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Erstellt am 10.12.2018

Wie funktioniert eine Hypothek?

Wer den Traum vom Eigenheim verwirklichen will, beantragt meist eine Hypothek. Doch was hat es mit dieser Fremdfinanzierung auf sich? Woher kommt die Idee der Hypothek, und wie unterscheidet sie sich vom Kredit? Das wird Ihnen in diesem Artikel erklärt.

Was ist eine Hypothek?

Im Volksmund wird die Hypothek häufig als «Kredit für Immobilien» verstanden. Wenn wir den Begriff genau anschauen, stimmt das nicht ganz. Denn eigentlich ist mit einer Hypothek das Pfandrecht gemeint, das ein «Kreditgeber» auf Ihrer Immobilie hat, weil er Ihnen ein Darlehen gibt. Das, was wir umgangssprachlich also als «Hypothek» bezeichnen, nennt man eigentlich «Hypothekardarlehen». Aber wir wollen mal nicht so sein – auch bei PostFinance verwenden wir einfach den gängigen Begriff.

Die verschiedenen Arten von Hypotheken

Variable, LIBOR, Online- oder doch eher eine Fest-Hypothek? Die Frage lässt sich gar nicht so einfach beantworten. Deshalb lohnt es sich, erst einmal die folgenden Begriffe zu verstehen. Auf unserer Hypotheken-Seite finden Sie zudem weitere Informationen zu den verschiedenen Arten von Hypotheken. 

Die Festhypothek mit fixem Zinssatz

Grundsätzlich gibt es zwei unterschiedliche Hypothekarmodelle zur Liegenschaftsfinanzierung, auf denen die verschiedenen Angebote aufbauen oder die sie kombinieren: Die Festhypothek und die variable Hypothek bzw. die «LIBOR Hypothek».

Eine der am häufigsten gewählten Varianten bei einer Ersthypothek ist die Festhypothek. Mit dieser kann man sich gegen steigende Zinsen absichern, denn der Zins bleibt in der gewählten Laufzeit unverändert. Dafür ist der Zins meist etwas höher. Es kann sich lohnen, auch einen Blick auf Onlinehypotheken zu günstigen Konditionen bei den Banken zu werfen.

Unser Tipp für den Kauf eines eigenen Hauses: Prüfen Sie – gerade bei langen Laufzeiten – unbedingt auch die Bedingungen für einen eventuellen vorzeitigen Ausstieg.

Die variable Hypothek mit schwankendem Zinssatz

Die variable Hypothek hat in der Regel eine unbeschränkte Laufzeit und kann schnell (meist innerhalb eines halben Jahres) bei der Bank gekündigt werden. Der Vorteil ist, dass man früh aussteigen und schnell in andere Finanzierungsformen wechseln kann. Auch wenn die vergleichsweise günstigen Zinsen hier als Vorteil gelten, da die Bank im Gegensatz zu einer langjährigen Festhypothek die Zinsen frei festlegen kann, hat man bei dieser Variante jedoch weniger Planungssicherheit. Auch der günstig niedrige Zins in den letzten Jahren birgt das Risiko steigender Zinsen in den nächsten Jahren.

Die LIBOR Hypothek mit am Geldmarkt orientiertem Zinssatz

Alternativ wählen viele bei ihrer Bank eine Geldmarkt- oder LIBOR Hypothek. Diese bietet mit festgelegten, aber kürzeren Laufzeiten als eine Festhypothek einen variablen und meist günstigeren Zinssatz. Er bezieht sich auf die Konditionen, unter denen sich die Banken an der Londoner Börse gegenseitig Zinsen gewähren. Deswegen spricht man beim LIBOR auch vom «Geldmarkt-Zinssatz». Dieses Produkt ist für Kunden sinnvoll, die davon ausgehen, dass die Zinsen in den nächsten ein bis drei Jahren nicht ansteigen werden.

Gut zu wissen

Der besonders häufig verwendete Referenzzinssatz LIBOR («London InterBank Offered Rate») wird voraussichtlich 2021 durch einen Der Link öffnet sich in einem neuen Fenster anderen Zinssatz abgelöst. Dabei gilt der «SARON» («Swiss Average Rate Overnight») in der Schweiz schon jetzt als aussichtsreicher Kandidat für eine Nachfolge des LIBOR. Dieses Thema sollten Sie beim variablen Modell mit oftmals drei Jahren Laufzeit unbedingt vorher bei Ihrem Finanzberater ansprechen.

Tranchierung: die Aufteilung in verschiedene Laufzeiten

Auch eine Aufteilung oder Kombination der beiden Hypothekenarten wird oft empfohlen und kann sich lohnen.

