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Créé le 10.12.2018

Comment fonctionne une hypothèque?

La plupart des gens qui souhaitent réaliser leur rêve de devenir propriétaire de leur logement demandent une hypothèque. Mais en quoi consiste ce financement externe? D’où vient l’idée de l’hypothèque et en quoi diffère-t-elle du crédit? C’est ce que nous vous expliquons dans cet article.

Qu’est-ce qu’une hypothèque?

Dans le langage populaire, l’hypothèque est souvent comprise comme un «crédit immobilier». Mais si nous examinons ce terme de plus près, cela n’est pas tout à fait exact. En effet, il s’agit en fait d’un droit de gage dont un «bailleur de fonds» jouit sur votre bien immobilier parce qu’il vous consent un prêt. Ainsi ce qu’on désigne en langage courant comme étant une «hypothèque» s’appelle en fait un «prêt hypothécaire». Mais faisons abstraction de ces considérations – Chez PostFinance, nous utilisons simplement le terme courant.

Les différents types d’hypothèques

Hypothèque à taux variable, hypothèque LIBOR, hypothèque en ligne ou plutôt hypothèque à taux fixe? Répondre à cette question n’est pas si simple. C’est pourquoi il vaut la peine dans un premier temps de comprendre les termes suivants. Sur notre page dédiée aux hypothèques, vous trouverez en outre de plus amples informations sur les différents types d’hypothèques.

L’hypothèque fixe avec un taux d’intérêt fixe

Pour financer un bien immobilier, il existe fondamentalement deux modèles hypothécaires différents sur lesquels les offres s’appuient ou qu’elles combinent: l’hypothèque fixe et l’hypothèque à taux variable ou «hypothèque LIBOR».

L’hypothèque à taux fixe est l’une des variantes les plus choisies dans le cadre d’une première hypothèque. Cette hypothèque permet de se couvrir contre les hausses de taux d’intérêt car le taux d’intérêt reste inchangé pendant la durée choisie. En contrepartie, le taux d’intérêt est la plupart du temps un peu plus élevé. Il peut valoir le coup de jeter également un œil aux hypothèques en ligne à des conditions avantageuses dans les banques.

Notre conseil si vous souhaitez acheter votre propre maison: vérifiez impérativement les conditions d’un éventuel remboursement anticipé, notamment pour les longues durées.

L’hypothèque à taux variable avec un taux d’intérêt fluctuant

L’hypothèque à taux variable est généralement assortie d’une durée non limitée, et elle peut être rapidement résiliée par la banque (la plupart du temps sous six mois). L’avantage est que l’on peut rembourser de manière anticipée et passer rapidement à d’autres formes de financement. Si les taux d’intérêt comparativement plus avantageux semblent plus intéressants dans la mesure où la banque peut librement fixer les taux d’intérêt (contrairement à une hypothèque à taux fixe sur plusieurs années), cette variante offre toutefois moins de sécurité en termes de planification. Même les taux d’intérêt bas favorables observés ces dernières années comportent le risque d’une hausse des taux dans les années à venir.

L’hypothèque LIBOR avec un taux d’intérêt orienté sur le marché monétaire

L’hypothèque LIBOR ou monétaire constitue une alternative que beaucoup choisissent auprès de leur banque. Cette hypothèque est souscrite pour une durée déterminée, mais plus courte que pour une hypothèque fixe, avec un taux d’intérêt variable et souvent plus avantageux. Ce taux d’intérêt se réfère aux conditions auxquelles les banques s’accordent mutuellement des prêts à la bourse de Londres. C’est la raison pour laquelle on parle également de «taux d’intérêt du marché monétaire» dans le cadre du Libor. Ce produit convient aux clients qui partent du principe que les taux d’intérêt n’augmenteront pas dans les une à trois prochaines années.

Bon à savoir

Le taux d’intérêt de référence Libor (Libor = «London InterBank Offered Rate») fréquemment utilisé sera probablement remplacé (en allemand) par un autre taux d’intérêt en 2021. À cet égard, le «Saron» («Swiss Average Rate Overnight») suisse est déjà considéré comme un solide candidat pour succéder au Libor. Pour la variante à taux variable proposant le plus souvent une durée de trois ans, vous devez impérativement aborder ce sujet avec votre conseiller financier au préalable.

Fractionnement: la répartition en plusieurs durées

Une répartition ou une combinaison des deux types d’hypothèques est souvent recommandée et peut être intéressante.

