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Erstellt am 07.10.2019 | Aktualisiert am 19.10.2020

6 Dinge, die Sie vor dem Abschluss einer Hypothek wissen müssen

Ein Eigenheim zu kaufen, heisst meist auch, eine Hypothek abzuschliessen. Erfahren Sie hier alles, was Sie rund um die Fremdfinanzierung wissen müssen.

Die Hypothek ist kein Kredit

Viele verstehen unter dem Begriff der Hypothek einen «Kredit für Immobilien». Doch das stimmt nicht ganz: Denn eigentlich ist mit einer Hypothek das Pfandrecht gemeint, das ein «Kreditgeber» auf Ihre Immobilie hat, weil er Ihnen ein Darlehen gibt. Das, was wir umgangssprachlich also als «Hypothek» bezeichnen, nennt man eigentlich «Hypothekardarlehen». Aber wir wollen mal nicht so sein – auch bei PostFinance verwenden wir einfach den gängigen Begriff.

Welche Hypothek passt zu mir?

Variable, LIBOR, Online- oder Fest-Hypothek – es gibt ganz verschiedene Hypothekentypen. Die wichtigsten Unterschiede erklären wir Ihnen hier. Weitere Informationen zu den Hypothekenlösungen finden Sie auch auf unserer Hypotheken-Seite.

Planungssicherheit dank Festhypothek

Eine der am häufigsten gewählten Varianten bei einer Ersthypothek ist die Festhypothek. Mit dieser kann man sich gegen steigende Zinsen absichern, denn der Zins bleibt in der gewählten Laufzeit unverändert. Dafür ist der Zins meist etwas höher. Für günstige Konditionen kann sich auch lohnen, einen Blick auf Onlinehypotheken zu werfen. Die Laufzeiten von Festhypotheken können Sie selbst wählen. In Zeiten anhaltend tiefer Zinsen sind langfristige Laufzeiten besonders gefragt. PostFinance bietet Festhypotheken mit einer Laufzeit von bis zu 15 Jahren. Sie können dank dem fixen Zinssatz ihre Wohnkosten genau budgetieren und kennen die finanziellen Verpflichtungen für die nächsten Jahre genau. 

Unser Tipp

Prüfen Sie – gerade bei langen Laufzeiten – unbedingt auch die Bedingungen für einen eventuellen vorzeitigen Ausstieg.

Maximale Flexibilität mit der variablen Hypothek

Die variable Hypothek hat in der Regel eine unbeschränkte Laufzeit und kann schnell (meist innerhalb eines halben Jahres) gekündigt werden. Der Vorteil ist, dass man früh aussteigen und schnell in andere Finanzierungsformen wechseln kann. Die Bank passt den Zinssatz an die aktuellen Marktverhältnisse an – so können Sie von einem sinkenden Zinsumfeld profitieren. Sie haben aber auch weniger Planungssicherheit. Und der günstig niedrige Zins in den letzten Jahren birgt das Risiko steigender Zinsen in den nächsten Jahren.

Mit der LIBOR- oder SARON-Hypothek aktuelle Zinssätze nutzen

Die LIBOR-Hypothek bietet mit festgelegten, aber kürzeren Laufzeiten als eine Festhypothek einen variablen und meist günstigeren Zinssatz. Die Hypothek basiert auf einem sogenannten Referenzzinssatz, also auf den Konditionen, unter denen sich die Banken gegenseitig Zinsen gewähren. Bis Ende 2021 wird das noch der «LIBOR», basierend auf den Interbankzinssätzen der Londoner Börse sein, danach wird dieser vom «SARON», dem Zinssatz, zu dem sich Schweizer Banken gegenseitig Geld ausleihen, sein. Sie profitieren von transparent nachvollziehbaren, aktuellen Geldmarktzinsen, die sich aber alle drei Monate ändern. Dieses Produkt ist deshalb für Kunden sinnvoll, die davon ausgehen, dass die Zinsen in den nächsten ein bis drei Jahren nicht ansteigen werden.

Mit der Tranchierung Hypothekenarten kombinieren

Auch eine Aufteilung oder Kombination der beiden Hypothekenarten kann sich lohnen. Diese sogenannte «Tranchierung» beschreibt die Aufteilung in zwei oder mehrere Tranchen (Tranche = frz. «Scheibe») mit verschiedenen Laufzeiten. Der Vorteil dieser Aufteilung ist, dass Sie die ganze Hypothek nicht gleichzeitig verlängern müssen und so flexibler auf die Zinsen und seine gegenwärtige Lebenssituation reagieren können. Allerdings kann diese Staffelung auch gewisse Nachteile mit sich bringen, wenn man beispielsweise zu einem günstigeren Anbieter wechseln oder die Laufzeiten der bestehenden Hypothek synchronisieren möchte.

