Läuft Ihre alte Hypothek bald aus und Sie brauchen eine neue? Oder sind Sie mit Ihrem jetzigen Anbieter nicht zufrieden und erwägen einen vorzeitigen Ausstieg aus dem Vertrag? Hier erfahren Sie, worauf Sie beim Wechsel achten sollten.
In folgenden Situationen wird das Ablösen einer Finanzierung aktuell:
Sie möchten eine auslaufende Hypothek erneuern, von einer Festhypothek zu einer Saron Hypothek wechseln (oder umgekehrt) oder Ihren bestehenden Hypothekarvertrag vorzeitig auflösen? Mit unserer Checkliste wissen Sie, welche Unterlagen Sie für einen Hypothekarantrag benötigen.
Bei der Ablösung einer Hypothek spielt die Zeit eine wichtige Rolle. Warten Sie nicht zu lange, aber handeln Sie auch nicht zu früh. Denn wer weiss, wie sich Ihre Situation oder der Markt auf lange Sicht entwickelt? Als Empfehlung gilt: Starten Sie frühestens eineinhalb Jahre bis ein Jahr, aber spätestens sechs Monate vor Ablauf Ihrer auslaufenden Hypothek damit, sich mit dem Thema zu befassen. Treffen Sie keine voreiligen Entscheidungen, aber warten Sie auch nicht so lange, dass Sie schliesslich keinen Handlungsspielraum mehr haben.
Studieren Sie mit einer Finanzierungsberater:in von PostFinance Ihre laufenden Hypothekenverträge und die Kündigungsbedingungen genau. So kann es zum Beispiel durchaus sein, dass zwar ein fixes Ablaufdatum terminiert ist, Sie jedoch die Hypothek kündigen müssen, um eine automatische Verlängerung zu vermeiden.
Bei einigen Anbietern können Sie Ihre Hypothek auch vor Ende der Laufzeit ablösen. In diesem Fall müssen Sie möglicherweise eine Vorfälligkeitsentschädigung entrichten, mit der Ihr alter Anbieter unter anderem die entgangenen Zinszahlungen ausgleicht. In aller Regel macht es nur Sinn, die Hypothek vorzeitig abzulösen, wenn die Ersparnisse durch das neue Angebot höher sind als die Kosten einer vorzeitigen Ablösung.
Rechnen Sie sorgfältig durch, ob die Ersparnisse aufgrund der günstigeren Konditionen höher sind als die Vorfälligkeitsentschädigung. Diese kann je nach Verlauf des Zinsumfelds seit Abschluss Ihrer Hypothekarkonditionen sehr hoch sein und bis zu mehrere zehntausend Franken betragen.
Wer diese Rechnung macht, sollte ausserdem einen möglichen Steuerabzug der Vorfälligkeitsentschädigung prüfen. Ein Bundesgerichtsurteil von 2019 hat dazu folgende Grundsätze definiert:
Tipp: Nicht alle Kantone halten sich an diese Regel, sodass betroffene Steuerzahler:innen ihr Recht in einem mühsamen Einspracheprozess einklagen müssen. Lassen Sie sich daher die Abzugsfähigkeit Ihrer Kosten am besten schriftlich von Ihrer Steuerbehörde zusichern.
Stellen Sie die wichtigsten Informationen zu Ihrem Objekt in einem Dossier zusammen. Dieses können Sie später dem Finanzierungspartner einreichen, der unter anderem auf dieser Basis eine Finanzierungsentscheidung fällt. Das Dossier sollte folgende Details enthalten:
Um einen Entscheid zu fällen, mit welcher Hypothek Sie künftig Ihre Immobilie finanzieren möchten, lohnt es sich, Ihre Lebenssituation und Ihre Pläne anzuschauen. Vielleicht möchten Sie bald eine Familie gründen, oder Sie stehen vor der Pensionierung oder einer Trennung. Nicht immer ist eine möglichst langfristige Hypothek zu den günstigsten Zinsen die beste Wahl. Prüfen Sie die Alternativen sorgfältig und denken Sie vielleicht auch daran, nur einen Teil der Hypothek auf lange Jahre anzulegen. Zudem kann die Ablösung auch eine Möglichkeit sein, einen Teil der Hypothek zu amortisieren.