Ce «fractionnement» décrit la répartition en deux ou plusieurs tranches assorties de durées différentes. Cette répartition présente l’avantage que le client hypothécaire ne doit pas prolonger en même temps l’intégralité de l’hypothèque et qu’il peut ainsi réagir avec plus de souplesse en fonction des taux d’intérêt et de sa situation de vie présente. Cet échelonnement peut toutefois présenter certains inconvénients, par exemple si l’on souhaite passer chez un prestataire plus avantageux ou synchroniser les durées de l’hypothèque existante.

Bon à savoir

Pour votre logement en propriété, faites-vous une idée assez tôt de la charge financière supportable et du nantissement (c’est-à-dire de la couverture du montant qui ne provient pas des fonds propres). Le calculateur d’hypothèques de PostFinance vous donne la possibilité de trouver des conditions avantageuses.

Fonds propres: la part de votre propre argent dans le prix d’achat

Les fonds propres indiquent le montant de vos capitaux propres disponibles pour l’achat d’un bien immobilier. Les capitaux propres doivent couvrir au moins 20% du financement. Les capitaux propres peuvent provenir de différentes sources. Toutefois, il est impératif que 10% de la valeur ou du prix d’achat du bien immobilier soient couverts par de «véritables» capitaux propres. Cela comprend par exemple:

  • Des économies propres
  • Des titres tels que des actions
  • Des donations ou des avances d’hoirie
  • L’avoir du pilier 3a

Bon à savoir

Lorsque l’acquéreur souhaite occuper le logement qu’il achète, les autres 10% du montant d’achat peuvent également provenir du retrait anticipé ou de la mise en gage de la caisse de pension. Toutefois, cela ne s’applique pas pour l’achat de logements de vacances ou de biens immobiliers destinés à la location. Quand on est plus avancé dans la vie et que la retraite n’est pas loin, ou encore lorsqu’on a des enfants mineurs, il convient néanmoins de bien réfléchir aux risques éventuels.

Charge financière supportable: vos conditions personnelles qui déterminent votre capacité à rembourser les intérêts hypothécaire

Outre les fonds propres, il faut assumer d’autres coûts: d'abord l’intérêt qu’il faut payer à la banque ou au bailleur de fonds pour l’hypothèque. Il faut ensuite rembourser l’hypothèque, ce qu’on appelle l’amortissement. Et enfin, l’entretien de la maison ou de l’appartement qui coûte de l’argent. Tous ces coûts doivent être «supportables» pour votre revenu disponible.

La charge financière supportable désigne donc le rapport entre le revenu attendu et les coûts à payer. Afin d’être «supportables», ces coûts ne doivent pas représenter plus d’un tiers du revenu annuel brut (total).

Bon à savoir

En raison des fluctuations de taux, il est en outre conseillé, notamment pour les hypothèques monétaires à taux variable, de partir d’un La cible du lien s'ouvre dans une nouvelle fenêtre taux d’intérêt hypothécaire plus élevé que ceux actuellement très bas. C’est pour cette raison que les banques se basent sur ce qu’on appelle un «taux d’intérêt calculé», qui se situe en ce moment aux alentours de 5%, pour calculer les intérêts.

Une étape importante dans la vie

Une hypothèque doit simplifier votre vie dans votre «nid douillet», qu’il s’agisse d’une maison ou d’un appartement, et non générer des charges supplémentaires au quotidien. Il est donc important que vous vous renseigniez de manière exhaustive sur ce type de prêt et que vous mettiez suffisamment d’argent de côté pour constituer vos fonds propres avant de prendre un crédit.

Investir dans un logement en propriété n’est pas toujours pertinent. Peut-être qu’un logement locatif est plus avantageux pour vous? En comparaison internationale, la Suisse est toujours un pays de locataires: environ 40% seulement de tous les logements sont occupés par leurs propriétaires. Il est donc préférable de bien s’informer et de se faire conseiller. À ce sujet, l’Office fédéral du logement donne des informations intéressantes où il vaut mieux La cible du lien s'ouvre dans une nouvelle fenêtre louer qu’acheter.

Être propriétaire de sa maison n’est pas qu’une question de banque ou d’argent. Outre l’aspect financier, avoir son propre logement constitue aussi une étape importante dans la vie. Quand on décide de devenir propriétaire, on choisit également un certain modèle de vie. –Réfléchissez bien avant de prendre cette décision – ainsi même les obstacles pour souscrire une hypothèque ne poseront pas de problème.

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