conseguenza l’interesse è di solito un po’ più alto. Può valere la pena dare un’occhiata anche alle ipoteche online offerte a condizioni favorevoli dalle banche.

Il nostro consiglio per l’acquisto di una casa di proprietà è quello di verificare necessariamente anche le condizioni per un eventuale recesso anticipato, soprattutto in caso di ipoteche di lunga durata.

Ipoteca a tasso variabile

L’ipoteca a tasso variabile ha di norma una durata illimitata e può essere disdetta velocemente (di solito entro sei mesi) presso la banca. Il vantaggio è che si può recedere anticipatamente e passare velocemente ad altre forme di finanziamento. Anche se in confronto gli interessi sono convenienti e rappresentano in questo caso un vantaggio poiché la banca può stabilirli liberamente rispetto a un’ipoteca fissa di lunga durata, con questa variante si ha tuttavia una minore sicurezza di pianificazione. Anche il tasso ultimamente molto conveniente cela il rischio di un aumento nei prossimi anni.

Ipoteca LIBOR con tasso d’interesse orientato al mercato monetario

In alternativa, molti scelgono presso la propria banca un’ipoteca del mercato monetario o LIBOR che offre un tasso d’interesse variabile e di solito più vantaggioso con una durata fissa, ma inferiore a quella dell’ipoteca a tasso fisso. Il tasso si riferisce alle condizioni in base alle quali le banche si accordano reciprocamente interessi sulla borsa londinese. Pertanto in caso di LIBOR si parla spesso anche di «tasso d’interesse del mercato monetario». Questo prodotto è adatto ai clienti che presumono che gli interessi non cresceranno nei prossimi 1-3 anni.

Buono a sapersi

Il Libor (Libor = «London InterBank Offered Rate»), il tasso di riferimento più frequentemente utilizzato, verrà presumibilmente sostituito (in tedesco) nel 2021 da un altro tasso di interesse. A tal proposito il «Saron» («Swiss Average Rate Overnight») in Svizzera sembra già il candidato più promettente per rimpiazzarlo. In caso di modello variabile spesso di durata triennale dovreste assolutamente discuterne prima con il vostro consulente finanziario.

Suddivisione in tranche: la ripartizione in durate differenti

Spesso viene raccomandata o può valere la pena anche una ripartizione o combinazione delle due tipologie ipotecarie.

La ripartizione in tranche (dal francese «fetta») prevede due o più tranche con durate differenti. Il vantaggio di questa ripartizione è che il cliente che stipula l’ipoteca non deve prolungare l’intera ipoteca nello stesso momento e quindi può reagire in modo più flessibile agli interessi e alla sua situazione di vita attuale. Questa suddivisione può tuttavia comportare alcuni svantaggi, ad esempio se si vuole passare a un offerente più conveniente oppure se si desidera sincronizzare le durate dell’ipoteca esistente.

Buono a sapersi

Fatevi già un’idea della sostenibilità e dell’anticipo (ovvero la copertura dell’importo che non deriva dal capitale proprio) per la vostra abitazione di proprietà. Il calcolatore ipotecario di PostFinance vi permetterà di trovare condizioni convenienti.

Capitale proprio: la quota dei vostri fondi sul prezzo d’acquisto

Il capitale proprio indica l’ammontare dei fondi propri disponibili per l’acquisto di un immobile. Il 20% del finanziamento deve essere coperto mediante il capitale proprio, che tuttavia può derivare da diverse fonti. Il 10% del valore e/o del prezzo di acquisto dell’immobile deve però essere necessariamente coperto con il «vero» capitale proprio. Questo include per esempio:

  • Propri risparmi
  • Titoli come ad es. azioni
  • Donazioni e/o anticipo di eredità
  • Avere del pilastro 3a

Buono a sapersi

Se la casa di proprietà verrà effettivamente abitata, l’altro 10% della somma di acquisto può anche essere corrisposto attraverso prelievo anticipato o costituzione in pegno della cassa pensioni. Quest’alternativa non è tuttavia possibile in caso di acquisto di appartamenti di villeggiatura o beni immobili che vengono acquistati per essere dati in affitto. Tuttavia, proprio in caso di età avanzata poco prima del pensionamento oppure di famiglie con figli minorenni, andrebbero analizzati a fondo i possibili rischi.

Sostenibilità finanziaria: i requisiti personali per poter pagare il tasso ipotecario

Oltre al capitale proprio sono previsti ulteriori costi: da un lato l’interesse che deve essere pagato alla banca o al creditore per l’ipoteca. Difatti l’ipoteca deve essere pagata a rate, operazione definita ammortamento. Dall’altro lato, anche la manutenzione della casa o dell’appartamento è onerosa. Tutti questi costi devono essere «sostenibili» per il vostro reddito disponibile.

La sostenibilità indica quindi il rapporto tra il reddito che ci si può attendere e i costi da affrontare. Affinché questi possano essere «sostenuti», non dovrebbero ammontare a più di un terzo del reddito annuo lordo (complessivo).

Buono a sapersi

In virtù delle oscillazioni degli interessi è inoltre consigliabile, soprattutto in caso di ipoteche variabili del mercato monetario, supporre un tasso d’interesse più elevato del Il link si apre in una nuova finestra tasso d’interesse ipotecario attualmente piuttosto basso. Nel calcolo degli interessi le banche si basano perciò sul cosiddetto «tasso d’interesse teorico», attualmente del 5%.

Un passo importante per la vita

Un’ipoteca deve semplificarvi la vita nell’«intimità delle vostre quattro mura», di una casa o un appartamento, e non gravare ulteriormente sulla quotidianità. Per questo motivo, prima di diventare prenditori di credito, è importante informarsi a fondo sul tipo di prestito e mettere da parte abbastanza denaro come capitale proprio.

Non sempre vale la pena investire in una nuova abitazione di proprietà. Forse nel vostro caso è più conveniente un alloggio in affitto? Nel confronto internazionale, la Svizzera resta ancora un paese di conduttori: solo circa il 40% di tutti gli appartamenti è occupato dai rispettivi proprietari. Per questo vale la pena informarsi bene e chiedere una consulenza. L’Ufficio federale delle abitazioni fornisce informazioni interessanti sul caso in cui affittare Il link si apre in una nuova finestra merita più che comprare.

Ma quando si parla di una casa propria la questione non riguarda solo la banca o il denaro. Oltre all’aspetto finanziario, l’immobile di proprietà è anche un importante passo nella vita. Chi opta per questa soluzione, sceglie anche un determinato modello di vita. Prendetevi quindi del tempo per questa decisione – in questo modo anche gli ostacoli nella stipula di un’ipoteca non dovrebbero costituire un problema.

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