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Créé le 07.10.2019 | Mis à jour le 19.10.2020

Six choses que vous devez savoir avant de souscrire une hypothèque

L’achat d’un logement va souvent de pair avec la souscription d’une hypothèque. Découvrez ici tout ce que vous devez savoir au sujet du financement externe.

L’hypothèque n’est pas un crédit

Le terme «hypothèque» est souvent compris comme un «crédit immobilier». Ce n’est pas tout à fait juste. Il s’agit en réalité d’un droit de gage dont un «bailleur de fonds» jouit sur votre bien immobilier parce qu’il vous consent un prêt. Ainsi ce qu’on désigne en langage courant comme étant une «hypothèque» s’appelle en fait un «prêt hypothécaire». Mais faisons abstraction de ces considérations – chez PostFinance aussi, nous utilisons simplement le terme courant.

Quelle est l’hypothèque qui me convient?

Hypothèque à taux variable, hypothèque LIBOR, hypothèque en ligne ou hypothèque à taux fixe – il existe toute une panoplie d’hypothèques différentes. Nous vous expliquons les principales différences ici. Vous trouverez également de plus amples informations concernant nos solutions hypothécaires sur notre page dédiée.

Une planification sécurisée grâce à l’hypothèque à taux fixe

L’hypothèque à taux fixe est l’une des variantes les plus choisies dans le cadre d’une première hypothèque. Cette hypothèque permet de se prémunir contre les hausses du taux d’intérêt, car ce dernier reste inchangé pendant la durée choisie. En contrepartie, le taux d’intérêt est en principe légèrement plus élevé. Pour obtenir des  conditions avantageuses, il peut aussi valoir le coup de jeter un œil aux hypothèques en ligne. Vous pouvez choisir vous-même la  durée des hypothèques à taux fixe. Du fait de la faiblesse persistante des taux, les échéances à long terme sont particulièrement prisées. PostFinance propose des hypothèques à taux fixe d’une durée pouvant aller jusqu’à 15 ans. Grâce au taux d’intérêt fixe, vous pouvez budgétiser précisément vos coûts de logement et connaître exactement vos obligations financières pour les années à venir. 

Notre conseil

Vérifiez impérativement les conditions d’un éventuel remboursement anticipé, notamment pour les longues durées.

Une flexibilité maximale grâce à l’hypothèque à taux variable

L’hypothèque à taux variable est généralement assortie d’une durée non limitée, et elle peut être résiliée rapidement (la plupart du temps sous six mois). L’avantage  est que l’on peut la rembourser de manière anticipée et passer rapidement à d’autres formes de financement. La banque adapte le taux d’intérêt aux conditions actuelles du marché: vous pouvez ainsi profiter d’une baisse du taux d’intérêt. Toutefois, la sécurité dont vous bénéficiez en termes de planification est moindre. Même les taux d’intérêt bas favorables observés ces dernières années comportent le risque d’une hausse dans les années à venir.

Utilisez les taux d’intérêt courants grâce à l’hypothèque LIBOR ou SARON

L’hypothèque LIBOR est souscrite pour une durée déterminée, mais plus courte que pour une hypothèque fixe, avec un taux d’intérêt variable et souvent plus avantageux. L’hypothèque se base sur un taux d’intérêt dit de référence, c’est-à-dire sur les conditions selon lesquelles les banques se prêtent mutuellement de l’argent. Jusqu’à la fin de l’année 2021, le taux de référence est le «LIBOR», basé sur les taux d’intérêts interbancaires de la Bourse de Londres. Ensuite, il s’agira du «SARON», le taux d’intérêt auquel les banques suisses se prêtent de l’argent. Vous bénéficiez ainsi de taux d’intérêt du marché monétaire courants, transparents et compréhensibles, mis à jour tous les trois mois. Ce produit convient donc  aux clients qui partent du principe que les taux d’intérêt n’augmenteront pas dans les une à trois prochaines années.