Diese sogenannte «Tranchierung» beschreibt die Aufteilung in zwei oder mehrere Tranchen (Tranche = frz. «Scheibe») mit verschiedenen Laufzeiten. Der Vorteil dieser Aufteilung ist, dass der Hypothekarkunde die ganze Hypothek nicht gleichzeitig verlängern muss und so flexibler auf die Zinsen und seine gegenwärtige Lebenssituation reagieren kann. Allerdings kann diese Staffelung auch gewisse Nachteile mit sich bringen, wenn man beispielsweise zu einem günstigeren Anbieter wechseln oder die Laufzeiten der bestehenden Hypothek synchronisieren möchte.

Gut zu wissen

Schaffen Sie sich für Ihr Wohneigentum schon frühzeitig einen Überblick über Tragbarkeit und Belehnung (also der Deckung des Betrags, der nicht aus dem Eigenkapital stammt). Der Hypotheken-Rechner von PostFinance gibt Ihnen die Möglichkeit, günstige Konditionen zu finden.

Eigenmittel: der Anteil ihres eigenen Geldes am Kaufpreis

Die Eigenmittel geben die Höhe des Eigenkapitals an, das für den Kauf einer Immobilie zur Verfügung steht. 20% der Finanzierung müssen über Eigenkapital gedeckt werden. Dieses darf jedoch aus verschiedenen Quellen stammen. Zwingend müssen aber 10% des Wertes bzw. Kaufpreises der Immobilie mit «echtem» Eigenkapital gedeckt werden. Dieses umfasst beispielsweise:

  • Eigene Ersparnisse
  • Wertschriften wie etwa Aktien
  • Schenkungen bzw. Erbvorbezug
  • Guthaben aus der Säule 3a

Gut zu wissen

Wenn das Wohneigentum selbst bewohnt wird, können die weiteren 10% der Kaufsumme auch durch Vorbezug oder Verpfändung der Pensionskasse eingebracht werden. Dies gilt jedoch nicht für den Kauf von Ferienwohnungen oder Liegenschaften, die lediglich zur Vermietung gekauft werden. Gerade in späteren Lebensphasen kurz vor der Pensionierung oder bei Familien mit minderjährigen Kindern sollten die möglichen Risiken eines Kaufs gut überlegt sein.

Tragbarkeit: Ihre persönlichen Voraussetzungen, den Hypothekarzins abbezahlen zu können

Neben dem Eigenkapital fallen weitere Kosten an: Einerseits der Zins, der für die Hypothek an die Bank oder den Kreditgeber bezahlt werden muss. Dann muss die Hypothek abbezahlt werden, was Amortisation genannt wird. Und schliesslich geht auch der Unterhalt des Hauses oder der Wohnung ins Geld. All diese Kosten müssen für Ihr verfügbares Einkommen «tragbar» sein.

Die Tragbarkeit bezeichnet also das Verhältnis von erwartbarem Einkommen und anfallenden Kosten. Damit diese auch «getragen» werden können, sollte sie nicht mehr als ein Drittel des (gemeinsamen) Brutto-Jahreseinkommens ausmachen.

Gut zu wissen

Aufgrund von Zinsschwankungen ist es zudem gerade bei variablen Geldmarkthypotheken ratsam, von einem höheren Zins auszugehen, als dem momentan eher recht niedrigen Hypothekarzinssatz. Banken legen deswegen bei der Berechnung der Zinsen einen sogenannten «kalkulatorischen Zinssatz» zugrunde, der momentan bei etwa 5% liegt.

Ein grosser Schritt fürs Leben

Eine Hypothek soll Ihr Leben in Ihren «trauten vier Wänden», egal ob Haus oder Wohnung, einfacher machen und nicht zusätzlich im Alltag belasten. Aus diesem Grund ist es wichtig, dass Sie sich – bevor Sie ein Kreditnehmer werden – umfassend über diese Art von Darlehen informieren und genügend Geld als Eigenmittel auf die Seite legen.

Nicht immer lohnt es sich, in ein neues Eigenheim zu investieren. Vielleicht ist eine Mietwohnung für Sie günstiger? Die Schweiz ist im internationalen Vergleich immer noch ein Mieter-Land: Nur rund 40% aller Wohnungen werden von ihren Eigentümern bewohnt. Es lohnt sich darum, sich gut zu informieren und beraten zu lassen. Das Bundesamt für Wohnungswesen gibt interessante Infos zum Thema, in welchen Fällen sich Der Link öffnet sich in einem neuen Fenster mieten statt kaufen eher lohnt.

Beim eigenen Haus dreht es sich aber nicht nur um die Bank oder ums Geld. Neben dem finanziellen Aspekt ist die eigene Immobilie auch ein grosser Schritt im Leben. Wer sich dafür entscheidet, wählt auch ein bestimmtes Lebensmodell. Nehmen Sie sich also Zeit für diese Entscheidung – dann sollten auch die Stolpersteine beim Abschluss einer Hypothek nicht zum Problem werden. 

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