Früh an Tragbarkeit und Belehnung denken

Schaffen Sie sich für Ihr Wohneigentum schon frühzeitig einen Überblick über Tragbarkeit und Belehnung (also der Deckung des Betrags, der nicht aus dem Eigenkapital stammt). Der Hypotheken-Rechner von PostFinance gibt Ihnen die Möglichkeit, günstige Konditionen zu finden.

So kommen Sie an die nötigen Eigenmittel

Die Eigenmittel geben die Höhe des Eigenkapitals an, das für den Kauf einer Immobilie zur Verfügung steht. 20% der Finanzierung müssen über Eigenkapital gedeckt werden. Dieses darf aus verschiedenen Quellen stammen. Zwingend müssen aber 10% des Wertes bzw. Kaufpreises der Immobilie mit «echtem» Eigenkapital gedeckt werden. Dieses umfasst beispielsweise:

  • Eigene Ersparnisse
  • Wertschriften wie etwa Aktien
  • Schenkungen bzw. Erbvorbezug
  • Guthaben aus der Säule 3a

Wenn Sie selbst in Ihrem Eigenheim leben werden, können Sie die weiteren 10% der Kaufsumme auch durch Vorbezug oder Verpfändung der Pensionskasse einbringen. Dies gilt nicht für den Kauf von Ferienwohnungen oder Liegenschaften, die lediglich zur Vermietung gekauft werden. Gerade in späteren Lebensphasen kurz vor der Pensionierung oder bei Familien mit minderjährigen Kindern sollten die möglichen Risiken eines Kaufs gut überlegt sein.

Tragbarkeit als Realitätscheck für Ihren Traum vom Eigenheim

Neben dem Eigenkapital fallen weitere Kosten an: Einerseits der Zins, der für die Hypothek an die Bank oder den Kreditgeber bezahlt werden muss. Dann muss die Hypothek abbezahlt werden, was Amortisation genannt wird. Und schliesslich geht auch der Unterhalt des Hauses oder der Wohnung ins Geld. All diese Kosten müssen für Ihr verfügbares Einkommen «tragbar» sein.

Die Tragbarkeit bezeichnet also das Verhältnis von erwartbarem Einkommen und anfallenden Kosten. Damit diese auch «getragen» werden können, sollte sie nicht mehr als ein Drittel des (gemeinsamen) Brutto-Jahreseinkommens ausmachen. Weitere Informationen zu Finanzierung und Tragbarkeit finden Sie in unserer Übersicht rund um Wohneigentum.

Unser Tipp

Gerade bei variablen Geldmarkthypotheken mit schwankenden Zinsen ist es ratsam, von einem höheren Zins auszugehen, als dem momentan eher niedrigen Hypothekarzinssatz. Banken legen deswegen bei der Berechnung der Zinsen einen sogenannten «kalkulatorischen Zinssatz» zugrunde, der momentan bei etwa 5% liegt.

Muss es ein Eigenheim sein?

Eine Hypothek soll Ihr Leben in Ihren eigenen vier Wänden, egal ob Haus oder Wohnung, einfacher machen und nicht zusätzlich im Alltag belasten. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass Sie sich umfassend über diese Art von Darlehen informieren und genügend Geld als Eigenmittel auf die Seite legen. Nicht immer lohnt es sich, in ein Eigenheim zu investieren. Vielleicht ist eine Mietwohnung für Sie günstiger? Die Schweiz ist im internationalen Vergleich immer noch ein Mieter-Land: Nur rund 40% aller Wohnungen werden von ihren Eigentümern bewohnt. Es lohnt sich darum, sich gut zu informieren und beraten zu lassen. Mehr Informationen dazu finden Sie in unserem Beitrag zur Frage «Mieten oder kaufen?».

Beim eigenen Haus geht es natürlich nicht nur ums Geld: Neben dem finanziellen Aspekt ist die eigene Immobilie auch ein grosser Schritt im Leben. Wer sich dafür entscheidet, wählt auch ein bestimmtes Lebensmodell. Nehmen Sie sich also Zeit für diese Entscheidung und wählen Sie die Lösung, die am besten zu Ihrem Leben passt. 

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