Combiner les types d’hypothèques grâce au fractionnement

Une répartition ou une combinaison des deux types d’hypothèques peut être intéressante. Ce «fractionnement» décrit la répartition en deux ou plusieurs tranches assorties de durées différentes. Cette  répartition vous offre l’avantage de ne pas devoir prolonger en même temps l’intégralité de votre hypothèque. Vous pouvez ainsi réagir avec plus de souplesse en fonction des taux d’intérêt et de votre situation personnelle actuelle. Cet échelonnement peut toutefois présenter certains inconvénients, par exemple si l’on souhaite passer chez un prestataire plus avantageux ou synchroniser les durées de l’hypothèque existante.

Penser en amont à la charge financière supportable et au nantissement

Faites-vous assez tôt une idée de la charge financière supportable et du nantissement pour votre logement en propriété (c’est-à-dire de la couverture du montant qui ne provient pas des fonds propres). Le calculateur d’hypothèques de PostFinance vous donne la possibilité de trouver des conditions avantageuses.

Comment obtenir les fonds propres nécessaires

Les fonds propres indiquent le montant de vos capitaux propres disponibles pour l’achat d’un bien immobilier. Les capitaux propres doivent couvrir au moins 20% du financement. Ils peuvent provenir de différentes sources. Toutefois, il est impératif que 10% de la valeur ou du prix d’achat du bien immobilier soient couverts par de «véritables» capitaux propres. Cela comprend par exemple:

  • les économies personnelles
  • les titres comme les actions
  • les donations ou les avances d’hoirie
  • l’avoir du 3e pilier

Si vous prévoyez de vivre dans votre propre maison, vous pouvez également verser les 10% restants du prix d’achat en effectuant un versement anticipé ou en mettant en gage l’avoir de la caisse de pensions. Toutefois, cela ne s’applique pas pour l’achat de logements de vacances ou de biens immobiliers destinés à la location. Quand on est plus avancé dans la vie et que la retraite n’est pas loin, ou encore lorsqu’on a des enfants mineurs, il convient de bien réfléchir aux risques éventuels d’un achat.

La charge supportable, une analyse de la réalité pour réaliser votre rêve de propriété

Outre les fonds propres, il faut assumer d’autres coûts: d’abord l’intérêt qu’il faut payer à la banque ou au bailleur de fonds pour l’hypothèque. Il faut ensuite rembourser l’hypothèque, ce qu’on appelle l’amortissement. Et enfin, l’entretien de la maison ou de l’appartement qui coûte de l’argent. Tous ces coûts doivent être «supportables» pour votre revenu disponible.

La charge financière supportable désigne donc le rapport entre le revenu attendu et les coûts à payer. Afin d’être «supportables», ces coûts ne doivent pas représenter plus d’un tiers du revenu annuel brut (total). Vous trouverez de plus amples informations sur le financement et la charge financière supportable dans notre aperçu sur le logement en propriété.

Notre conseil

Il est conseillé, notamment pour les hypothèques monétaires à taux variable avec des intérêts fluctuants, de partir d’un taux d’intérêt hypothécaire plus élevé que ceux actuellement très bas. C’est pour cette raison que les banques se basent sur ce qu’on appelle un «taux d’intérêt calculé», qui se situe en ce moment aux alentours de 5%, pour calculer les intérêts.

Faut-il que ce soit un logement en propriété?

Une hypothèque doit simplifier votre vie dans votre bien en propriété, qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, et non générer des charges supplémentaires au quotidien. Il est donc important que vous vous renseigniez de manière exhaustive sur ce type de prêt et que vous mettiez suffisamment d’argent de côté pour constituer vos fonds propres. Il n’est pas toujours pertinent d’investir dans un logement en propriété. Peut-être qu’un logement locatif est plus avantageux pour vous? En comparaison internationale, la Suisse est toujours un pays de locataires: environ 40% seulement de tous les logements sont occupés par leurs propriétaires. Il est donc préférable de bien s’informer et de se faire conseiller. Vous trouverez de plus amples informations à ce sujet dans notre article sur la question «Louer ou acheter?».

Lors de l’achat d’une maison, il n’y a évidemment pas que l’argent qui entre en ligne de compte: outre l’aspect financier, avoir son propre logement constitue aussi une étape importante dans la vie. Quand on décide de devenir propriétaire, on choisit également un certain modèle de vie. Prenez  donc le temps de réfléchir et choisissez la solution la mieux adaptée à vos besoins personnels. 

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