Überdenken Sie Ihr aktuelles Hypothekenmodell auch aufgrund Ihrer aktuellen Lebenssituation. Welche Laufzeit passt dazu? Und soll es eine Festhypothek oder eine Saron Hypothek sein? Ist das bisherige Hypothekenmodell noch passend?
Denken Sie auch an die Möglichkeit einer Forward-Hypothek. Mit dieser können Sie sich bei PostFinance einen Zinssatz bis zu 18 Monate im Voraus sichern. Gerade bei steigenden Zinsen kann dies eine interessante Alternative sein.
Sie haben Ihre Hypothek bis anhin in verschiedene Tranchen mit unterschiedlichen Laufzeiten aufgeteilt, um das Risiko zu reduzieren, dass die Rückzahlung auf einen ungünstigen Fälligkeitszeitpunkt fällt? Eine solche Tranchenlösung kann bei Laufzeiten, die mehr als 18 Monate auseinanderliegen, den Nachteil haben, dass ein Wechsel zu einem anderen Finanzierungspartner schwierig ist, da oft keine einzelnen Tranchen übernommen werden. Die Ablösung einer Hypothek kann ein Anlass sein, das Tranchenmodell aufzuheben und mit dem neuen Finanzierungspartner eine neue Lösung zu suchen.
Achten Sie beim Vergleich der Angebote nicht nur auf den Zinssatz, sondern auf das Gesamtpaket. Prüfen Sie genau, ob es zum Beispiel versteckte Gebühren bei einer Hypothekenverlängerung gibt oder wie die Kündigungsbedingungen lauten. Ein weiterer wichtiger Aspekt bei der Wahl einer Ablösehypothek ist das Vertrauen, das Sie in Ihren neuen Finanzierungspartner haben. Ein vertrauter Partner, zu dem man vielleicht auch weitere Geschäftsbeziehungen unterhält, kann gerade in schwierigen Situationen wie späteren Liquiditätsengpässen eine gute Wahl sein.
Hier nochmals die wichtigsten Punkte für die Hypothekenablösung im Überblick.
Das bedeutet, dass Sie eine Immobilienfinanzierung, deren vertraglich vereinbarte Laufzeit endet, durch eine neue Hypothek ersetzen. Ablösungen sind eine gute Gelegenheit, die Angebote am Markt zu prüfen und den Anbieter zu wechseln.
Ja, das ist möglich. Allerdings ist dem Kreditgeber dann allfällig ein «Schadensersatz» – Vorfälligkeitsentschädigung genannt – zu zahlen. Dieser kann sehr hoch ausfallen. Lassen Sie sich die Vorfälligkeitsentschädigung von Ihrem jetzigen Kreditgeber berechnen.
Ein vorzeitiger Ausstieg sollte gut überlegt und die Kosten sollten genau durchgerechnet werden. In einigen Fällen ist es vorteilhafter, mit dem Wechsel bis zum regulären Ablauf des Vertrags zu warten. Dennoch kann er sich lohnen.
Fangen Sie mindestens sechs Monate vor Ablauf des Vertrags an, sich mit der Erneuerung Ihrer Hypothek zu beschäftigen. Schauen Sie nach, ob Ihr Vertrag oder die Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB) eine Kündigungsfrist beinhaltet. Fragen Sie sich, welches Hypothekarmodell und welche Laufzeit für Sie sinnvoll sind. Steht eine vorgezogene Ablösung im Raum, sollten Sie gut durchrechnen, ob die Vorfälligkeitsentschädigung die potenziellen Einsparungen nicht übersteigt. Lassen Sie sich am besten beraten. Die Finanzierungsexpert:innen von PostFinance klären Ihre Fragen rund um die Ablösung einer bestehenden Hypothek persönlich.
Mit dem Verkauf einer Immobilie muss der Hypothekarvertrag grundsätzlich aufgelöst und die Vorfälligkeitsentschädigung bezahlt werden. Unter Umständen ist es auch möglich, die Hypothek auf die neue Immobilie zu übertragen. Die Voraussetzungen dafür sind:
In einigen Fällen kann die Käufer:in, das heisst die neue Eigentümer:in der Liegenschaft, die bestehenden Finanzierungen auch übernehmen. Die Voraussetzungen dafür sind:
